כמי שעוסק בתחום הנדל"ן באופן יום יומי, אני יודע עד כמה קריטית כל הפחתה במחיר הדירה. כשמחירי הדירות גבוהים כל כך, הרוכשים מוכנים להתאמץ כדי להוביל להנחה כלשהי במחיר הדירה. אחת הדרכים לעשות כן, היא באמצעות רכישת דירה על הנייר. דירות על הנייר נמכרות במחיר זול יותר, אך רכישתן כרוכה בסיכון מסוים. במאמר זה אפרט אודות יתרונות הרכישה של דירות על הנייר וכן בסיכונים בעסקאות שכאלו.
דירה על הנייר – קניית דירה שעוד לא נבנתה
אני מניח שהמשמעות של קניית דירה על הנייר ידועה לכם – רכישת דירה שעוד לא נבנתה, אלא נמצאת כרגע "על הנייר", כלומר בתוכניות בלבד. ככלל, המחיר של דירה על הנייר יהיה זול יותר משל דירה בנויה. הסיבה לכך היא כפולה:
- קיים סיכון שהבניה תתעכב ואף לא תושלם. הקונה נוטל על עצמו סיכון זה בתמורה להפחתה במחיר
- בשלב של קניית הדירה על הנייר הקבלן זקוק לתזרים מזומנים כדי שיוכל להתקדם בבניה ולכן יסכים למכור דירות גם במחיר מעט נמוך יותר מהמחיר שימכור לכשתושלם הבניה.
חשוב לי לציין כי רכישת דירה על הנייר מבטאת אמון גבוה של הרוכשים בקבלן – הם סומכים על הקבלן שאכן ישלים את העבודות ויעמוד בכל ההתחייבויות החוזיות שלו, עוד לפני שיש בכלל דירה קיימת.
שימו לב שדירות על הנייר למכירה שונות מאוד זו מזו. לעיתים, הדירה יוצאת למכירה לאחר שהתקבלו כבר כל האישורים והיתרי הבניה כבר ניתנו. בשלבים אחרים הדירות נמכרות עוד לפני שהקרקע הופשרה ויעברו מספר שנים עד שהעבודות יתחילו בפועל.
בתור עורך דין מקרקעין שילווה אתכם בקניית דירה על הנייר, אבין מהו הסטטוס המדויק של הדירה בשלב הקנייה ואפעל בהתאם. אדאג להבטחת השקעותיכם ואוודא כי הקבלן אכן צפוי להשלים את הבניה.
ערבויות לפי חוק המכר
כפי שהצגתי לעיל, כשקונים דירה על הנייר קיים סיכון שהקבלן לא יצליח להשלים את העבודות, והשקעותיכם ירדו לטמיון. כדי למנוע מצבים שכאלו, נחקק חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות) – 1974. מטרת החוק היא ליצור מנגנון המבטיח שלא תשלמו על יותר ממה שקיבלתם בפועל כדי למנוע מצב בו תשקיעו את מיטב כספיכם על הדירה, ובסוף תישארו בלי כלום ביד, מלבד הנייר.
על כן, סעיף 2 לחוק קובע כי קבלן לא יוכל לגבות יותר מ-7% ממחירה המלא של הדירה, עד אשר יבטיח את השקעותיהם של הקונים. המחוקק מציע 5 מסלולים שונים להבטחת השקעות הרוכשים. 5 המסלולים הם:
- העמדת ערבות בנקאית לקונים: במסלול זה, הקבלן יעמיד ערבות בנקאית לקונים לפיה, במקרה בו הקבלן לא יעמוד בהתחייבויותיו, הבנק יהיה ערב להשקעותיהם וישיב אותן במידת הצורך.
- רכישת פוליסת ביטוח להשקעות הקונים: חברת ביטוח חיצונית תהיה ערבה להשקעות הקונים.
- רישום משכנתא לטובתם של הקונים או לטובת חברת נאמנות מוסכמת: כמו שאתם רושמים משכנתא לטובת הבנק כאשר את רוכשים דירה עם משכנתא, כך הקבלן ירשום משכנתא ראשונה לטובתכם או לטובת חברת נאמנות מוזכרת כדי להבטיח את השקעותיכם.
- רישום הערת אזהרה במרשם לטובת הקונים: תירשם הערת אזהרה לטובתכם במרשם המקרקעין אשר תמנע ביצוע עסקאות סותרות בנכס ותעניק לכם ראשית זכות קניינית בו.
- רישום זכויות המקרקעין על שמם של הרוכשים בטאבו: רישום כולל של הזכויות בדירה או בקרקע על שמכם יעניק לכם זכות קניינית מלאה על הדירה, מה שיבטיח בפני עצמו את השקעותיכם אף במקרה בו הקבלן לא ישלים את הבנייה.
