כמי שמלווה רוכשי דירות באופן יום יומי, אני יודע כמה ציפייה ומריטת עצבים כרוכה בהמתנה לקבלת טופס 4. כולנו יודעים כי טופס 4 הוא השלב (הכמעט) סופי לפני אישור האכלוס של דירה. אך מהו אותו טופס 4? מה נדרש כדי לקבל טופס 4? במאמר זה אשיב לשאלות אלו ואחרות הנוגעות לטופס אישור אכלוס, הלא הוא טופס 4, לדירה.
מה זה טופס 4?
אני בטוח שאתם יודעים כי בניית בניין או בית מגורים חדש כרוכה בלא מעט ביורוקרטיות ואישורים. אחד האישורים החשובים ביותר שיש לקבל לפני הכניסה לנכס הוא טופס אישור אכלוס, המוכר בשם טופס 4. טופס 4 ניתן לאחר שהמהנדס העירוני השתכנע כי המבנה תואם את היתר הבניה ובטוח לשימוש.
חשוב לי להדגיש כי לאחר קבלת טופס 4 תוכלו, הלכה למעשה, להיכנס במהרה לדירתכם החדשה. לעומת זאת, אכלוס דירה לפני קבלת טופס 4 אסור על פי חוק. מעבר לכך, לפני קבלת טופס 4, לא תזכו לחיבור יציב לתשתיות מים, חשמל, ביוב, גז ואף טלפוניה ואינטרנט.
מה צריך כדי לקבל טופס 4?
כדי לקבל טופס 4 תצטרכו להוכיח כי הדירה נבנתה בהתאם להיתר הבניה ואין חריגות בניה בנכס, כי הבניין בטוח לשימוש ותואם את הדרישות האדריכליות. על כן, תידרשו להוסיף לבקשה לקבלת טופס 4 את הטפסים שלהלן:
אישור מודד כי אין חריגות בניה בדירה; אישור אדריכל כי הדירה נבנתה בהתאם לדרישות האדריכליות; אישור מחברת החשמל, תאגיד המים, מכבי האש וחברת הגז כי התשתיות בדירה טובות ומוכנות לחיבור; אישור מהנדס כי הבניין ראוי למגורים ואישור מכון התקנים לתקינות הממ"ד והמעלית.
אישור על ידי מהנדס הוועדה המקומית
לאחר הגשת הטופס בצירוף כל המסמכים הדרושים, מהנדס הוועדה המקומית יגיע לבניין ויבחן האם לתת טופס 4 לדירה. אני ממליץ לכם להגיע עם עורך דין מקרקעין לאותה בחינה של המהנדס שכן נוכחות עורך דין תוכל להשפיע על החלטתו של המהנדס.
תוך כמה זמן מקבלים טופס 4?
מניסיוני, משך הזמן שלוקח לקבל טופס 4 תלוי ברשות העירונית אל מולה אתם עובדים. יש עיריות יעילות במיוחד לעומת אחרות העובדות בעצלתיים. על כל פנים, לרוב, מדובר בתקופה הנעה בין שבועות ספורים לבין חודשים מעטים.
על מי מוטלת האחריות להוציא טופס 4 לדירה?
החוק קובע כי האחריות לקבלת טופס 4 מוטלת על בעל היתר הבניה. לכן, אם אתם צריכים טופס 4 לבית הפרטי שלכם, האחריות לקבלת טופס 4 תרבוץ על כתפיכם. מנגד, אם מדובר בדירה בבניין, האחריות היא של הקבלן או היזם.
עם זאת, אני ממליץ לכם בחום לעקוב בעצמכם אחר קבלת טופס 4 גם כשמדובר בדירה מקבלן. לחץ מצד בעלי הדירות על הקבלן ועבודה שלהם אל מול הרשות המקומית מוכיחה את עצמה כזרז משמעותי בקבלת הטופס ואישור האכלוס.
למה חשוב להגיש בקשה לטופס 4 עם עורך דין מוסמך?
