חוזה מכר פעולות טרום רכישה

מקרקעין הוא ענף המגלגל הרבה מאוד כסף. אי לכך, חוזה מכר הוא נדבך קריטי בכל עסקת מקרקעין וחשוב מאוד שהוא יוכן על ידי עורך דין, המתמחה במקרקעין. תחום המקרקעין מכיל בתוכו אלמנטים משפטיים רבים, שמטרתם לייצר סדר והגינות, בעסקאות מורכבות אלה, המחייבות תהליכים ביורוקרטיים מסועפים ואירועי מס בסכומים גבוהים מאוד. בין אם מדובר ברכישת דירה מקבלן, ובין אם מדובר ברכישת דירה מיד שניה, מבעלים פרטי, בשני המקרים מדובר בעסקה שלוקחת זמן, דורשת סבלנות, הקפדה על כל פרט ושמירה על זכויותיהם של המוכר והקונה גם יחד. עסקאות מקרקעין עשויות להיות מסוכנות בשל נסיבות משתנות אצל מוכר הנכס ולכן, חוזה מכר הנו הכרח המציאות ומהווה את הבסיס האיתן לקיום העסקה.

פעולות שיש לבצע טרום רכישה

מעבר לעריכת חוזה מכר מוקפד ומדויק, יש לבצע מספר פעולות חשובות, בטרם חותמים על החוזה. ראשית, מצאו עורך דין מקרקעין שייצג אתכם במשא ומתן, בין אם אתם המוכרים ובין אם אתם הרוכשים. לאחר מכן יש לבצע את הבדיקות הבאות:

• מי עומד מאחורי הנכס המוצע למכירה – אל תעשו כל צעד לפני שתבדקו באופן יסודי את פרטיו המלאים של המוכר. עורך הדין שלכם יפנה אל הרשויות הממשלתיות הרלוונטיות ויבקש לבדוק האם האדם המבקש למכור לכם את הנכס הוא אכן הבעלים הרשום שלו. במידה ובמנהל מקרקעי ישראל מופיעים פרטי בעלים אחרים, האיש המבקש למכור את הנכס לא יוכל לבצע את המכירה. מעבר לכך, גם אם האיש הוא אכן הבעלים של הנכס, מומלץ שעורך הדין שלכם יברר אודות ההיסטוריה של המוכר והמוניטין שלו. האם ביצע עסקאות בעבר וכיצד הן הסתיימו, מה מצבו הכלכלי וכן הלאה. מדובר בבדיקות שיסייעו לכם לעבור בהצלחה את תהליך המכירה ויתנו לכם ביטחון לחתום על חוזה המכר.
• הזמינו נסח טאבו – ניתן היום בקלות, לגלוש לאתר מנהל מקרקעי ישראל, לשלם אגרה שלא עולה על 20 שקלים ולהוציא נסח טאבו מעודכן. הדבר חשוב מכיוון שבנסח הטאבו, מעבר לפרטים של בעל הנכס, מפורטים גם עיקולים, שעבודים וכל הערת אזהרה הרשומה על הנכס. מידע זה ייתן לכם אינדיקציה שאכן ניתן לרכוש את הנכס ושהוא פנוי מעיקולים או שעבודים לצד שלישי. במידה וקיימת משכנתא על הנכס, וודאו שהמוכר דואג לכסות אותה ולמחוק את הערת האזהרה של הבנק.

בדק בית

מומלץ, במקרים של רכישת דירה מיד שנייה, לבצע בדק בית (בדיקה מקצועית המבוצעת על ידי אנשי מקצוע, המחפשים לראות באם קיימים ליקויים נסתרים בנכס). מדובר בבדיקה שתמנע מכם עוגמת נפש בעתיד, כשלפתי תגלו רטיבות, סדקים קשים וכו', ליקויים שהתיקון שלהם יעלה לכם הרבה מאוד כסף. צוות בדק בית יבדוק האם קיימות בנכס חריגות בנייה משמעותיות, בגינן אתם עלולים לקבל קנסות כבדים. בנוסף, הוא יבדוק האם קיים היתר בנייה לתוספות מאושרות בנכס.

האלמנט החמישי

טיפ חשוב – וודאו שלא קיים אדם אחר שיש לו אחוז מסוים בבעלות על הנכס, שלא קיימים חובות ישנים הכרוכים בנכס ושהנכס לא נמצא תחת חוזה מכר נוסף או, הסכם שכירות שטרם מומשו או הסתיימו.

סעיפים שאי אפשר לדלג עליהם

ראשית, למרות שזה נראה טריוויאלי, בדקו שפרטי המוכר המופיעים בכותרות חוזה המכר, תואמים לפרטים שקיבלתם ממנו, הדבר ממש קריטי. פרטים אלה קובעים למעשה את מעמד הזכויות של המוכר בנכס ואת העובדה שהקונה מבקש לרכוש זכויות אלה. בנוסף, וודאו שפרטי הנכס הרשומים בחוזה המכר, תואמים במדויק, את הפרטים המופיעים בנסח הטאבו או, בכל מסמך ממשלתי אחר (כתובת, גוש, חלקה, תת חלקה, גודל השטח). והדבר המרכזי, חוזה המכר חייב לכלול סעיף בו הצדדים מצהירים על ההתחייבויות שלהם בעסקה, האחד כלפי השני.

אירוע מס

עסקת מקרקעין מייצרת, על פי רוב, אירוע מס כלשהו הנקראת מיסוי מקרקעין. לפיכך, חשוב לבצע בדיקה מקדימה של אירוע המס הצפוי לכם, במטרה להיערך לכך מבחינה כלכלית. בין המיסים הצפויים להיכלל בעסקת מקרקעין ניתן למצא את מס השבח ואת מס הרכישה. במקרים מסוימים אתם עלולים להיתקל גם במושג, היטל השבחה. בקשו מעורך הדין שלכם לבדוק עבורכם האם מסיבה כלשהי, הנכם זכאים להנחה או פטור מתשלום מס. מדובר בכספים גדולים ולכן, זהו עניין גדול וחשוב שמומלץ להבין מראש ולא לאחר חתימה על חוזה מכר. כדאי מאוד להיפגש עם עורך דין חיים פרטוש, המתמחה במקרקעין ובעל ניסיון וידע מקיפים בתחום.