הסכמי מכר
האזינו למאמר:
הסכם מכר בתחום המקרקעין הוא הסכם חשוב מאין כמוהו, מכיוון שהוא מעגן עסקה בא מועברים סכומי כסף מאוד גדולים, מהקונה למוכר. אי לכך, קבע המחוקק מספר תקנות אודות עריכת הסכם מכר מסוג זה. הסכם מכר מקרקעין חייב לכלול, מעבר למקובל בדיני חוזים, תקנות ספציפיות ונוספות, שנקבעו עבור הסכמים אלה בתחום המקרקעין לרבות, ביצוע פעולות מקדימות שאינן מהוות חלק מההסכם.
החשיבות הגדולה של עורך הדין בעסקת מכר
במידה ואתם עומדים בפני עסקת מכר של נכס נדל"ן, אתם כנראה לא מודעים לכל הדרישות שהסכם מכר מחייב אתכם בהן. אי ידיעת הדרישות האלה תוביל בהכרח, להסכם מכר שלא יהיה לו שום תוקף חוקי. אי לכך, חשוב מאוד לשכור את שירותיו של עורך דין מקרקעין, המכיר היטב את חוקי המקרקעין ואת כל הדרישות המיוחדות, אודות הסכמי מכר, ומה שהם חייבים לכלול בתוכם. עורך דין מקרקעין הוא סוג של תעודת ביטוח לכך שהעסקה תושלם בצורה בטוחה ומיטבית.
המהות של הסכם מכר במקרקעין
הסכם מכר בתחום המקרקעין הוא הסכם העוסק, על פי רוב, בקנייה או מכירה של נכס מקרקעין (דירה, בית פרטי, חנות, משרד, שטח חקלאי ועוד). ישנם הסכמי מקרקעין העוסקים במתן זכויות מסוימות בנכס זה או אחר וכמובן הסכמי שכירות. החשיבות העליונה של הסכם המקרקעין הנה, העברת הזכות המועברת על הנכס, זכות החזקה בנכס, בתמורה לסכום הכסף המשולם לטובת קבלת זכות זו. מכיוון שהסכמי מכר במקרקעין הם הסכמים המייצרים העברה של סכומי כסף גבוהים מאוד, בחר המחוקק להגדיר דרישות מיוחדות לגבי הסכמים מסוג זה.
הסכמי מכר – דרישות ייחודיות
הדרישות המיוחדות שנקבעו עבור הסכמי המכר מובאות באמצעות שני חוקים – חוק המקרקעין וחוק החוזים. חוקים אלה מחייבים בביצוע פעולות המייחדות הסכמי מכר במקרקעין מכל הסכם מכר בתחום אחר.
- דרישת הכתב – הסכם מקרקעין חייב להיות הסכם כתוב, כל צורה אחרת של הסכם לא תקבל תוקף משפטי ולמעשה, לא תהיה קבילה, כך שלא נעשה בפועל שום הסכם מכר. הדבר נכון גם במקרה בו כבר בוצעה העברת כספים מהקונה למוכר, אין בהעברת כספים זו כדי להקנות לקונה זכויות בנכס, ללא חתימה על הסכם מכר בכתב.
- דרישת הדיוק – לא רק שהסכם מכר חייב להיות כתוב הוא חייב להיות מנוסח היטב ולפרטי פרטים, במטרה להסדיר במדויק את כל תנאי עסקת המכר של נכס מסוים. הדבר מייצר הגנה הן על המוכר והן על הקונה ונדרש, היות ומדובר בעסקה בה מעורב כסף גדול.
- דרישת עמידה בתנאים הכלליים של ההסכם – הסכם מכר כפוף לפני הכל לחוק דיני החוזים ולכן, חלים עליו כל דיני החוזים הכלליים. בין התנאים הכלולים בחוק דיני חוזים ניתן למצא את הדרישה משני הצדדים להסכם לפעול בתום לב, דרישה זו איננה מגיעה סתם, היא למעשה דורשת מהמוכר ליידע את הקונה בכל דבר הקשור בנכס המוצע למכירה, ולא להסתיר דבר העלול לשנות את דעתו של הקונה.
- דרישה להסדרת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין – הסכם מכר מקרקעין, שלא כמו הסכמים אחרים, אינו מגיע לידי השלמה בעצם חתימת הצדדים על ההסכם. על מנת להשלים באופן מוחלט וסופי את העסקה, יש לבצע הסדרה של הזכויות בנכס בלשכת רישום המקרקעין בישראל, רק לאחר פעולה זו, תגיע העסקה לסיומה (הכוונה היא למה שכולם מכירים ונקרא רישום בטאבו).
לשכת רישום המקרקעין
לשכת רישום המקרקעין היא מוסד ממשלתי המהווה שלוחה של משרד המשפטים הישראלי. בלשכה זו מתנהל פנקס רישום המקרקעין של כל הנכסים המנוהלים במדינה. לשכה זו אחראית גם על רישומי פעולות נוספות שונות הקשורות בנכסי מקרקעין כגון: חכירה, ירושות, הערות אזהרה, שעבודים, משכנתאות, זכות קדימה, זיקות הנאה, פעולות תכנון שונות, צווים משפטיים הנוגעים לנכס ועוד. זה המקום להדגיש, כל שעבוד, הערת אזהרה, לקיחת משכנתא, נרשמים בטאבו לטובת הצדדים הנוגעים בדבר.
יד ביד
כפי שניתן להבין מהכתוב הסכמי מכר במקרקעין הם אינם דבר פשוט ולכן, קיימת חשיבות עליונה בכניסה לתוך תהליך המכר, בין אם אתם המוכרים ובין אם אתם הקונים, יד ביד, עם עורך דין מקרקעין המתמחה בכל סוגי עסקאות המקרקעין, מכיר את העבודה מול לשכת רישום המקרקעין ומול כל מוסד ממשלתי אחר הקשור בעסקאות מקרקעין לרבות, בנקים וגופים מלווים חוץ בנקאיים.
שאלות ותשובות:
