חוק המכר דירות הוא חוק שמטרתו להגן על הרוכשים בקניית דירות מקבלן. במאמר זה עו"ד חיים פרטוש סוקר עבורכם את עיקרי הוראות החוק ואת הנקודות בהן הוא מגן על זכותם של רוכשי דירות מקבלן. עקבו אחר מדריך זה ווודאו כי זכויותיכם המשפטיות נשמרות בעסקה שלכם.
חוק המכר דירות – המגן החוקי על רוכשי דירות מקבלנים
בשנים 1973 ו-1974 חוקקו שני חוקים חשובים ויסודיים המגנים על זכויותיהם של רוכשי דירות מקבלנים בישראל. בשנת 1973 נחקק חוק המכר (דירות), ובשנת 1974 נחקק חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות).
אני רוצה להסביר תחילה מניין נובע הצורך לחוקק חוק שכזה. רכישת דירה מקבלן יוצרת מאזן כוחות שאינו שוויוני בעליל (במרבית המקרים). מצד אחד אנשים פרטיים הרוכשים דירה תוך השקעת חלק נכבד מהונם בעסקה ומצד שני קבלן מיומן המוכר דירות ומבצע עסקאות רבות. מאפיינים אלו של העסקה מעוררים את החשש שהקבלן ינצל את המצב לטובתו ולרעת הקונים. כדי למתן את הפער ביחסי הכוחות, חוקק חוק המכר (דירות).
חשש נוסף שקיים בעסקה הוא שהקבלן יפשוט רגל לפני השלמת העבודה, הרוכשים לא יקבלו את הדירה שקנו והשקעותיהם ירדו לטמיון. כדי למתן חשש זה נחקק חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות). כעת אסביר כיצד שני החוקים מגנים על זכויות הרוכשים.
מה אומר חוק המכר (דירות)?
אגע בנקודות המרכזיות בהן עוסק החוק ואסביר כיצד הן מגינות על הרוכשים בעסקה:
1. חובת צירוף מפרט ותיקון ליקויים ואי התאמות
חוק המכר דירות מחייב קבלנים לצרף לחוזה המכר מפרט המפרט במדויק מה ייבנה בדירה, כיצד, באיזה סטנדרט בניה וכן מחירי המרכיבים הראשונים בבנייה. הצדדים יוכלו לצרף למפרט נספח שינויים בו הם יפרטו אודות שינויים מוסכמים מהמפרט ומחירם.
החשיבות של המפרט היא כפולה. ראשית, היא מאפשרת כמובן לקונים לדעת מה התמורה שהם מקבלים לכסף שלהם. לא יהיו הפתעות באשר לסטנדרט הבניה, מה שייבנה בדירה וכן הלאה. כמו כן, הוא יאפשר להם לגבות משפטית, בצורה חוזית, שינויים עליהם יסכימו הצדדים.
שנית, בהסתמך על המפרט, ניתן יהיה לבחון האם נפלו ליקויים ואי התאמות בבנייה. ככל שימצאו ליקויים ואי התאמות שכאלו, הקבלן יישא באחריות לתקן אותם. בחוק המכר (דירות) ובתקנות מפורטים גבולי האחריות של הקבלן לתיקונים, מבחינת סוג התיקונים ומשך האחריות. על כל פנים, בשנים הראשונות, אחריותו של הקבלן רחבה ומתפרסת לכל הליקויים ואי ההתאמות ביחס למפרט.
2. פיצויים על איחור במסירת הדירה
סעיף 5א לחוק המכר קובע כי הקבלן יידרש לשלם פיצויים לקונים על איחור במסירת הדירה. איחור של 1-4 חודשים יגרור פיצוי בגובה דמי השכירות המקובלים לאותה תקופה. על איחור של 5-10 חודשים, הרוכשים יהיו זכאים לפיצוי בגובה דמי השכירות המקובלים + 25% מדמי השכירות. על איחור של 11 חודשים ומעלה, ישלם הקבלן דמי שכירות מקובלים + 50% מדמי השכירות המקובלים.
אני מניח אתם מנחשים שהסעיף מסייג את אחריות הקבלן לאיחורים במסירה. אם מעשי הקונים או מחדליהם גרמו לעיכוב במסירה, הקבלן לא יתחייב בתשלום הפיצויים. כך גם אם העיכוב נגרם עקב נסיבות המוגדרות כסיכול והן לא באשמת הקבלן.
אתם ודאי מנחשים כי התוצאה היא שהקבלן ינסה במרבית המקרים להשליך על אחרים את האחריות על העיכובים ובכך להימנע מתשלום הפיצויים. אני מציע לכם בחום להסתייע בשירותיו של עורך דין מקרקעין אשר יוכיח כי הקבלן נושא באחריות לעיכוב במסירה ואתם תקבלו את הפיצויים המגיעים לכם.
