כמי שעוסק בדיני מקרקעין באופן יום יומי, אני יודע עד כמה שאלות סביב השימוש בגג, כמו גם ביתר השטחים המשותפים בבניין, יכולות להיות רגישות ולגרור סכסוכים של ממש בין דיירי הבניין. על כן, במאמר זה, אעשה לכם סדר באשר לסטטוס החוקי של הגג ויתר השטחים המשותפים בבניין, כדי שתדעו מה מגיע לכם ותוכלו לשמור על זכויותיכם.
חוק גג משותף – סעיף 55 לחוק המקרקעין
בכל בניין שטחים משותפים – חצרות, חניות, חדר מדרגות, מעליות וכן הגגות. ניסיון ארוך שנים בתחום הנדל"ן לימד אותי כי רבים מהסכסוכים בין שכנים נוגעים לשאלת השימוש באותם שטחים משותפים, ובדגש מיוחד על גגות הבניין.
אני אדגיש כי הסיבה בגינה שאלת השימוש המשותף בגגות מתעוררת ביתר שאת, היא הנגישות לגג. לא אחת, רבות מהדירות כלל לא יהיו נגישות באופן מלא לגג. יהיו מקרים בהן רק הדירות העליונות יוכלו לגשת לגג באופן מעשי. על כן, נתקלתי בבעלי דירות רבים שסברו כי הגג הוא רכושם הבלעדי של בעלי הדירות העליונות, או שלכל הפחות הם יכולים להחליט על טיב השימוש בו. מכאן, נוצרים הסכסוכים האמורים.
כדי לעשות סדר בדברים ובשימוש המותר בשטחים המשותפים, אציג כאן את סעיף 55 לחוק המקרקעין המסדיר נושאים אלו:
(א) לכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי מסויים ברכוש המשותף של אותו בית משותף.
(ב) עיסקה בדירה תחול גם על החלק ברכוש המשותף הצמוד אליה, ואין תוקף לעסקה ברכוש המשותף בנפרד מן הדירה; אין בהוראה זו כדי למנוע פעולה הבאה להקטין או להגדיל את שטח הקרקע שברכוש המשותף.
(ג) בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון, כמשמעותו בסימן ג' לפרק זה (להלן – התקנון), שחלק מסויים של הרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה פלונית, ובלבד שלא יקבעו זאת ביחס לחדרי מדרגות, מעליות, מקלטים ומיתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות; הוצמד חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, לא יחולו עליו הוראות פרק זה בנוגע לרכוש המשותף, ודינו לכל דבר כדין הדירה שאליה הוצמד.
סעיף 55(א) לחוק המקרקעין – חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף
כפי שאתם רואים, סעיף 55(א) לחוק קובע כלל לפיו לכל אחד מבעלי הדירות זכויות בשטחים המשותפים, באופן יחסי לגודל דירתו. חשוב לי להדגיש כי הבעלות היא "בלתי מסוימת", כלומר מתפרסת באופן יחסי על פני כל השטח. לכן, לא ניתן להצביע על חלק ספציפי מהרכוש המסוים ולשייך אותו לאחד מבעלי הדירות, אלא כל מ"ר מהרכוש המשותף בבניין שייך לכל בעלי הדירות.
כל אחד מהדיירים יוכל לעשות שימוש בשטחים המשותפים, כל עוד הוא לא מונע מהאחרים לעשות שימוש בשטח. לכן, תוכלו למשל לעשות מנגל בחצר המשותפת, להשתמש במדרגות ואף לחנות בחניות המשותפות. ואולם, לא תוכלו לשים מנעול לחצר באופן שימנע מבעלי דירות אחרים את השימוש בה, או להציב בה מחסן שיתפוס מקרקעין וימנע מבעלי הדירות האחרים לנצל את אותו השטח.
סעיף 55(ב) לחוק המקרקעין – עסקה בדירה וברכוש המשותף הצמוד אליה
כפי שנראה מיד, על פי חוק ניתן להצמיד חלק מהרכוש המשותף לדירות. על פי סעיף 55(ב) לחוק, עסקה למכירת הדירה תכלול בהכרח מכירה של הרכוש המוצמד אליה. התוצאה היא שאדם לא יוכל להיוותר הבעלים של חלק מהרכוש המשותף, אם הוא לא הבעלים של הדירה אליה אותו רכוש מוצמד. מומלץ להיעזר בעו"ד מקרקעין המתמחה בתחום, אשר יסייע בהבנת ההשלכות המשפטיות של סעיף 55 לחוק המקרקעין ויוודא כי הזכויות של כל בעלי הדירות נשמרות בהתאם לחוק.
סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין – הצמדה של שטחים משותפים לדירות מסוימות
על פי סעיף 55(ג) לחוק, ניתן להצמיד חלק מהרכוש המשותף לדירות מסוימות. הצמדת שטחים משותפים לדירה מסוימת גורמת לשטח להפסיק להיות משותף ומאפשרת לבעל הדירה אליה הוצמדו השטחים לנצל אותם באופן בלעדי.
