כמי שעוסק בתחום הנדל"ן מזה שנים רבות, אני מבחין כיצד תופעת פיצול הדירות הולכת וצוברת תאוצה. לא רק פיצול הדירות צובר תאוצה, אלא גם הלשנה על דירות מחולקות מצד השכנים וכן מצד גורמים נוספים. במאמר זה אסביר מתי דירה נחשבת למחולקת ומה ההשלכות האפשריות של הלשנה על דירה מחלוקת.
מתי דירה נחשבת למחולקת?
אני מניח שבמבט ראשון, השאלה נראית לכם מעט טריוויאלית – הרי זה ברור מתי דירה נחשבת למחולקת, לא? ואולם, למעשה, מדובר בשאלה מורכבת למדי.
הרי אין שום בעיה להשכיר דירה אחת למספר שותפים, למשל, כאשר כל אחד מהם משלם שכר דירה בנפרד. נראה שגם אין בעיה שלכל אחד מהשותפים יהיו שירותים ומקלחת פרטיים, ואולי גם פאטיו קטן לפני הכניסה לחדר עצמו. אם כן, באיזה שלב חלוקת הדירה מפסיקה להיות לגיטימית, והדירה הופכת להיות דירה מחולקת על פי חוק? עו"ד חיים פרטוש כאן לענות, לסייע, ולכוון.
הפסיקה עסקה בשאלה זו והגיעה למסקנה כי כדי שדירה תיחשב למחולקת, על כל "חלק" בדירה לכלול חדר שינה, שירותים ומקלחת ומטבח. לכן, אם בדירה שאתם משכירים לשותפים יש מטבח נפרד לכל אחד מהשותפים, ייתכן שעברתם את גבול הלגיטימיות החוקי והדירה שלכם נחשבת לדירה מפוצלת, באופן המחייב קבלת היתר על פי חוק התכנון והבניה.
דירה מחולקת עם מטבח משותף – פתרון לair b&b
אגב, הגדרת הפסיקה לפיה דירה נחשבת למפוצלת רק אם לכל דירה מטבח משלה, פתחה פתח לפיצול דירות לצרכי השכרה קצרת מועד (אייר בי אנד בי) באופן חוקי – בעלי דירות מפצלים את דירתם למספר דירות משנה, אך שומרים על מטבח אחד משותף. כך, לא מדובר בפיצול אסור על פי חוק המצריך היתר בניה, אלא פיצול שנחשב כשיפוץ פנימי שלא טעון היתר, על פי חוק התכנון והבניה.
הלשנה על דירה מחולקת – למה זה קורה?
משיח עם לקוחותיי אני מבין כי התשובה לשאלה למה לפצל דירות היא ברורה יחסית. הזדמנות להשיא רווחים, מספק פתרונות דיור בשוק הישראלי בו הביקוש עולה על ההיצע ועוד. לעומת זאת, רבים מלקוחותיי שואלים אותי למה תופעת ההלשנות נפוצה כל כך. "מה איכפת להם?!" הם שואלים אותי. "למה צרות העין?!"
התשובה לשאלה זו מורכבת יותר. ראשית, לא אחת שכנים סבורים כי פיצול הדירה פוגע בערך של הדירות בבניין כולו. מכיוון שהם עצמם נפגעים כלכלית מהפיצול, הם מלשינים עליו. שנית, לעיתים הדבר משנה את אופי האוכלוסייה בבניין וכאשר הדירות המפוצלות מושכרות לשכירות קצרה הבניין עלול להפוך למעין בית מלון. אם השכנים אינם אוהבים זאת, הם עלולים להלשין על הפיצול.
הלשנה על חלוקת הדירה יכולה להוות מנוף לחץ מצד השוכרים כלפי הדיירים. לא אחת שמעתי על מקרים בהם השוכרים איימו על בעל הדירה, למשל, כי אם זה יעלה להם את שכר הדירה הם ילשינו על הפיצול.
