לפני שאני עו"ד מקרקעין, אני קודם כל תושב ישראל שמכיר מקרוב את מצוקת החניות ברוב הערים בארץ. מצוקת החניות מעוררת סכסוכים רבים בין שכנים בבתים משותפים ומדרבנת אחרים להסדרה חוקית של החניות אצלם בבניין.
במאמר זה אסקור את המצב החוקי הנוגע לחניות בבתים משותפים. אני מאמין שהיכרות עם חוקי החניות בבניין משותף תסייע לכם להינע מסכסוכים מיותרים ותאפשר לכם להסדיר חניות כחוק.
חוק חניות בבניין משותף – סעיף 55 לחוק המקרקעין
בניין, הנקרא בלשון החוק "בית משותף", מורכב משטחי הדירות ומהשטחים המשותפים. השטחים המשותפים כוללים את חדר המדרגות, המעלית, הגג וכן את חניות הבניין. השטחים המשותפים יכולים להיות בשימוש כלל בעלי הדירות או מוצמדים לדירה מסוימת. אם הוצמדו לדירה מסוימת, בעל אותה דירה יוכל לנצל את השטח המשותף באופן בלעדי.
דיני השטחים המשותפים מוסדרים בפרק ו' לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969, החל מסעיף 55. מפאת חשיבותו של סעיף 55 לחוק המקרקעין לעניין השטחים המשותפים בכלל וחניות בבניין משותף בפרט, אביא אותו בנוסחו השלם:
(א) לכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי מסויים ברכוש המשותף של אותו בית משותף.
(ב) עיסקה בדירה תחול גם על החלק ברכוש המשותף הצמוד אליה, ואין תוקף לעסקה ברכוש המשותף בנפרד מן הדירה; אין בהוראה זו כדי למנוע פעולה הבאה להקטין או להגדיל את שטח הקרקע שברכוש המשותף.
(ג) בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון, כמשמעותו בסימן ג' לפרק זה (להלן – התקנון), שחלק מסויים של הרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה פלונית, ובלבד שלא יקבעו זאת ביחס לחדרי מדרגות, מעליות, מקלטים ומיתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות; הוצמד חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, לא יחולו עליו הוראות פרק זה בנוגע לרכוש המשותף, ודינו לכל דבר כדין הדירה שאליה הוצמד.
חניות בבניין – חנייה פרטית או חניות לכלל הדיירים?
על פי רוב, החניות נחשבות לשטחים משותפים של הבניין. ממש כמו החצרות והלובי, כך גם החניות שייכות לבניין. כעת, על דיירי הבניין לבחור באחד משני מודלים – האם להצמיד חניות לכל דירה כך שהחניות יהיו פרטיות לבעלי אותה דירה, או להותיר את החניות שטח משותף לכלל הדיירים כך שרק הדיירים יוכלו לחנות בבניין אך מבלי שלכל דייר תהיה חניה משלו?
המודל העדיף, כמובן, תלוי בנסיבותיו של כל מקרה ומקרה. במצבים בהם אין די חניות בבניין, כמובן שלא ניתן יהיה להצמיד את כל החניות לדירות. מנגד, כאשר מספר החניות תואם למספר הדירות, הצמדה מראש של החניות לדירות תהיה סבירה בהחלט.
מניסיוני, על פי רוב, במצבים בהם מספר החניות כפול ממספר הדירות, לכל דירה תוצמדנה שתי חניות. במקרים בהם מספר החניות גדול ממספר הדירות אך לא כפול מהן, תוצמד חניה אחת לכל דירה. יתר הדירות תהיינה משותפות.
וכאן נשאלת השאלה שאני שומע רבות מלקוחותיי – מה עמדת החוק בנושא? אם קראתם בעיון את סעיף 55 אותו ציטטנו לעיל, כנראה שאתם כבר יודעים את התשובה.