אני רוצה לספר לכם על סיפור שאירע לי לפני חודשים ספורים. באותו מקרה, הגיע אליי לקוח מתוסכל שסיפר לי כי הוא ממתין לטופס 4 מזה חודשים. הלקוח בנה בית פרטי והתכונן להיכנס אליו בחודש ספטמבר. בפועל, הבניה התעכבה במספר חודשים ונמשכה עד נובמבר. בחודש נובמבר הגיש הלקוח בפעם הראשונה בקשה לקבלת טופס 4. כעבור חודשיים, קיבל דחיה לבקשה ורשימת תיקונים לביצוע.
אותו לקוח ביצע את אותם התיקונים במהרה, ובחודש פברואר כבר הגיש בקשה נוספת לקבלת טופס 4. בשלהי חודש מרץ הוא פנה אליי, לאחר שגם בקשתו השנייה נתקלה בסירוב ודחיה. בצר לו הוא פנה אליי שאגיש בשמו את הבקשה, שכן כתוצאה מאותם עיכובים הוא כבר שילם על חודשים רבים של שכירות לריק.
לאחר שהלקוח הגיע אליי, בחנתי את התנהלותו לכל אורך הדרך אל מול הרשויות והגעתי למסקנה כי נפלו בה מספר פגמים. הטפסים לא מולאו בדיוק כפי שנהוג והאישורים שצורפו נראו קצת אחרת ביחס למקובל. על פניו, לא נשמע נורא. ואולם, כשעובדים עם גורמים ביורוקרטיים כל כך, אך טבעי שדברים שכאלו יגרמו לעיכובים משמעותיים.
על כן, הגשתי עבורו את כלל המסמכים מההתחלה, בדיוק כמו שצריך. ואכן, כעבור שבועות ספורים בלבד, התקבל האישור המיוחל. הלקוח קיבל את הטופס 4 שלו והתחיל להתקדם אל עבר האכלוס ועזיבת דירתו השכורה.
אני רוצה להדגיש כי לא סיפרתי סיפור זה כדי לשבח את עצמי כמובן, אלא כדי להדגיש עד כמה חשוב לבצע פעולות בירוקרטיות מורכבות שכאלו בעזרת הליווי המשפטי הנדרש. עורך דין שהגשות שכאלו הן לחם חוקו ידע כיצד לבצע אותן בצורה מדויקת, ללא רבב, באופן שיוביל לקבלת האישורים הנחוצים במהרה ועם מינימום מהמורות לאורך הדרך.
סיכום
לסיכום, טופס 4 הוא טופס אישור אכלוס – שלב הכרחי בדרך לאכלוס הדירה שלכם. רק לאחר קבלת הכסף תוכלו לקבל חיבור יציב לתשתיות מים, חשמל, גז, ביוב וטלפוניה ותקבלו את ההיתר החוקי להיכנס לדירה.
לשם קבלת האישור, עליכם להגיש בקשה לטופס 4 בצירוף האישורים הרלוונטיים. כלל האישורים מוכיחים כי אין חריגות בניה בנכס וכי הדירה ראויה למגורים. לאחר מכן יגיע המהנדס העירוני לדירה ואם יראה שהכל כשורה – יאשר את הבקשה שלכם לקבלת טופס 4. מאחר שמדובר בהליך ביורוקרטי מורכב, רצוי לבצע אותו בעזרת עורך דין מקרקעין מיומן, המנוסה בהגשות אלו, כדי שקבלת האישור תעבור ללא תקלות.
חיים פרטוש משרד עו"ד
קונים דירה מקבלן או בונים בית פרטי? רוצים לקבל טופס 4 במהירות וביעילות? פנו אליי וקבלו שירותי ייעוץ וייצוג משפטיים מהשורה הראשונה בתחום.
אני, עו"ד חיים פרטוש, מתמחה בדיני מקרקעין ובליווי רוכשי דירות מקבלנים ובוני בתים. אצלי תהנו משירותי ONE STOP SHOP – כל השירותים במקום אחד. קבעו פגישת ייעוץ ראשונית במשרד, והצטרפו ללקוחותיי המרוצים.
