בשנים האחרונות, צמחה תעשייה שלימה סביב דמי תיווך שכירות, אשר פוגעת בשוכרים ומסבה להם הוצאות רבות וכואבות. כדי להתמודד עם תופעה זו, נחקקו תיקוני חוק המגבילים את יכולתו של המשכיר לדרוש מהשוכר לשלם דמי תיווך בשכירות. מהן אותן הגבלות? מתי בכל זאת השוכר ישלם דמי תיווך? המשיכו לקרוא וגלו.
דמי תיווך שכירות – חובתו של המשכיר לשלם
עסקת שכירות מלווה בשלל תשלומים נוספים, דוגמת תשלום לוועד בית, ארנונה, תשלום על תיקונים ואף תשלום דמי תיווך. ניתן היה לחשוב כי המחוקק יותיר לצדדים לקבוע ביניהם כיצד יחולקו התשלומים, אולם עקב פערי הכוחות בין הצדדים חוק השכירות והשאילה קובע כללים סדורים ומוגדרים באשר לתשלומים אלו.
תשלומים המוטלים על השוכר
סעיף 25 (ט) לחוק השכירות והשאילה קובע אילו תשלומים ניתן לדרוש מהשוכר לשלם ואילו תשלומים אסור לדרוש ממנו. על פי הסעיף, ניתן לדרוש מהשוכר לשלם את התשלומים הבאים:
- דמי שכירות
- מיסים שונים החלים על הדירה, דוגמת ארנונה
- תשלומים שוטפים של מים, חשמל, גז וכו'
- תשלומי ועד בית
אם כן, המשכיר רשאי להטיל על השוכר, בנוסף לדמי השכירות, תשלומי ארנונה, חשבונות ותשלומי ועד בית. זאת, כמובן, אלא אם כן נקבע אחרת בחוזה. הצדדים יוכלו לקבוע ביניהם כי תשלומים אלו לא יוטלו על השוכר אלא על המשכיר, אולם בפועל רוב רובם של השוכרים משלמים את כלל התשלומים האמורים והמשכירים לא לוקחים תשלומים אלו על עצמם.
תשלומים המוטלים על המשכיר
סעיף 25(ט) לחוק ממשיך וקובע אילו תשלומים השוכר לא ישלם, כלומר אילו תשלומים אסור למשכיר לגלגל על השוכר. ככלל, הסעיף קובע כי ברירת המחדל היא שהשוכר לא משלם כל תשלום נוסף מלבד אלו שפורטו לעיל. עם זאת, הסעיף מציין מספר תשלומים במפורש שלא ניתן יהיה להטיל השוכר:
- תשלומי רכישה או השבחה של הנכס, דוגמת מעלית לבניין או מזגן לדירה, אלא אם כן השוכר הוא זה שביקש את הרכישה או ההשבחה
- דמי ביטוח הדירה
- דמי תיווך שחב בהם המשכיר למתווך
החוק קובע באופן מפורש כי השוכר לא ישלם דמי תיווך אותם התחייב המשכיר לשלם למתווך. סעיף זה הוא סעיף שאינו ניתן להתניה, כך שגם אם הצדדים מעוניינים בכך והשוכר מסכים ליטול על עצמו את תשלום דמי התיווך, אסור למשכיר לדרוש ממנו תשלום זה.
דרכים לגלגול דמי תיווך שכירות לשוכר
כאמור, חוקית, אסור לגלגל תשלום דמי שכירות על השוכר. אולם בשוק השכירות בפועל, תשלום זה משולם לא אחת על ידי שוכרים. כיצד הדבר מתאפשר, לכאורה בניגוד מוחלט להוראות החוק?
התשובה היא שכאשר סעיפי החוק מגבילים מגמות, אך תנאי השוק דוחפים אליהן, השחקנים ימצאו דרך להתגבר על הוראות החוק. נסביר כיצד דברים אלו באים לידי ביטוי בשוק השכירות הישראלי.
שוק השכירות בישראל מתאפיין, מזה שנים, בעודף ביקוש, לפחות באזורי המרכז. ישנם דורשים רבים יותר לדירות מאשר דירות המוצעות להשכרה. הדבר מוביל להתנפלות של שוכרים על כל דירה שיוצאת לשוק והשוכרים מוכנים לעשות לא מעט כדי להיות אלו שיזכו בדירה. במצב דברים זה, ברי כי הם יסכימו לקחת על עצמם את תשלום דמי תיווך השכירות.
