ירושה של דירה

כעורך דין מקרקעין המתמחה בדיני מקרקעין ובדיני ירושה, אני מלווה מאות יורשים מדי שנה בתהליך קבלת דירות בירושה. להלן אציג את המידע החיוני לניהול נכון של דירה שהתקבלה בירושה, ואסביר כיצד תכנון מקצועי יכול לחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים במיסים ובהוצאות מיותרות.

השלבים הראשונים – צו ירושה או צו קיום צוואה

אפתח בכך שהצעד הראשון לאחר פטירת אדם שהותיר דירה הוא הסדרת המעמד החוקי של היורשים באמצעות אחד משני מסלולים:

1. צו ירושה – כשאין צוואה, מתבקש צו המצהיר על היורשים לפי חוק.
2. צו קיום צוואה – כשיש צוואה, מתבקש צו המאשר את תוקפה.

הליך הוצאת הצו אורך בממוצע מספר חודשים ומחייב איסוף מסמכים, הגשת בקשה לרשם לענייני ירושה ופרסום הודעה לציבור.

דירה בירושה וריבוי יורשים – ניהול הנכס בשותפות

כאשר דירה עוברת בירושה למספר יורשים, נוצרת שותפות כפויה שמחייבת התמודדות עם אתגרים ייחודיים:

1. ניהול הנכס השוטף – מי ישלם חשבונות ויטפל בתחזוקה?
2. החלטות משותפות – האם להשכיר, למכור או לאפשר לאחד היורשים להתגורר בדירה?
3. חלוקת הכנסות והוצאות – כיצד לנהל את הכספים באופן שקוף והוגן?

באחד המקרים המורכבים שטיפלתי בהם, חמישה אחים ירשו דירה. המחלוקות ביניהם הגיעו עד לבית המשפט, עם עלויות משפטיות שעלו על ערך חלקו של כל יורש בנכס. הליווי המשפטי שסיפקתי כלל גם תיווך וגישור, והצליח להביא לפתרון מוסכם באמצעות מכירת הדירה וחלוקת התמורה.

מיסוי דירה שהתקבלה בירושה

אחד היתרונות המשמעותיים של קבלת דירה בירושה הוא הפטור ממס שבח ומס רכישה בעת העברת הזכויות, הנובע מכך שההורשה כלל אינה מוגדרת כאירוע מס:

1. פטור ממס שבח – נותן הירושה (עיזבון המנוח) אינו חייב במס שבח.
2. פטור ממס רכישה – היורשים אינם חייבים במס רכישה.

אולם, חשוב להבין את ההשלכות המיסויות של מכירת הדירה בעתיד:

במכירת דירה שהתקבלה בירושה, יום הרכישה לצורך חישוב מס שבח הוא היום בו רכש המוריש את הדירה, ולא יום קבלת הירושה. זאת, מאחר שהיורש נתפס כיד הארוכה של המוריש לצרכי מס.

פטור ממס שבח במכירת דירת ירושה

חוק מיסוי מקרקעין מעניק הטבות משמעותיות ליורשים המוכרים דירת מגורים שהתקבלה בירושה. יורשים קרובים (בן זוג, ילדים או נכדים של המוריש) יכולים למכור את הדירה בפטור ממס שבח אם מתקיימים שלושה תנאים מצטברים:

1. קירבה למוריש – היורש הוא בן זוג, צאצא או צאצא של בן זוג של המוריש.
2. דירה יחידה של המוריש – למוריש הייתה דירת מגורים אחת בלבד בעת פטירתו.
3. זכאות המוריש לפטור – אילו המוריש היה מוכר את הדירה בעצמו לפני פטירתו, הוא היה זכאי לפטור ממס שבח.

פטור זה משמעותי במיוחד למי שכבר יש דירה בבעלותו, שכן הוא מאפשר למכור את דירת הירושה בפטור ממס, למרות שזו אינה דירה יחידה.

רישום זכויות היורשים בטאבו

לאחר קבלת צו ירושה או צו קיום צוואה, יש לרשום את זכויות היורשים בפנקסי המקרקעין (טאבו). שלב זה חיוני ל:

1. הכרה משפטית בבעלות – מתן תוקף רשמי לזכויות היורשים.
2. אפשרות לבצע עסקאות – מכירה, משכנתא או העברת זכויות.
3. מניעת מחלוקות עתידיות – בירור זכויות ברור ומוחלט.

התהליך כולל הגשת בקשה לרישום ירושה בטאבו, בצירוף מסמכים והוכחת תשלום המסים הרלוונטיים. אדגיש כי לרוב ניתן לבקש צו רישום מקרקעין בד בבד עם הגשת בקשה לצו קיום או לצו ירושה. הדבר חוסך פרוצדורות רבות בהמשך הדרך.

אפשרויות ליורשים – להשאיר, להשכיר או למכור?

אני עד לכך שיורשים רבים מתלבטים מה לעשות עם הדירה שירשו. השיקולים כוללים במיוחד:

1. השכרה – יצירת הכנסה שוטפת, תוך שמירת ערך הנכס.
2. מכירה – מימוש מיידי של הנכס וחלוקת הכספים.
3. שימוש עצמי – מעבר של אחד היורשים לדירה, תוך פיצוי היורשים האחרים.

באחד המקרים המעניינים שטיפלתי בהם, שני אחים ירשו דירת קרקע ישנה באזור שעבר התחדשות עירונית. במקום למכור מיד, ייעצתי להם להמתין ולבחון תוכניות עתידיות. כעבור שנתיים, הדירה נכנסה לפרויקט פינוי-בינוי ושווייה הוכפל. בסופו של דבר, כל אחד מהאחים קיבל דירה חדשה בבניין החדש.

חיים פרטוש משרד עורכי דין

ירושה של דירה היא תהליך רגיש הן מבחינה משפחתית והן מבחינה כלכלית. אני, עו"ד חיים פרטוש מתמחה בליווי יורשים ובפתרון סוגיות מורכבות בירושת נכסי מקרקעין. במשרדי תקבלו שירות כולל בשיטת ONE STOP SHOP, הכולל הוצאת צווי ירושה וקיום צוואה, רישום הזכויות בטאבו, תכנון מיסוי אופטימלי, וייעוץ אסטרטגי לגבי ניהול הנכס לטווח הקצר והארוך.

אל תתמודדו לבד עם האתגרים והמורכבויות של ירושת דירה. פנו אליי עוד היום וקבלו ליווי מקצועי שיחסוך לכם זמן, כסף וכאבי ראש מיותרים.