נושא חשוב ביותר בתחום המקרקעין, שיש לקחת בחשבון בטרם יוצאים לעסקת נדל"ן הוא, חישוב מס השבח לתשלום, במידה ויהיה צורך בתשלום מס זה. את תחזית גובה תשלום מס השבח והאם בכלל תידרשו לשלמו, יבצע עבורכם, בצורה הטובה ביותר, עורך דין מקרקעין, המכיר את הדברים מקרוב, יודע מתי נדרש לשלם וכמה. עורך הדין ידע לצפות האם מגיעה לכם הנחה כלשהי בתשלום מס השבח ואולי אף, פטור מלא מתשלום. מס שבח עלול להיות תשלום גבוה מאוד ולכן, חשוב מאוד לבדוק את הדברים לפני ולהיערך אליהם כמו שצריך. אולי יהיה לכם קשה להאמין אבל, ישנם מקרים בהם יגיע החזר מס שבח, למבצע עסקת המקרקעין.
מהותו של מס השבח
מס שבח על עסקת מקרקעין הוא מס הנדרש לשלם במצב בו קיים רווח במכירת הנכס שלכם. כלומר, מס שבח משולם כאשר מכיר המכירה גבוה מהמחיר שבו רכשתם את הנכס. לעיתים העלייה בשווי נוצרת רק בשל עליות המחירים בענף הנדל"ן ולעיתים, בשל פעולות השבחה שביצעתם אתם בנכס כדוגמת, הגדלת מרפסת, שיפוץ משמעותי וכו'. מס שבח הנו מס ייחודי לענף המקרקעין ואינו נגבה בשום ענף אחר. חישוב הרווח שנוצר במקרקעין וחישוב מס השבח לתשלום, הנו תהליך מורכב והוא כולל משתנים רבים ומגוונים, היכולים להשפיע על החבות אותה תדרשו לשלם.
התנאים והזכאים להחזר מס שבח
אנשים יחידים שהנם אזרחי ותושבי מדינת ישראל ואזרחים תושבי חוץ, חברות וארגונים, משקיעים ואנשי עסקים, זכאים לעיתים להחזר מס שבח המתקבל מרשות המיסים, ללא קשר באם מדובר במקרקעין פרטי או מסחרי. חוק מיסוי מקרקעין משנת 1963, קובע באילו מצבים נדרש בעל זכויות בנכס לשלם מס שבח, קובע כי החזר מס שבח במקרקעין מתקיים במצב בו בוצע תשלום יתר אל מול חבות המס האופטימלית שניתן היה לקבל עבור מוכר הנכס, באמצעות תכנון מס שבח כראוי. ההיסטוריה מראה שבוצעו לא מעט עסקאות בהן גובה מס השבח ששולם, היה גבוה ממה שבאמת נדרש היה לשלם. הדבר מתגלה לאחר בדיקה מקצועית של חבות המס, אל מול המשתנים השונים הנלקחים בחשבון בעת חישוב המס לתשלום. החזר מס שבח יכול להיות סכום גבוה מאוד היות ומדובר בעסקת מקרקעין, שעל פי רוב, מייצרת העברת כספים בסכומים גבוהים ביותר.
במידה מסוימת חוק המקרקעין מרחיק לכת וקובע, שבתנאים מסוימים, ניתן יהיה לתקן תשומות מס שבח מקרקעין, שנערכו ונקבעו בעבר ולקבל בגינן החזר מס שבח, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית.
החזר מס שבח – בדיקת הזכאות
במידה וביצעתם מכירה של נכס בשנים האחרונות ונדרשתם לשלם מס שבח בגין המכירה, קיים סיכוי טוב שמגיע לכם החזר מס שבח במקרקעין, בעבור המס ששילמתם. עסקה שבוצעה בשש השנים האחרונות, נמצאת בסיכוי טוב לקבלת החזר מס שבח ובתנאי שטרם עברו שבע שנים מאז ביצוע העסקה, מכיוון שקיים חוק התיישנות על שומת מס שבח במקרקעין. בדיקת זכאות להחזר מס שבח לוקחת בחשבון את מכלול הנתונים של עסקת המקרקעין שבוצעה ובנוסף, כמעט בכל עסקה, קיימים נתונים ייחודיים של המוכר ומשתנים ספציפיים, שגם אותם יש להביא בחשבון. זאת ועוד, קיימים מצבים בהם המוכר יהיה זכאי לקבל החזר מס שבח מקרקעין גם אם שילם בפועל, סכום שבח בשיעור נמוך, בעקבות חבות מס שבח היסטורית ובתנאי שעסקת הרכישה של הנכס בוצעה לפני שנת 1961.
סיבות נוספות להחזר מס שבח
החזר מס שבח עשוי לנבוע כתוצאה ממגוון די רחב של סיבות כגון: ביצוע קיזוז הפסדים בצורה מיטיבה, התייחסות להפחתות מס וניכויים שניתנו בתנאים ייחודיים, ניצול נכון של הקלות מס שבח יוצאות דופן שניתנות על פי חוק, ביצוע ניכוי הוצאות בשיעורי מס ייחודיים, ניצול פטורים אותם ניתן לממש בהתאם לחוק, תיקון טעויות חישוב במס השבח שבוצעו על ידי רשות המיסים ועוד. מכיוון שמדובר בנושא מורכב הדורש ידע, הן בנושאי מקרקעין והן בנושאי מיסוי, חשוב מאוד להיעזר בעורך דין מקרקעין מסחרי או פרטי כדוגמת חיים פרטוש, המתמחה במקרקעין ומכיר היטב את כל היבטי המיסוי השונים, המתעדכנים מעת לעת.
החולה המדומה
הטיפול בנושאי המקרקעין השונים לרבות, נושאי המיסוי במקרקעין, חייבים להיתמך באנשי מקצוע ולו רק בגלל העובדה שפקידי מס ההכנסה, דבר ראשון, בבואכם לבקש החזר מס שבח, יחשבו איפה אתם "עובדים" עליהם. ברגע שאת הדברים מבצע עורך דין המחויב לחוקים, התייחסותם שונה ועניינית.