לבסוף, כידוע, לא חסרה שנאה בין בני אדם. אויבות, עוינות וסתם צרות עין, מובילות אף הן להלשנה על פיצול דירות. לפעמים לאנשים קשה לראות את שכניהם או קרוביהם מתעשרים ואם יש להם אפשרות למנוע זאת – הם מנצלים אותה.
מה קורה לאחר הלשנה על דירה מחולקת?
מניסיוני, על פי רוב ההלשנות מופנות לרשות המקומית. במקרים אלו, הרשות תשלח פקח שיבחן האם אכן הדירה פוצלה. אם אכן מדובר בדירה מחולקת שלא כדין, יחידות האכיפה יוכלו לנקוט בצעדים שלהלן:
- צו הפסקת עבודה: רלוונטי אם ההלשנה על הדירה המחולקת הייתה עוד בשלב העבודות
- צו הריסה: רלוונטי אם הדירה אוכלסה ב-30 הימים האחרונים או שבנייתה טרם הושלמה. אם הבניה הושלמה לפני למעלה מ-30 יום, לא ניתן יהיה להוציא צו הריסה.
- צו הפסקת שימוש: רשויות האכיפה יכולות להורות על איסור שימוש בנכס. גם כאן, כשמדובר בדירת מגורים, ניתן לתת צו הפסקת שימוש רק אם לא חלפו למעלה מ-30 יום מיום אכלוס הדירה המחולקת.
- צווי החרמה: במקרים מסוימים, ניתן להחרים כלים ששימשו לביצוע עבירות בניה.
- הגשת כתבי אישום: לבסוף, בניית דירה מחולקת, כמו גם השימוש בה, מהווה עבירה פלילית. לכן, קיים סיכון שיוגשו כתבי אישום ויוטלו קנסות פליליים על מי שיחלקו דירות ללא היתר בניה.
עם זאת, ענישה על חלוקת דירה אינה עניין של מה בכך. היא כפופה להליך פרוצדורלי מורכב ומדויק המפורט בחוק. על כן, אני ממליץ לכם בחום לפנות אל עורך דין מקרקעין ברגע בו גיליתם על ההלשנה או הבחנתם בפקח, וכך תוכלו למזער את תוצאותיה.
האם לפקח מותר להיכנס אליי הביתה לאחר הלשנה על דירה מחולקת?
נתקלתי פעמים רבות במקרים בהם קרתה הלשנה על דירה מחולקת ועוד באותו היום פקח התייצב בדירה וביקש להיכנס אליה. באותם מקרים, קיבלתי שיחת טלפון דחופה מלקוחותיי ששאלו אותי אם הם חייבי להסכים לה.
התשובה לשאלה זו מצויה בסעיף 206 לחוק התכנון והבניה. על פי סעיף זה, פקח יוכל להיכנס לדירת מגורים רק בזמן סביר ובהסכמת המחזיק במקרקעין, או אם ניתן צו מבית משפט המתיר לו להיכנס לנכס. לכן, התשובה שלי לאותם לקוחות היא שבהיעדר צו מבית משפט, הם רשאים לסרב לפקח.
עם זאת, חשוב לדעת כי לאחר הסירוב הפקח יוכל לפנות לבית המשפט ולבקש צו. הסירוב יכול בהחלט לשמש ראיה לכאורה כנגדכם ולשכנע את בית המשפט לתת לפקח צו כניסה לבית לשם איתור הפרות בניה.
חיים פרטוש משרד עו"ד
הסתבכתם עם הלשנה על דירה מחולקת? פנו אל עו"ד חיים פרטוש לקבלת ייצוג משפטי שיגן עליכם מפני צווי הפסקת עבודה ומפני הליכים פליליים. עו"ד פרטוש הינו עו"ד וותיק ומנוסה המתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובדיני תכנון ובניה בפרט. אצל עו"ד פרטוש, תהנו משירותי ONE STOP SHOP – כל השירותים המשפטיים במקום אחד. כך, עו"ד פרטוש יסייע לכם הן בהתמודדות עם תוצאות ההלשנה והן בהכשרת הדירה המחולקת.
