במסגרת עיסוקי כעורך דין מקרקעין אני מלווה עסקאות רבות לרכישת דירה, וכן הליכים של ביטול עסקאות שכאלו. כחלק מביטול עסקת מקרקעין, תידרשו לבטל הערת אזהרה שנרשמה על העסקה. אז מה זה בכלל הערת אזהרה? למה צריך למחוק אותה במקרה של ביטול עסקה? כיצד מבוצע ביטול הערת אזהרה? המשיכו לקרוא ומצאו את כל המידע הדרוש.
מה זה הערת אזהרה?
ראשית, ברצוני להבהיר מהי הערת אזהרה. כדי להבין מה תפקידה של הערת אזהרה, חשבו על התרחיש הבא. אתם מגיעים לראות דירה, היא מוצאת חן בעיניכם, אתם מנהלים משא ומתן, חותמים על חוזה מכר ופתאום – מגלים כי הדירה נמכרה לאדם אחר כבר לפני מספר חודשים!
אשמח להעלות תרחיש נוסף – חתמתם על חוזה לרכישת דירה אך עוד לא נכנסתם לדירה וטרם השלמתם את רישומה על שמכם. תיכף לאחר החתימה על חוזה המכר המוכר פשט את הרגל וכעת הנושים שלו מבקשים להיפרע מהחובות באמצעות מכירת הדירה בהוצאה לפועל, שכן הדירה עדיין רשומה על שמו של המוכר.
הערת האזהרה נולדה בדיוק בשביל למנוע מצבים שכאלו. סעיף 126 לחוק המקרקעין קובע כי רשם ירשום הערת אזהרה על דירה אם השתכנע כי בעל הזכויות בדירה התחייב למכור אותה או התחייב שלא למכור אותה לאדם אחר. לפי סעיף 127 לחוק, כל עוד רשומה הערת אזהרה על הדירה לא ניתן יהיה לבצע עסקאות נוגדות בנכס – לא תוכלו למכור אותו לאדם אחר וכן נושים לא יוכלו להיפרע ממנו. כך, יימנעו מצבים אבסורדיים דוגמת אלו שהצגנו לעיל.
חשוב לי להדגיש מה הכוונה במונח "התחייבות לבצע עסקה". עסקת מכר מקרקעין מורכבת משני שלבים מרכזיים – השלב החוזי והשלב הקנייני. השלב החוזי מושלם עם החתימה על חוזה המכר. ואולם, בשלב זה טרם נולדה העסקה. זו תיוולד רק לאחר רישום הנכס על שם הקונים בטאבו.
על כן, אם החוזה כבר נחתם אך טרם הושלם הרישום, מבחינת הרשויות טרם בוצעה עסקה אלא רק התחייבות לבצע עסקה. לפיכך, המונח "התחייבות לבצע עסקה" מבטא מצב בו נחתם חוזה מכר אך טרם הושלם הרישום.
לסיום פרק זה אדגיש כי הרשם יכול לרשום הערת אזהרה על נכס גם אם בית המשפט מורה על כך, אף אם הצדדים מתנגדים לרישום. כך, למשל, יכולים להתעורר מקרים בהם יש ספק באשר לתוקפו של חוזה המכר. אם בית המשפט יכריע שהחוזה שנחתם תקף, הוא יורה לרשם לרשום הערת אזהרה לטובת הקונים גם בניגוד לרצון המוכרים.
האם אפשר לבטל הערת אזהרה?
אני אדגיש שוב את שאמרתי לעיל – כל עוד רשומה הערת אזהרה על הדירה, לא ניתן לבצע בה כל עסקה נוגדת אלא באישורו של בעל ההערה. לעיתים נחתמים חוזים בין צדדים, נרשמות הערות אזהרה, אך מסיבות שונות ומגוונות הצדדים מחליטים שלא להשלים את העסקה. האם המוכר יישאר כבול, לפרק זמן בלתי מוגבל, לאותה הערת אזהרה שנרשמה – למרות שבוטל חוזה המכר?
אני אפצל את התשובה שלי לשאלה זו לשני חלקים. ראשית, חשוב לי להדגיש כי ביטול חוזה המכר אינו מבטל מאליה את הערת האזהרה. גם אם בוטל החוזה, הערת האזהרה נותרת בתוקפה.
