עורך דין מכירת דירה

עורך דין מכירת דירה צריך להיות מומחה בתחום המקרקעין, אדם בעל אחריות מקצועית, כזה שיודע לשמור על האינטרסים של הלקוחות שלו ומשרה עליהם שקט נפשי שהכל בשליטה. לעורך דין מכירת דירה תפקידים רבים, הוא יערוך עבורכם מספר בדיקות משפטיות מקדימות, החשובות מאוד לביצוע בטרם מתקדמים עם העסקה, הוא ינהל בשמכם משא ומתן עם עורך הדין של הצד השני, ינסח ויערוך הסכם מכר ראוי שיכלול את כל מנגנוני ההגנה הנדרשים, העשויים להבטיח לכם עסקה בה הכסף מתקבל בזמן, כפי שסוכם מראש ועוד. כמו כן, עורך דין מכירת דירה ידאג לדווח על העסקה לרשויות המס, ולתשלום המס כמתחייב בחוק.

הניסיון משתלם

כל אדם העומד בפני מכירת דירה מעונין שהדירה תימכר כמה שיותר מהר, במחיר הטוב ביותר ומבלי שיידרש להשקיע בדירה כספים לשיפוצים ותיקונים. עורך דין מכירת דירה מנוסה, ידע להביא אתכם בדיוק לעסקה שתיראה כך. אולם, במקביל, קיימים נושאים משפטיים מורכבים הקשורים לעסקת הנדל"ן שאתם מבקשים לבצע ולכן, חשוב שתקבלו ליווי מקצועי צמוד של עורך דין מומחה במקרקעין, שימנע מכם ביצוע של טעויות כואבות, יסייע לכם בניהול הסיכונים וישמור על הזכויות שלכם לאורך כל הדרך, עד להשלמת העסקה בהצלחה.

בדיקת רישום הזכויות בנכס שרוצים למכור

בטרם תצא דירה למכירה חשוב לבדוק את הסטטוס שלה במרשם הרלוונטי. ישנם נכסים הרשומים בלשכת רישום המקרקעין או בשמה בציבור "הטאבו" ואותם יש לבדוק באמצעות נסח הטאבו. ישנם נכסים הרשומים בספרי רשות מקרקעי ישראל וישנם נכסים הרשומים בחברות משכנות ואום יש לבדוק באמצעות אישורי זכויות. חשוב מאוד לבצע בדיקת הזכויות מראש כדי לוודא שהמוכרים אכן רשומים כבעלי הדירה במרשם הרלוונטי.

ניסיוננו מלמד שהיו לא מעט מקרים בהם המוכר לא היה רשום כבעל הנכס ולא היה רשאי כלל לבצע עסקת מכירה שלו. במצב כזה, יש לדאוג לבצע את כל הפעולות הדרושות לשם רישום נכון שלכם כבעלי הנכס במרשם הרלוונטי ורק לאחר מכן ניתן להתקדם עם העסקה. ניתן לבצע את הרישום גם במקביל להליך מכירה אך לעיתים הליך הסדרת הרישום יכול להימשך זמן מה ולפיכך, חשוב לבצע פעולה זו לפני שעומד בפתח קונה פוטנציאלי.

בנוסף, בדיקת הרישום במרשם הרלוונטי, למשל בדיקת נסח הטאבו, מראה האם רשומים על הדירה עיקולים או שעבודים לצד ג', רישומים שיש לטפל בהם בטרם תוכלו לבצע עסקת מכר או כחלק מהעסקה. על תהליך זה אמון עורך דין מכירת דירה אשר ידע כיצד להסדיר כל נושא באופן שירחיק מכם סיכון להפרה או אי עמידה בהתחייבויות ומועדים.