מהחוק עולה כי אם החניות לא מוצמדות לדירות, הרי שבאנו בגדרי סעיף 55 (א) לחוק – כל דייר יוכל לעשות שימוש סביר בחניות, כלומר לחנות בהן, אך לא יוכל לטעון לבעלות על חניה כלשהי. לעומת זאת, אם החניות מוצמדות לדירות, הרי שהן בגדר חניות פרטיות ובעל הדירה יוכל לנצל אותן באופן בלעדי, בהתאם לאמור בסעיף 55(ג).
איך מצמידים חניה לדירה – סעיף 62 לחוק המקרקעין
כעת, לאחר שעמדתי על ההבדל שבין חניות מוצמדות לבין חניות משותפות, אני רוצה לעסוק בשאלה נוספת שלקוחותיי שואלים אותי באופן תדיר – איך מצמידים חניה לדירה בבניין?
התשובה לשאלה זו מצויה בסעיף 62 (א) לחוק המקרקעי. אין לנו צורך להביא את סעיף 62 במלואו ונסתפק בסיפא שלו:
62 (א) " …ואין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות"
אם כן, כדי להצמיד חנייה שהייתה משותפת לאחת מן הדירות, נדרשת הסכמה של כלל בעלי הדירות. מכיוון שכך, על פי רוב, ההצמדות נערכות במשותף לכלל בעלי הדירות הנהנים בשווה מההצמדות.
עמדות טעינה לרכב חשמלי
סוגיה ההולכת ונעשית נפוצה יותר ויותר היא סוגיית התקנת עמדות הטעינה לרכבים חשמליים בחניות בבניינים משותפים. הנושא עוד נמצא בליבון חוקי שכן מדובר בתחום חדש יחסית, ואולם ניתן לעמוד על מספר עקרונות מפתח בתחום.
אם החנייה מוצמדת לדירה שלכם וניתן לחבר את עמדת הטעינה ישירות למונה שלכם, הרי שלא צפויה להתעורר כל בעיה בהתקנת עמדת הטעינה. אני אדגיש, כמובן, כי יש צורך לעמוד בכל הדרישות הרגולטוריות הנוגעות להתקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי, ואולם לעניין חוקי החניות בבניינים משותפים ניתן להסתפק בהודעה לוועד הבית על הקמת עמדת הטעינה.
במקרים בהם החניה מוצמדת לדירה שלכם אך לא ניתן להתחבר למונה של הדירה, יש לשלוח בקשה להתקנת עמדת טעינה לוועד הבית. ועד הבית יבחן את הבקשה, יציע מודל תשלום בו רק אתם תישאו בעלויות עמדת הטעינה ויפתח את הצעתו להתנגדויות הדיירים הנוספים בבניין. בהיעדר התנגדויות, תוכלו להתקין את העמדה.
המקרה המורכב יותר הוא מצב בו החניות אינן מוצמדות אלא משותפות לפי סעיף 5(א). שם, נצטרך למצוא מודל בו אתם תישאו בכלל העלויות וכן לא תתפסו באופן בלעדי חניות מסוימות מחניות הבניין. אני מציע לכם לפנות אל עורך דין מקרקעין אשר יסייע לכם לטפל בתחום ולפתור את הבעיה בצורה היעילה ביותר.
חיים פרטוש משרד עו"ד
גרים בבית משותף? התגלעו אצלכם סכסוכים סביב החניות בבניין? מעוניינים להפוך את החניות אצלכם לחנייה פרטית בדרך הפשוטה והיעילה ביות מבחינה משפטית? פנו אליי לקבלת שירותים מהשורה הראשונה בתחום.
אני, עו"ד חיים פרטוש, מתמחה בדיני מקרקעין ובעל ניסיון רב בליווי דיירים בבתים משותפים. אצלי תהנו משירותי ONE STOP SHOP – כל השירותים במקום אחד. קבעו פגישת ייעוץ ראשונית במשרד, והצטרפו ללקוחותיי המרוצים.