הצמדת שטחים משותפים רלוונטית במיוחד בכל הנוגע לחניות ולמחסנים. נניח כי בבניין 8 דירות ו-16 חניות. במקרה שכזה, על פי רוב, לכל דירה תוצמדנה 2 חניות. כמו כן, נניח כי בבניין 4 מחסנים. הקבלן, בדרך כלל כבר בשלב החתימה על החוזים למכירת הדירות, יצמיד לחלק מבעלי הדירות מחסן לדירתם.
אני אדגיש כי הדרך להצמיד שטחים משותפים לדירות היא באמצעות תקנון הבניין. לתקנון הבניין מעמד קנייני, כאשר הוא מופקד אצל רשם המקרקעין, ובו ניתן לקבוע אילו שטחים יוצמדו לאילו דירות. בהמשך, ניתן יהיה לשנות הצמדות של שטחים משותפים בהתאם למנגנון ההצבעה הקבוע בתקנון הבניין שלכם. דרך מצוינת להימנע ממצבים של חוסר ודאות בנוגע לזכויות והצמדת שטחים משותפים, היא להיעזר בעורך דין קניית דירה המנוסה בעסקאות נדל"ן, על מנת להבין את כל ההיבטים המשפטיים ולהבטיח כי זכויותיכם יישמרו במלואן.
חוק גג משותף – האם אפשר להצמיד גג לאחת הדירות?
רבים מלקוחותיי שואלים אותי האם אפשר להצמיד את הגג לאחת הדירות. שאלה נוספת שאני נשאל היא האם הגג מלכתחילה נחשב רכוש משותף, גם כשהגישה אליו נובעת מהדירות העליונות בבניין בלבד. אסביר קודם כל מניין מתעוררת השאלה.
סעיף 55(ג) לחוק קובע, כאמור, שניתן להצמיד שטחים משותפים לדירות מסוימות. ואולם, על פי אותו סעיף עצמו, לא ניתן להצמיד חדרי מדרגות, מעליות, מקלטים ומיתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות. כך, מתעוררות שתי שאלות חשובות:
- האם הגג נחשב רכוש משותף
- אם כן, האם הגג נחשב כמתקן המיועד לשמש את כל בעלי הדירות ואז לא ניתן להצמידו לאחת הדירות
על פי חוק המקרקעין, גם הגג נחשב רכוש משותף. כך נקבע למשל בע"א 374/08 צדוק קטן (איטן) נ' דיצה ברכה הורנשטיין (מינץ) (נבו 25.12.2012). באותו מקרה, בית המשפט העליון פסק כי הגג נחשב חלק מהרכוש המשותף, זאת גם אם הוא לא נגיש לכל הדירות אלא רק לדירה אחת. לכן, על פי חוק הגג המשותף, בעל הדירה הנגישה לגג לא יוכל לעשות בגג שימוש חריג למרות שליתר בעלי הדירות אין כל גישה אליו.
עם זאת, באשר לשאלה השנייה, הפסיקה קבעה כי הגג לא מוגדר בהכרח כמתקן המיועד לשמש את כלל בעלי הדירות. מכיוון שכך, ניתן להצמיד אותו גם רק לאחת הדירות בתקנון הבית המשותף. ועל כן, במקרים רבים, אם הגג לא נגיש לכלל בעלי הדירות תקנון הבית המשותף ייקבע כי הגג יהיה מוצמד רק לדירות הנגישות אליו.
חוק גג משותף – סיכום
לסיכום, הגג הוא רכוש משותף של כל בעלי הדירות. עם זאת, בהתאם לסעיף 55(ג) לחוק המקרקעין, ניתן להצמיד את הגג רק לאחת הדירות. כך, למרות שהגג הוא חלק מהרכוש המשותף, הוא יהיה נתון לשימוש רק לחלק מבעלי הדירות ולא לכולם. חשוב לציין שכאשר מתבצעות עסקאות הצמדת שטחים כמו גגות או מחסנים, עלולות להיות לכך השלכות משמעותיות מבחינת מס שבח במכירה עתידית של הנכס, ולכן מומלץ לדבר עם מקור אמין ומנוסה בטרם קבלת החלטות בנוגע להצמדות מסוג זה.
משרד עו"ד חיים פרטוש
גרים בבית משותף? התגלו אצלכם מחלוקות סביב השימוש בגג? פנו אל עו"ד חיים פרטוש לקבלת שירות מקצועי מהשורה הראשונה בתחום. עו"ד פרטוש הינו עו"ד מקרקעין וותיק ומנוסה המתמחה בדיני המקרקעין. אצל עו"ד פרטוש תהנו משירותי ONE STOP SHOP – טיפול בכלל צרכיכם המשפטיים, מהקצה אל הקצה. צרו קשר לקביעת פגישת ייעוץ ראשונית במשרד, והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים שכבר נהנו משירותיו של עו"ד פרטוש.
