קניית דירה מכונס נכסים אכן יכולה להיות חסכונית, אך היא כרוכה בסיכונים משפטיים שיש להיערך לקראתם. במאמר זה אציג לכם את הליך רכישת הדירה מכונס נכסים וכן אעמוד על המורכבויות המשפטיות בעסקה. לאחר קריאת המאמר תבינו טוב יותר את סוגיית רכישת הדירות מכונס הנכסים ותוכלו לקבל החלטה מושכלת בנושא.
יתרונות וחסרונות ברכישת דירה מכונס נכסים
ברצוני לפתוח בהצגת היתרונות והחסרונות המשמעותיים ברכישת דירה מכונס נכסים. אקדים ואומר כי כמובן לא ניתן להכריע מראש האם היתרונות עולים על החסרונות בקניית דירה מכונס נכסים. על כן, אמליץ לכם לפנות אל עורך דין מקרקעין אשר יבחן עבורכם את העסקה הספציפית בה אתם מתעניינים ויעזור לכם להכריע בשאלה בהתאם לנסיבות העסקה שלכם.
לקנייה מכונס נכסים יתרון אחד משמעותי – פוטנציאל לרכוש נכס במחיר נמוך ממחיר השוק. כונס נכסים ימהר למכור את הנכס. לא יהיה לו אורך רוח להשתהות עם מכירת הנכס. הכונס ימכור את הנכס למציע ההצעה המשתלמת ביותר, אף אם זו לא תגלם את שווי השוק של הנכס במלואו. על כן, קנייה מכונס נכסים יוצרת הזדמנות לרכישת נכס במחיר נמוך ממחיר השוק.
עם זאת, צריך לסייג יתרון זה בשני סייגים משמעותיים. הראשון הוא שחוזה הרכישה של הנכס מכונס הנכסים צריך לקבל אישור מהרשם או מבית המשפט. זאת, במטרה לוודא שהנכס לא נמכר במחיר נמוך מידי ממחיר השוק, מה שיפגע בבעליו בצורה לא מידתית. מכירה במחיר של 10-15% מתחת למחיר השוק תיחשב, ככלל, לסבירה, אך מכירה במחיר נמוך יותר עלולה להיפסל על ידי בית המשפט.
מעבר לכך, באזורי הביקוש, צפויים להיות מציעים רבים לכל דירה שתימכר על ידי הכונס. התמחרות בין מציעים רבים, חלקם מבוססים במיוחד, תקפיץ את גובה ההצעות ותביא אותם קרוב מאוד למחיר השוק, לעיתים למחיר השוק ממש ובמקרים מסוימים אף למחיר הגבוה ממחיר השוק. על כן, עיקר היתרון של קנייה מכונס נכסים בא לידי ביטוי דווקא באזורים עם ביקוש פחות גבוה, שם צפויות להיות הצעות מעטות יחסית לרכישה.
חסרון משמעותי של רכישה מכונס הוא הסיכון המשפטי ברכישה זו. הדירה אמנם נמכרת נקייה מכל שיעבוד, אך הכונס לא אחראי על חריגה מזכויות הבנייה, פלישה של אחרים לשטח, איכות וטיב הבנייה וכן הלאה. על כן, בכל קנייה מכונס, תידרשו לאחריות מוגברת ולליווי משפטי צמוד והדוק של עורך דין מקרקעין. אחרת, הרכישה מהכונס עלולה להפוך ממציאה, לעול.
כונס נכסים דירות – איך זה עובד?
לאחר שסקרתי את היתרונות והחסרונות העיקריים ברכישת דירה מכונס, ברצוני להציג לכם את שלבי הליך רכישת דירות מכונס נכסים:
- מציאת דירת כונס נכסים
- בדיקת הדירה
- הגשת הצעה לכונס הנכסים והתמחרות בין המציעים
- מתן הזדמנות אחרונה לחייב
- חתימה ואישור החוזה אצל הרשם וחתימת הכונס על החוזה
1. מציאת דירת כונס נכסים
רבים מלקוחותיי המתעניינים בהשקעה בנדל"ן פונים אליי בשאלה הפשוטה – היכן ניתן לאתר דירות מכונס נכסים? מעבר להמלצה על דירות מסוימות הנמכרות על ידי כונסים, אני מעניק להם את התשובה הכללית הבאה:
החוק מחייב כונסי נכסים לפרסם דירות שהם מוכרים בעיתונות היומית המודפסת, בשני עיתונים לפחות. לכן, כשחושבים על רכישת נכס מכונס, אני ממליץ לעיין בעיתונות הכלכלית וכן ביומונים הגדולים. מעבר לכך, כונסי נכסים מפרסמים דירות ברשת. לכן, חפשו בגוגל דירות מכונס נכסים וחיפוש מושכל יניב תוצאות.
2. בדיקת הדירה
מהיכרותי עם התחום, כונסי הנכסים מארגנים מועדי ביקור מרוכזים בנכס. במועדים אלו כלל המתעניינים יוכלו לראות את הדירה. בררו מהם מועדים אלו והגיעו מוכנים לקראת ועד הביקור.