בדיקת תשלום מס שבח

• כאשר אדם מוכר דירה הוא נדרש לשלם מס שבח, המחושב כאחוז מסוים מהרווח שאותו האדם מרוויח ממכירת הדירה. לשם הדוגמא, דירות מגורים שנרכשו החל משנת 2014 חייבם (אם אינם דירת מגורים יחידה) במס שבח בשווי של 25%. אם רכשתם דירה במיליון ₪ בשנת 2015 ואתם מוכרים אותה בשנת 2023 בשווי של 2 מיליון ₪ (כאשר זוהי אינה דירתכם היחידה) אזי מס השבח החל עליכם (ללא ניכויים מותרים) יהיה 250 אלף ₪. מס שבח מוטל על המכירה במידה ומוכר הנכס אינו זכאי לפטור מתשלום מס זה. מכיוון שגובהו של מס שבח עלול להיות משמעותי ביותר, חשוב מאוד לבדוק מראש באם קיימת אופציה לקבלת פטור מתשלום מס שבח, אולי מגיעות למוכר הטבות אחרות כלשהן, האם ישנן הוצאות על עסקת המכר אותן ניתן לנכות מהרווח שמייצרת העסקה ולסיכום, על עורך הדין מוטלת האחריות לבצע תכנון מס מיטיב לטובת המוכר. כמובן שלמרבית האנשים המוכרים נכסים אין את הידע והניסיון כדי לבצע תכנון מס טרם המכירה של הנכס ולכן, חשוב להיות מיוצג על ידי עורך דין מקרקעין המודע לכל הנקודות הקשורות בתשלום מס שבח או כל היטל נוסף שעלול להתקיים בעסקת נדל"ן.

נכון לחקיקת המס הקיימת בשנת 2023, פטור ממס שבח ניתן, על פי רוב, כשמדובר בדירת מגורים יחידה וגם אז יש לעמוד במספר תנאים שקובע החוק: 

• על המוכר להיות בעל הזכות בדירת המגורים לפחות 18 חודשים לפני מכירתה, כאשר למוכר אין דירה נוספת.
• במידה ויש למוכר דירה נוספת אז צריך שאחוז הבעלות שלו בה אינו עולה על שליש או אם מדובר בדירת ירושה, שאחוז הבעלות שלו בה אינו עולה על 50%.. 
• בנוסף, המוכר לא מכר דירת מגורים בפטור במהלך 18 החודשים שקדמו למכירת דירת המגורים הנוכחית.
• המוכר יכול למכור את  דירת המגורים בפטור זה גם אם רכש דירה אחרת שנרכשה בשביל לשמש כתחליף לדירה זו.

בדיקת תשלום היטל השבחה

במקרים בהם בזמן הבעלות על הדירה אושרו לבעלים הקלות בנייה או זכויות בנייה נוספות, ברגע שבעל הדירה יבקש לבצע מכירה שלה, הוא עשוי להידרש לשלם היטל השבחה. היטל השבחה הנו מס המתווסף למס השבח ועלותו יכולה גם היא להיות משמעותית למדי. אי לכך, עורך דין מקרקעין ידאג לבצע בדיקה מקדימה, האם המוכר עשוי להידרש לתשלום היטל השבחה ובמידה ויתברר שאכן כן, יעשה עורך הדין ככל שניתן על מנת להוזיל את תשלום ההיטל או לבטלו לחלוטין.

סטטוס משכנתא קיימת

במידה ונטלתם משכנתא לטובת רכישת הדירה אותה אתם מבקשים עתה למכור, קיים רישום משכנתא עליה ויש לדאוג לסלק אותה כחלק מהליך המכירה, יש לגשת לבנק שנתן את המשכנתא ולבקש "מכתב כוונות" או "מסמך סילוק יתרות".

בדקו כמה כסף נשאר לכם לשלם למשכנתא כדי לבצע מחיקה של הרישום שלה מנסח הטאבו או מאישור הזכויות. לפעמים כדאי ביותר לבצע גרירת משכנתא לנכס החדש אותו אתם מתכוונים לרכוש והדבר תלוי בשווי הריביות והתנאים החלים על המשכנתא הקיימת לעומת אלו המוצעות בשוק.

בעניין זה ניתן להיוועץ בעורך הדין או יועץ משכנתאות. בדיקה מעמיקה והחלטה נכונה יכולה לחסוך סכומי כסף משמעותיים ואף בשווי מאות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא.