כמי שעוסק שנים רבות בדיני המקרקעין, אני יודע עד כמה סבוכים יכולים להיות הסכמי שיתוף במקרקעין. כתבתי עבורכם מאמר זה, במטרה לעשות לכם סדר בסיסי בתחום ולהעניק לכם את הכלים להתמודדות עם הסכמי שיתוף במקרקעין. המשיכו לקרוא ומצאו את כל המידע הדרוש בנושאי הסכם שיתוף במקרקעין, איך עושים את זה בפועל ומכירת מקרקעין משותפים.
מה זה הסכם שיתוף במקרקעין
חוק המקרקעין קובע כי יכולה להיות לאנשים שונים ואף לחברות ותאגידים בעלות משותפת במקרקעין. המשמעות היא שמקרקעין מסוימים אינם שייכים רק לבן אדם אחד אלא למספר אנשים במקביל.
אני רוצה להדגיש כי השיתוף הוא בכל חלק וחלק במקרקעין. כך, למשל, אם אתם ואח שלכם מחזיקים בבעלות משותפת בדירה שקיבלתם מההורים שלכם, תהיה לכם בעלות משותפת בכל מטר ומטר בדירה. לא תוכלו להחליט שבמסגרת השיתוף הקומה למטה היא בבעלותכם והקומה למעלה של אחיכם, אלא כל חלק בדירה יהיה משותף בין כל השותפים, כל אחד לפי חלקו בנכס.
שנים של ניסיון בתחום לימדו אותי כי בעלות משותפת במקרקעין היא לא דבר פשוט. הצדדים נדרשים לנהל ולתחזק את המקרקעין באופן משותף, גם כאשר מתגלות ביניהם מחלוקות ולכל אחד יש מטרות אחרות הנוגעות למקרקעין.
במטרה להתמודד עם קושי זה וליצור מנגנון ניהול וקבלת החלטות במקרקעין, השותפים יכולים לכרות ביניהם הסכם שיתוף במקרקעין. להסכם השיתוף שתי פונקציות עיקריות:
- קביעת מנגנון ניהול ושימוש במקרקעין
- הגדרת הזכויות והחובות של השותפים
ההסכם מאפשר לשותפים לקבל החלטות הנוגעות למקרקעין, לנהל אותם ולהשתמש בהם. כך, הבעלות המשותפת הופכת מעול כבד למנגנון פרקטי שיכול להניב רווחים.
האם צריך הסכם שיתוף בבית דו משפחתי?
אני נשאל לא אחת האם צריך לערוך הסכם שיתוף בבית דו משפחתי. התשובה היא שאם הקרקע עליה בנוי הבית היא קרקע משותפת, כלומר בבעלות של שני בעלי הדירות, אכן יהיה צורך לערוך הסכם שיתוף. ההסכם יגדיר כי הבעלות בקרקע היא אמנם משותפת אך לכל אחד מהשותפים יינתנו זכויות בנייה לשם בניית אחד מהבתים בבית הדו משפחתי. כך, ההסכם יאפשר לצדדים להתנהל בפועל במציאות של מקרקעין משותפים.
מה צריך להיות כלול בהסכם שיתוף במקרקעין?
חשוב לי שתדעו מה צריך להיות כלול בהסכם שיתוף במקרקעין עוד לפני שאתם מגיעים אל עורך הדין שלכם. כך, תוכלו להגיע אל עורך דין מקרקעין כאשר אתם מבינים את האינטרסים הבסיסיים בהסכם ותהיה לכם עמדה מגובשת לגבי תוכנו של ההסכם.
הסכם שיתוף מקרקעין יכלול הסכמות והגדרות הנוגעות לשימוש במקרקעין. כמו בדוגמה האמורה, ניתן יהיה לקבוע למשל כי כל אחד מהשותפים יוכל לבנות בחלק מסוים מהמקרקעין (למרות שהבעלות תיוותר בכל הנכס).
בנוסף, הסכם השיתוף יכלול הוראות הנוגעות למנגנון קבלת החלטות הנוגעות למקרקעין. כך, למשל, ניתן יהיה לקבוע כי החלטות מסוימות יהיו טעונות אישור של כלל השותפים וכן הלאה.
כמו כן, הסכם שיתוף במקרקעין יגדיר את חלוקת הרווחים בין השותפים, יקצה זכויות בנייה ועל פי רוב תהיה בו גם חזרה על הוראות חוק המקרקעין לפיהן כל אחד מהשותפים רשאי לעשות שימוש סביר במקרקעין באופן שאינו מונע מאחרים לעשות שימוש שכזה גם כן במקרקעין.
לבסוף, טוב שההסכם יכלול הוראות הנוגעות לפירוק השיתוף. היכולת להתנות על פירוק השיתוף היא מוגבלת ועוד נחזור אליה להלן.
האם צריך לרשום את הסכם השיתוף בטאבו?
כדי שיהיה להסכם השיתוף תוקף מחייב והוא יחייב גם שותפים עתידיים שירכשו חלקים של השותפים המקוריים בנכס, תצטרכו לרשום את הסכם השיתוף בטאבו. לצערי, בניגוד לפעולות אחרות אותן ניתן לבצע באופן מקוון, כדי לרשום הסכם שיתוף במקרקעין תידרשו להגיע פיזית ללשכת המקרקעין, אתם או עורך הדין שלכם, ולהגיש את בקשת הרישום. לבקשה תצטרכו לצרף את כל הטפסים שלהלן:
- בקשה לרישום הסכם שיתוף במקרקעין: יש להגיש בקשה חתומה על ידי כל השותפים ובצירוף אימות חתימה על ידי עורך דין;
- שני עותקים חתומים של הסכם השיתוף;
- תשריט של המקרקעין המוחזקים בבעלות משותפת: הצדדים נדרשים לחתום על התשריט ולצרף אישור מודד מוסמך;
- אישורי מיסים: השאלה אילו אישורי מיסים אתם צריכים היא מורכבת ואני ממליץ לכם להתייעץ לגביה עם עורך הדין שלכם;
- אישור תשלום אגרה: עליכם לשלם אגרה בסך 177 שקלים. ניתן לשלמה באופן מקוון;
- מסמכים נוספים אם אלו נדרשים לפי נסיבות העניין;
- ת"ז של המגיש + ייפוי כוח מטעם בעלי המקרקעין.
פירוק שיתוף במקרקעין
חוק המקרקעין קובע כי כל שותף יוכל לתבוע את פירוק השיתוף במקרקעין בכל זמן. עם זאת, תוכלו להגביל את הזכות לפירוק השיתוף במסגרת הסכם השיתוף במקרקעין. אם תקבעו שהשותפות לא ניתנת לפירוק בכל רגע על ידי כל אחד מהשותפים, לא ניתן יהיה יותר לפרק את השותפות באופן זה.
עם זאת, אני רוצה להדגיש כי כעבור 3 שנים מיום כריתת הסכם השיתוף, בית המשפט יוכל להורות על פירוק השיתוף לבקשת אחד מהשותפים אם ראה שמן הצדק לעשות כן. לכן, הזכות שלכם לפרק את השיתוף היא מוגבלת – תוכלו למנוע באופן מלא את הפירוק רק ל-3 שנים ולאחר מכן בית המשפט יוכל להורות על פירוק השיתוף על אף הסכם השיתוף במקרקעין.
חיים פרטוש משרד עו"ד
קונים או מוכרים דירה? מחפשים ייעוץ משפטי שילווה אתכם לכל אורך הדרך? פנו אלינו ותהנו משירותים מהשורה הראשונה בתחום. עו"ד פרטוש הינו עו"ד וותיק ומנוסה המתמחה בדיני מקרקעין וליווה מאות רוכשי דירות לאורך השנים. אצל עו"ד פרטוש, תהנו משירותי ONE STOP SHOP – כל השירותים במקום אחד. קבעו פגישת ייעוץ ראשונית במשרד, והצטרפו לכלל לקוחותיו המרוצים של עו"ד פרטוש.