המשכירים מנצלים, כמובן, מציאות זו ומגוללים את תשלום דמי תיווך השכירות על השוכרים. כיצד הדבר מתבצע בפועל? לשם כך, יש להעמיק עוד מעט בהוראת החוק האמורה.
סעיף 25(ט) לחוק השכירות והשאילה אוסר על משכיר לגולל תשלום דמי תיווך בשכירות שהוא חייב בו לשוכר. אולם החוק לא אוסר, כמובן, על תשלום דמי תיווך בשכירות ישירות מהשוכר למתווך, כאשר השוכר הוא זה אשר שוכר את שירותיו של המתווך לצורך מציאת דירה.
על כן, הנוהג המקובל הוא שהמתווך מחתים את כל המתעניינים בדירה על חוזה לפיו הוא מייצג אותם, ואם הם ייבחרו להיות אלו שישכרו את הדירה, הרי שהם יהיו חייבים לשלם לו דמי תיווך. כך, השוכרים הופכים להיות לקוחותיו של המתווך והם רשאים לשלם לו דמי תיווך שכירות.
אכן, פרקטיקה זו מעלה קושי חוקי משמעותי, שכן היא סותרת, הלכה למעשה, את הוראות החוק. זאת, מכיוון שלמעשה המתווך עובד מטעם המשכיר, ולא מטעם כל אחד מהשוכרים הרבים המתעניינים בדירה. מעבר לכך, חוק המתווכים מטיל על המתווך לפעול בפעולות שונות למען לקוחותיו. ספק אם אלו מתקיימות ביחס לשוכרים. אולם בפועל, חרף הקשיים בפרקטיקה האמורה, היא אינה נפסלה על ידי בית המשפט ועל כן עודנה קיימת ונפוצה בשוק.
על כל פנים, כדי להימנע ממקרים כאלו המצויים על גבול החוקיות, וכדי לצמצם למינימום האפשרי את תשלומי דמי התיווך בשכירות הנדרשים מכם, רצוי לפנות אל עורך דין מקרקעין המתמחה בתחום. עורך הדין יבחן את חוזי ההתקשרות שלכם אל מול המתווך וככל שהוא יעורר קשיים חוקיים, הוא יסייע לכם להימנע מהתשלום המיותר, והאסור, למתווך.
סיכום
לסיכום, חוק השכירות והשאילה קובע, בסעיף 25(ט) לחוק, כי דמי תיווך בשכירות ישולמו על ידי המשכיר לא על ידי השוכר. זאת, כמובן, בתנאי שהמשכיר ולא השוכר הוא זה אשר שכר את שירותיו של המתווך. על כן, מתווכים רבים מחתימים את המתעניינים בדירה על חוזה פורמלי, מה שמאפשר להם לטעון כי הם מייצגים אף את הלקוחות ופועלים מטעמם. במצב דברים זה, המתווכים יוכלו לקבל דמי תיווך בשכירות אף מהשוכרים.
מדובר, אם כן, בסוגיה סבוכה משפטית המעלה סוגיות משפטיות ואף מוסריות חשובות. על כל פנים, כדי לשמור על הזכויות שלכם ולהימנע מכניעה לתנאי השוק ותשלום תשלומים לא נדרשים, רצוי לפנות אל עורך דין מקרקעין אשר ייצג אתכם בהליך וידאג לשמירה על הזכויות שלכם.
משרד עו"ד חיים פרטוש
קונים או מוכרים דירה? רוצים להסתייע בשירותיו של מתווך אך להימנע מתשלום דמי התיווך? פנו אל עו"ד חיים פרטוש ותהנו משירותים מהשורה הראשונה בתחום. עו"ד פרטוש הינו עו"ד וותיק ומנוסה, המתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובדיני תיווך בפרט. אצל עו"ד פרטוש, תהנו משירותי ONE STOP SHOP – כל השירותים במקום אחד. קבעו פגישת ייעוץ ראשונית במשרד, והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים שכבר נהנו משירותיו של עו"ד פרטוש.