מבין על האפשרויות שהוצגו, האפקטיביות ביותר הן הערבות הבנקאים ופוליסת הביטוח הפרטית. לכן, בכל עסקה שאני מלווה בה נרכשת דירה על הנייר, אני פועל אל מול הקבלן כדי לוודא שהבטוחות שהוא מעמיד יהיו אפקטיביות ואכן יבטיחו לאשורן את השקעות הרוכשים.
תשלומים לפי קצב ההתקדמות
במקרים בהם לא הומצאה ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח פרטית להשקעות רוכשי הדירות על הנייר, הקבלן לא יוכל לגבות תשלומים מעבר לקצב ההתקדמות שלו בעבודות. לאחר שיסיים כל שלב משלבי הבנייה, יוכל הקבלן לגבות אחוז מסוים ממחיר הדירה, הכל כמפורט בתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות).
כך, למשל, לאחר יציקת הבטון למפלס התחתון של הדירה, יוכל הקבלן לגבות תשלום כולל בסך 31% ממחירה של הדירה. לאחר שיגמור לבצע את עבודות השלד יוכל לגבות 25%. עם תום החיפוי החיצוני של הבניין הקבלן יהיה רשאי לגבות תשלום של 6% נוספים מהמחיר, וכן הלאה.
לא מזמן ייצגתי לקוח שלא קיבל ערבות בנקאית אלא שילם לפי התקדמות. בשלב מסוים הקבלן טען כי סיים את עבודות השלד, בעוד שלעמדתנו עבודות השלד טרם הסתיימו כהגדרתן על פי חוק. הלקוח שלי כבר הסכים לשלם את התשלום הנוסף כדי להימנע מבעיות אל מול הקבלן, אך שכנעתי אותו להמתין עם התשלום.
הגענו להליך בוררות אל מול הקבלן. הבורר, קבלן מוסמך בעצמו, תמך בעמדתנו לפיה בניית השלד עוד לא הסתיימה. ואכן, כתוצאה מכך, התשלום נדחה עד שעבודות השלד, ובכלל זאת החשמל והביוב, הושלמו הלכה למעשה.
האם משתלם לקנות דירה ולשלם 10% בחתימה ו-90% במסירה?
עליות הריבית, המלחמה ושינויים גלובליים נוספים דוחקים את הקבלנים לפינה בשנים האחרונות. הקבלנים מעוניינים להימנע בכל מחיר מהורדת מחירים, ולכן מציעים לרוכשי הדירות על הנייר מגוון הטבות. אחת הנפוצות בהן, היא תשלום 10-90 או 20-80. המשמעות היא שבמעמד החתימה תשלמו רק 10 או 20 אחוזים מהמחיר ואת היתרה תשלמו עם תום העבודות.
לקוחות רבים שואלים אותי האם הטבה זו משתלמת. אני עונה להם כי התשובה לשאלה תלויה, במידה רבה, בשאלת ההצמדה למדד. אם מחיר הדירה מוצמד למדד, ההטבה עלולה להיות מסוכנת מאוד. זאת, מכיוון ש-90% מהמחיר תשלמו רק בעוד כמה שנים ואתם עלולים לשלם, בסופו של דבר, מחיר גבוה יותר במאות אלפי שקלים.
חשוב לי לציין כי על פי חוק ניתן להצמיד למדד רק מחצית מהמחיר וה-20% הראשונים לא יוצמדו למדד. ואולם, כשאתם משלמים אחוזים משמעותיים כל כך מהמחיר רק במסירה, המחיר עלול לעלות במידה ניכרת.
לעומת זאת, אם המחיר לא מוצמד למדד, ההטבה תהיה משמעותית מאוד. לכן, רצוי להתייעץ עם עו"ד מקרקעין ולהבין האם ההטבה משתלמת עבורכם.
דירות על הנייר למכירה – סיכום
לסיכום, דירות על הנייר אכן נמכרות במחירים נמוכים יותר, אך רכישתן כרוכה בסיכונים. כדי להפחית את הסיכונים וודאו כי אתם מקבלים את הבטוחות המגיעות לכן וכי קצב התשלומים תואם את קצב התקדמות הבניה. כמו כן, היזהרו מהטבות למיניהן והתייעצו עם עו"ד מקרקעין האם הטבות אלו אכן משתלמות.
משרד עו"ד חיים פרטוש
חושבים לקנות דירה על הנייר? פנו אל עו"ד חיים פרטוש לקבלת שירות מקצועי מהשורה הראשונה בתחום. עו"ד פרטוש הינו עו"ד וותיק ומנוסה המתמחה בדיני המקרקעין. אצל עו"ד פרטוש תהנו משירותי ONE STOP SHOP – טיפול בכלל צרכיכם המשפטיים, מהקצה אל הקצה. קבעו פגישת ייעוץ ראשונית במשרד, והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים שכבר נהנו משירותיו של עו"ד פרטוש.
