מעוניינים למכור דירה שקניתם במסגרת מחיר למשתכן? עוד לא עברה תקופת איסור המכירה הקבועה בחוק? תוכלו להגיש בקשה לוועדת החריגים של מחיר למשתכן, אשר תבחן האם לאשר לכם למכור את הדירה קודם לתום תקופת האיסור.
מהי תקופת האיסור? מדוע בכלל יש איסור על מכירת דירות מחיר למשתכן למשך מספר שנים? מהי ועדת החריגים ובאילו נסיבות היא תאשר בקשה למכירה מוקדמת של נכס? המשיכו לקרוא ומצאו את כל התשובות.
תקופת האיסור למכירת דירות מחיר למשתכן
אם זכיתם בדירת מחיר למשתכן ורכשתם אותה, אתם וודאי יודעים כי במשך תקופה לא מבוטלת אינכם יכולים למכור את הדירה. החוק קובע כי במשך 7 שנים ממועד הזכייה, או 5 שנים לאחר קבלת טופס 4 לבניין, לא תוכלו למכור את הדירה לצדדים שלישיים, לפי התקופה המוקדמת מבין השתיים. בכל אותן שנים תוכלו להתגורר בנכס או להשכיר אותו לטווח ארוך, אך לא למכור את הנכס.
הרציונל – צינון הביקוש
חשוב להבין תחילה מדוע חל איסור על מכירת דירת מחיר למשתכן לתקופה בת מספר שנים. הסיבה לכך נובעת ממטרת העל של תוכנית מחיר למשתכן – צינון הביקוש בשוק הנדל"ן הישראלי.
כידוע, מזה שנים רבות אנו סובלים מעליות מחירים מאסיביות בשוק הנדל"ן בארץ. הגורם העיקרי לכך הוא עודף ביקוש לדירות בשוק – קיימים יותר מתעניינים ברכישת דירה מאשר דירות המוצעות למכירה. התוצאה הטבעית של עודף ביקוש מתמשך היא עליות מחירים משמעותיות.
תוכנית מחיר למשתכן מבקשת לצנן את הביקוש, כלומר להוריד אותו, ובכך למתן את עליות המחירים. במקום שזוגות צעירים יסתערו על השוק החופשי וירכשו דירה בכל מחיר הם ימתינו לזכייה בהגרלה וירכשו דירה בהנחה רק לאחר הזכייה. כך, יפחת הביקוש בשוק החופשי ועליית המחירים תתמתן.
ספק רב האם התוכנית אכן משיגה את מטרתה. תומכיה טוענים כי בלעדיה, עליות המחירים היו חריפות עוד יותר. המתנגדים מצביעים על המציאות בה המחירים ממשיכים לעלות באופן משמעותי. בין אם אלו צודקים ובין אם אלו צודקים, מכירה מוקדמת של דירות מחיר למשתכן תפגע ברציונל האמור.
מכירה מוקדמת של דירות מחיר למשתכן, על פי רוב ברווח משמעותי מאוד (מכיוון שהדירה נרכשה בהנחה ונמכרת במחיר השוק), תתמרץ משקיעים להשתתף בהגרלות ולמכור את הדירות במהרה, מה שיוביל לגידול נוסף בביקוש. הגידול בביקוש חוטא, כאמור, לתכלית תוכנית מחיר למשתכן.
ועדת חריגים מחיר למשתכן – מכירה מוקדמת של הדירה
על אף ההיגיון שהוצג לעיל, ייתכנו נסיבות בהן מכירה מוקדמת של הדירה תהיה מוצדקת. אשר על כן, משרד השיכון מפעיל ועדת חריגים מחיר למשתכן. מטרת הועדה לבחון פניות של רוכשי דירות אשר מעוניינים למכור את דירתם בתוך תקופת האיסור על מכירה, כלומר לפני שחלפו 7 שנים מיום הזכייה בהגרלה או 5 שנים מיום קבלת טופס 4.
הודות לכך, אם אתם מעוניינים למכור את הדירה שלכם לפני שחלפה תקופת האיסור, מה שתצטרכו לעשות הוא לפנות לוועדת החריגים במחיר למשתכן, להגיש בקשה כפי שיפורט להלן, ואם הבקשה תאושר – תוכלו למכור את הדירה. כבר בשלב זה נדגיש כי כדי שהבקשה תתקבל, רצוי מאוד להגיש אותה באמצעות עו"ד מקרקעין מומחה ומנוסה.