3. הגבלה על ריבית הפיגורים
קבלנים נוהגים לדרוש ריבית פיגורים במקרה בו הקונים מתעכבים בתשלומים עבור הדירה. החוק מסמיך את שר האוצר להגביל את גובה ריבית הפיגורים. כמו כן, החוק קובע כי ניתן יהיה לגבות ריבית פיגורים רק על איחור בן שבוע ומעלה במועד התשלום.
4. הצמדה למדד תשומות הבניה – עד 40% מהמחיר
לאורך השנים פנו אליי עשרות לקוחות המומים – הם חתמו על רכישת דירה במחיר מסוים, אך פתאום, כשהגיעו התשלומים האחרונים, הם גילו כי דורשים מהם לשלם עשרות ואף מאות אלפי שקלים מעל למחיר המוסכם. הסברתי לאותם לקוחות כי הסיבה לכך היא הצמדת חלק מהמחיר למדד תשומות הבנייה, אשר עלה באופן משמעותי יחסית בשנים האחרונות, מה שהוביל להגדלת התשלום באופן לא מבוטל.
עם זאת, כדי למתן את התופעה, החוק מגביל את הקבלנים כך שרק 40% מהמחיר יוכלו להיות מצמדים למדד. למעשה, חל איסור על הצמדת 20% הראשונים למדד. מהיתרה, ניתן להצמיד 50% לכל היותר. כך, בשורה התחתונה, יוצא כי לא ניתן להצמיד למדד יותר מ-40% מהמחיר הכולל.
בשוק הנדל"ן כיום נפוצות יחסית עסקאות 80-20 ואף 90-10, במסגרתן הרוכשים משלמים 10 או 20 אחוזים מהמחיר במועד החתימה ואת היתרה בסמוך למסירה. בעסקאות אלו במיוחד חשוב להגביל מאוד את ההצמדה למדד. אחרת, אתם עלולים למצוא את עצמכם משלמים מחיר גובה דרמטית מזה שחשבתם עליו. התעקשו על הפחתת החלק במחיר המוצמד למדד במשא ומתן לרכישת הדירה.
5. הגבלת שכר טרחת עורך דין ל-5000 שקלים
קבלנים נוהגים לגבות מרוכשי הדירות תשלום עבור שירותים משפטיים, כלומר שכר טרחה לעורך הדין של הקבלן. החוק מגביל את שכר הטרחה שניתן לגבות מכל קונה ל-5,000 שקלים בלבד. חשוב לציין כי סכום זה לא כולל שירותים ספציפיים הנוגעים לרישום הדירה. הקפידו על כך שלא דורשים מכם תשלום גבוה יותר.
חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות)
חוק המכר דירות הבטחת השקעות נועד למנוע מצב בו אתם תשקיעו סכומים משמעותיים בדירה, הקבלן יפשוט רגל והשקעותיכם ירדו לטמיון. על כן, החוק קובע את ההוראות שלהלן:
- הקבלן לא יוכל לגבות יותר מ-7% מהתמורה לפני שיבטיח את השקעות הרוכשים באחת מהדרכים הקבועות בחוק.
- הקבלן מחויב להבטיח את השקעות הרוכשים באחד מהאופנים הבאים:
- ערבות בנקאית
- פוליסת ביטוח פרטית
- רישום הערת אזהרה על שם הרוכשים
- רישום משכנתא על שמם
- רישום הנכס על שם הרוכשים
- אם השקעות הרוכשים הובטחו שלא באמצעות ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח, הקבלן יוכל לגבות תשלומים רק לפי קצב התקדמות הבניה. לא ניתן יהיה לגבות תשלום מלא לפני שהושלמה הבניה.
אני אדגיש כי אלו הן, כמובן, אינן כלל הוראות החוק כפי שהסעיפים שהצגתי לעיל אינם מכסים את כל חוק המכר. ואולם, אלו הוראות החוק החשובות בחוקים אלו המבטיחים את זכויות הקונים בעסקה. עקבו אחריהם והבטיחו כי זכויותיכם נשמרות.
חיים פרטוש משרד עו"ד
קונים דירה מקבלן? רוצים להבטיח כי זכויותיכם יישמרו בעסקה? פנו אליי וקבלו שירותי ייעוץ וייצוג משפטיים מהשורה הראשונה בתחום.
אני, עו"ד חיים פרטוש, מתמחה בדיני מקרקעין ובליווי רוכשי דירות מקבלנים ובעל ניסיון רב בתחום. אצלי תהנו משירותי ONE STOP SHOP – כל השירותים במקום אחד. קבעו פגישת ייעוץ ראשונית במשרד, והצטרפו ללקוחותיי המרוצים.