שנית, הרשם יכול למחוק את הערת האזהרה במקרים שכאלו. סעיף 132 מסמיך את הרשם למחוק הערת אזהרה אם מתקיים אחד מהתנאים שלהלן:
- ניתן צו בית משפט המורה על ביטול ההערה
- הצדדים מסכימים על ביטול ההערה
- התבטלה העילה בגינה נרשמה הערת האזהרה (למשל – בוטל חוזה המכר), הרשם הודיע לצדדים על כוונתו למחוק את הערת האזהרה וכן נתן לצדדים די זמן לפנות לבית המשפט בעניין
אם כן, הערת האזהרה אמנם לא תתבטל מאליה, אך הרשם יוכל למחוק אותה. זאת, בין אם בהתאם לבקשה משותפת לביטול הערת אזהרה ובין אם מיוזמתו תוך פניה לשני הצדדים והודעה על כוונתו של הרשם למחוק את הערת האזהרה עקב כך שהתבטלה העילה בגינה נרשמה ההערה. כמו כן, ייתכנו מקרים בהם בית המשפט יורה לרשם, לבקשת אחד מהצדדים, לבטל את הערת האזהרה שנרשמה.
חשוב לי לציין כי במקרים בהם הערת אזהרה נרשמה בהוראת בית משפט – ביטולה יהיה בהוראת בית משפט בלבד! לא ניתן יהיה לבטל הערת אזהרה שכזו גם אם הצדדים מסכימים על הביטול.
איך מגישים בקשה לביטול הערת אזהרה?
אני אסכם את שאמרנו עד כאן: הערת אזהרה מעידה על התחייבות לעשות עסקה (כלומר – נחתם חוזה מכר בין הצדדים). הערת אזהרה מונעת לבצע עסקות סותרות בדירה שלא באישור בעל ההערה. כמו כן, הערת האזהרה תמנע מנושים להיפרע מהדירה שנמכרה.
במקרה בו בוטל החוזה והצדדים אינם מעוניינים להתקדם בעסקה, ניתן יהיה לבטל את הערת האזהרה. ביטול הערת אזהרה יבוצע על ידי הרשם, אם ישתכנע שהצדדים מסכימים כי יש לבטל את הערת האזהרה או יסבור כי בטלה העילה בגינה נרשמה ההערה.
כעת, ברצוני להתמקד באופן ביטול הערת האזהרה בפועל. כדי לבטל הערת אזהרה, עליכם להגיש בקשה לביטול הערת אזהרה ללשכת רישום המקרקעין הרלוונטית. באתר השירותים הממשלתיים תוכלו למצוא את טופס הבקשה, למלא אותו ולשלוח באמצעות עורך דין מקרקעין המייצג אתכם ללשכת רישום המקרקעין הרלוונטית.
אני אדגיש כי אתם תוכלו להגיש בלשכות או בדואר בלבד, בעוד שעור הדין יוכל להגיש את הבקשה במהירות דרך המערכת המקוונת. אין יתרון בהגשה הפיזית ועל כן אני ממליץ לכם בחום להגיש את הבקשה באופן מקוון בעזרת עורך דין מקרקעין.
טופס בקשה לביטול הערת אזהרה מורכב מכל הפרקים שלהלן:
- מקור סמכות: הטופס יציין כי מדובר בבקשה לפי סעיף 132 לחוק המקרקעין
- פרטי המבקשים: הצדדים ימלאו את שמם ומספר הזיהוי שלהם (ת"ז / דרכון / מספר חברה…)
- בקשת ביטול: הצדדים ימלאו את פרטי בקשת הביטול, ובכללם מספר השטר, תאריך, גוש חלקה
- חתימות; אימות חתימה: לבסוף, הצדדים יחתמו על הבקשה ויצרפו אימות חתימה מעורך דין.
- אימות מסמכי תאגיד: במידה שאחד הצדדים הוא תאגיד עורך דין יחתום על בדיקת מסמכי התאגיד, בהתאם לתקנה 10 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב – 2011.
חיים פרטוש משרד עורכי דין
חתמתם על חוזה ומבטלים את העסקה? מעוניינים לשחרר את הרישום של הנכס שלכם? פנו אליי לקבלת שירותים משפטיים מהשורה הראשונה בתחום.
אני, עו"ד חיים פרטוש, מתמחה בדיני מקרקעין ובעל ניסיון רב בענייני טאבו והערות אזהרה. אצלי תקבלו שירות כולל בשיטת ONE STOP SHOP, המציע את כלל השירותים המשפטיים במקום אחד. במסגרת כך, אטפל בענייני רישום הערות אזרה וביטולו במידת הצורך. צרו קשר והצטרפו למאות לקוחותיי המרוצים.