למה הכוונה בהגעה מוכנים למועד הביקור? אני ממליץ לכם בחום להבין תחילה מהם הצרכים והציפיות שלכם מהדירה. בדקו האם הנכס תואם את הצרכים שלכם. לאחר מכן, הצטיידו באנשי מקצוע שיוכלו לבחון בשטח מה מצבה הפיזי של הדירה. תרצו, כמובן, לקנות דירה יציבה, עם תשתיות טובות ובתחזוקה ראויה.
מעבר לביקור במועד שנקבע על ידי כונס הנכסים, אני מציע לכם לבקר בסביבת הדירה והבניין בשעות שונות לאורך היום ובימים שונים בשבוע, בכדי לבחון האם קיימים מטרדים ו/או פגמים שלא הבחנתם בהם במסגרת הסיור המרוכז. בנוסף, שיחה עם שכנים על טיב איכות החיים בניין אף פעם לא מזיקה.
כונס נכסים דירות – מכירה AS IS
כונס נכסים מוכר דירות כמות שהן ("AS IS"), תוך ויתור מוחלט של הקונה על טענות בדבר פגמים וליקויים. מכיוון שזהו המצב המשפטי הקיים, חשוב מאוד לברר בצורה קפדנית כל חשד שעולה במהלך הסיור בדירה ובפרט לעניין חריגות בנייה, ליקויי בנייה, בעיה בתשתיות הדירה וכן הלאה.
אני רוצה לספר לכם על אבי, לקוח שהגיע אליי לפני מספר חודשים כשהוא מתעניין ברכישת דירה מכונס נכסים. במבט ראשון, נראה היה כי מדובר בהזדמנות כלכלית מעולה. ואולם, בירור מעמיק מעט גילה כי בדירה מספר חריגות בניה שיקשו על מכירתה בהמשך. הכשרה של אותן חריגות הייתה בעייתית במיוחד בנסיבות העניין. על כן, חרף המחיר הזול יחסית של הדירה ובהתחשב בכך שהנכס נמכר כמות שהוא, החלטנו לוותר על העסקה.
3. הגשת הצעות לכונס הנכסים
כונס נכסים מוכר דירות לאחר התמחרות בין הקונים באמצעות מכרז. במסגרת כך, כונס הנכסים יזמין את המתעניינים להגיש לו הצעת מחיר על הנכס. ההצעה לרוב תלווה בהפקדת ערבון המהווה 'דמי רצינות' בגובה של 5% -10% מגובה ההצעה. אם לא תזכו במכרז, הערבון יוחזר אליכם.
המלצתי החמה היא להסתייע בדו"ח שמאי מטעמכם לפני הגשת הצעה במכרז. כך תוכלו לדעת כי הצעתכם אכן סבירה ומשתלמת עבורכם.
פעמים רבות אני נתקל בכונסי נכסים אשר עורכים התמחרות פומבית בין המציעים שהציעו את ההצעות הגבוהות ביותר. ניתן לעשות זאת בשיטת מכרז אנגלי, הולנדי, מעטפה סגורה ומחיר שני או כל שיטה אחרת.
4. מתן הזדמנות אחרונה לחייב
בהליכי כינוס נכסים, לאחר שנקבע מחיר ההצעה הגבוהה ביותר, הכונס חייב לתת הזדמנות לחייב לפדות את הדירה בעצמו באמצעות השוואת ההצעה הגבוהה שהוצעה. אם החייב יצליח לגייס את הכסף ולעשות כן, כל המכירה הפומבית תתבטל והנכס ייפדה על ידי החייב. על כן, יש לקחת בחשבון כי תשתתפו בהליך כינוס נכסים לדירה, תזכו בהתמחרות ובסופו של דבר החייב יגייס את הסכום הדרוש וירכוש בעצמו את הנכס.
5. חתימה על חוזה ואישור העסקה על ידי רשם ההוצל"פ או בית המשפט
עם זכייתכם במכרז וויתור החייב על זכותו לפדות את הנכס, תוכלו לחתום על חוזה המכר. במטרה לשמור על אינטרס החייב, כונס הנכסים יביא את חוזה המכר לאישור רשם ההוצאה לפועל או בית המשפט. אלו יאשרו כי העסקה היא באמת לטובת החייב ולאחר מכן החייב והכונס יחתמו על חוזה המכר. בכך תושלם המכירה, תקבלו את העסקה נקיה מכל עיקול ושעבוד ותוכלו לרשום אותה על שמכם במרשם המקרקעין.
חיים פרטוש משרד עו"ד
מעוניינים לרכוש דירה מכונס נכסים? פנו אליי לקבלת ייעוץ וייצוג משפטי מהשורה הראשונה בתחום. אני, עו"ד חיים פרטוש, מתמחה בדיני מקרקעין ובעל ניסיון רב ברכישת דירות מכונסי נכסים. אצלי תהנו משירותי ONE STOP SHOP – כל השירותים במקום אחד. קבעו פגישת ייעוץ ראשונית במשרד, והצטרפו ללקוחותיי המרוצים.