פניה אל ועדת חריגים מחיר למשתכן – מתי זה יצליח?
ניתן לפנות אל ועדת החריגים למכירת דירת מחיר למשתכן ממגוון סיבות, אולם לא כל פנייה תאושר על ידי הוועדה. למעשה, הוועדה מאשרת במשורה פניות ורק הבקשות הרציניות והמנומקות כדבעי צפויות להתקבל. הנימוקים העיקריים שצפויים להתקבל וועדת החריגים תאשר לכם בגינם למכור את הדירה מוקדם, הם הנימוקים שלהלן:
- גירושין
- מוות
- מחלה קשה
- נישואין
- פשיטת רגל
- כל סיבה אחרת המוצדקת בנסיבות העניין
כמובן שלא מספיק לציין את סיבת הבקשה למכירה מוקדמת, אלא יש לנמק לעומק מדוע אותה סיבה מצדיקה מתן היתר למכירת הדירה בתוך תקופת האיסור. כמו כן, תידרשו לצרף לבקשה את כלל המסמכים הרלוונטיים. הוועדה תוכל שלא לדון כלל בבקשה שלא יצורפו לה כל המסמכים הנדרשים.
כדי שהבקשה תיגע בנקודות הנכונות ובסופו של דבר תתקבל, רצוי בהחלט להגיש אותה בעזרת עורך דין מקרקעין. עורך הדין, המכיר את פעילות הוועדה ואת הקריטריונים שלה לאישור מכירה מוקדמת, ינסח את הבקשה כדבעי ויגדיל משמעותית את הסיכויים כי הבקשה תתקבל. עורך הדין יצרף לבקשתו אף תקדימי עבר בהן אושרו בקשות דומות, כדי להגביר את הסיכויים לקבלת הבקשה.
חשוב להדגיש כי קיים פער משמעותי בסיכויי הקבלה של הבקשה בכל אחת מהעילות המצוינות לעיל. כאשר מדובר במוות של אחד מבעלי הדירה או בגירושין של בני הזוג, הבקשה צפויה להתקבל. ברור מדוע אין עניין להחזיק בנכס אם בעליו נפטר או מדוע נכון למכור את הנכס אם בני הזוג התגרשו. גם הסבת זכויות בדירה על שם בן או בת הזוג תאושר ברוב המקרים, אם הנישואין קרו לאחר הזכייה בנכס.
בשאר המצבים, תצטרכו לנמק מדוע אותה עילה מצדיקה מכירה תוך תקופת האיסור. כך, למשל, תוכלו להוכיח כי כספי המכירה נדרשים לשם טיפול במצב בריאותי מורכב, התמודדות עם נושים או עם מצב כלכלי קשה צפוי.
בקשה כזאת שתוגש ללא עורך דין תתקבל אך במקרים חריגים. מנגד, אם עורך דין מקרקעין המתמחה בתחום יגיש את הבקשה בשמכם, תוך הנמקה עובדתית ומשפטית מהשורה הראשונה, הסיכויים שהיא תתקבל ישתפרו פלאים. מכיוון שזהו המצב, ולאור הרווח המשמעותי שיכול לצמוח לכם ממכירת הנכס, פנו אל עו"ד מקרקעין מהשורה הראשונה בתחום והגישו בקשה רשמית למשרד הבינוי והשיכון.
עיון חוזר בבקשה למכירת דירה מחיר למשתכן
חשוב לדעת שאם הגשתם כבר בקשה והיא נדחתה, אך מאז חל שינוי נסיבות בעניינכם – תוכלו להגיש בקשה בשנית. גם כאן, טוב וכדאי להגיש את הבקשה בעזרת עו"ד מקרקעין מומחה אשר יבהיר מהו שינוי הנסיבות שחל בשטח ומדוע הוא מצדיק את מכירת הדירה בתוך תקופת האיסור.
משרד עו"ד חיים פרטוש
מעוניינים למכור דירת מחיר למשתכן בתקופת האיסור? פנו אל עו"ד חיים פרטוש ותהנו משירותים מהשורה הראשונה בתחום. עו"ד פרטוש הינו עו"ד וותיק ומנוסה, המתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובדיני התחדשות עירונית ומחיר למשתכן בפרט. אצל עו"ד פרטוש, תהנו משירותי ONE STOP SHOP – כל השירותים במקום אחד. קבעו פגישת ייעוץ ראשונית במשרד, והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים שכבר נהנו משירותיו של עו"ד פרטוש.
