דברים שחשוב לדעת טרם מכירת דירה

בבואנו למכור דירת מגורים ישנם מספר דברים חשובים שיש לבדוק מראש.

בדיקת הזכויות

יש לוודא שהדירה רשומה על שמכם וכי לא קיימים חובות ו/או עיקולים על הדירה ולשם כך נבחן את נסח הטאבו. שם יופיעו רישומים בדבר זכויותיכם, משכנתאות, עיקולים והגבלות (ככל שיש).

כמובן כי אם הדירה רשומה בספרי רמ"י או בחברה משכנת, יש להוציא אישור זכויות עדכני.

בדיקה אודות שווי הדירה

ניתן לבדוק עסקאות שבוצעו באזור בשנים האחרונות באתר רשות המיסים.

ניתן לבדוק בכמה מוצעות למכירה דירות דומות באותו האזור באתרים כדוגמת יד2 ומדל"ן.

ליטול שירותי שמאי אשר יבדוק את שווי הדירה לשיווק ולמכירה, התאמתה להיתר הבנייה, כמו גם, יבדוק את החשיפה בתשלום היטל השבחה.

ככל שישנן חריגות בניה אזי יש להסדיר אותן או להסירן טרם המכירה (דבר זה יקל על מעמד המכירה). כמובן כי ניתן להסדיר האחריות לחריגות במסגרת הסכם המכר בו מי מהצדדים נוטל על עצמו אחריות לטיפול במהלך תקופת העסקה (אם המוכר אחראי) או לאחריה (אם הקונה אחראי).

חשוב להבין כי קיומן של חריגות בניה (במרבית המקרים) ימנעו את האפשרות לקבל אישור עירייה באמצעותו ניתן לרשום את זכויות הקונה כך שנושא זה משמעותי ביותר.

חשיפה במס שבח

ככל שזוהי אינה דירתכם היחידה אזי אינכם זכאים לפטור ובסבירות גבוהה יחול תשלום מס שבח אלא אם אתם מוכרים את הדירה בהפסד או בשווי בו רכשתם אותה.

מס השבח יכול להיות בשווי גבוה מאוד ואולי גם להוביל לכך שהעסקה אינה כדאית.

בנוסף, יש לשלם את מס השבח תוך 60 ימים מחתימת חוזה המכר ויש להיערך מראש לתשלום זה אשר יכול להיות בשווי משמעותי.

חשוב לבדוק חלופות אחרות של פטורים והקלות על מנת לחסוך במס השבח.

חשיפה בהיטל השבחה

ככל שאושרו תכניות בניה לאחר המועד בו רכשתם את הדירה, סביר כי יחול עליכם חיוב בהיטל השבחה – תשלום המשולם לוועדה המקומית כאשר שווי ההיטל הוא מחצית משווי ההשבחה שנוצרה בעקבות התכנית שהוסיפה לכם זכויות. פרט לכך שהשמאי שבודק את שווי הדירה יכול לבדוק עניין זה, ניתן גם לפנות למחלקת הרלוונטית ברשות המקומית על מנת לדעת האם ישנה חשיפה או לא. כמובן שניתן לדרוש מהרשות להוציא לכם חוות דעת הקובעת את החיוב שיחול עליכם בהיטל השבחה. חשוב לדעת ששווי ההשבחה נושא הצמדה ממועד אישור התכנית המשביחה ועד למועד התשלום. רק לאחר מימוש (העברת זכויות בדירה או מימוש זכויות בניה נוספות שהוקנו לה באמצעות קבלת היתר בניה) יתווסף לחיוב ריבית עד למועד התשלום.

חשיפה בהיטלים

בעת מכר דירה ישנם גם היטלים שונים שנדרש לשלמם ככל שלא שולמו במועד מוקדם יותר. דוגמאות להיטלים הם – מדרכות, ביוב, שצ"פ (שטח ציבורי פתוח), כבישים ועוד. המוכר ישלם מחיר יחסי בגין שטח דירתו בשל התועלות שכל נושאי ההיטלים מקנים לו (יש לו גינה נחמדה ליד הבית אשר משמשת את הילדים לשחק שם; ישנם כבישים תקינים ונוחים בעזרתם נוסעים בשכונה בבטחה כמו גם הולכים על מדרכות תקינות ועוד).

עלויות נלוות

כמובן כי ישנן עוד חבויות רבות במסגרת מכירה והן תלויות במצב הספציפי של העסקה. אנו נציג בפניכם מספר עניינים אשר נוגעים לרוב המקרים בהם מוכרים דירה (כמובן שיש עוד הוצאות שונות).

• שכר טרחת עורך הדין המלווה אתכם.
• שכר טרחת המתווך ששיווק עבורכם את הנכס.
• הוצאות סילוק משכנתא.
• תשלום תיקונים / שיפוצים / החזר המצב לקדמותו (במקרה שיש למשל חריגות בניה).
• הובלה/ אריזה / פירוק.
• אגרות.