משכירים דירה ורוצים להיות בטוחים שתקבלו את דמי השכירות המגיעים לכם? שוכרים דירה ובעל הבית ביקש מכם כתב ערבות? כתב ערבות שכירות הוא בטוחה נפוצה בחוזי שכירות, המסייעת למשכירים להבטיח כי יקבלו את דמי השכירות שלהם.
מה זה כתב ערבות שכירות? באיזה אופן הוא מבטיח את התשלומים למשכיר? האם כדאי לשוכר לחתום על חוזה עם כתב ערבות? אילו דרכים נוספות עומדות למשכיר להבטחת התשלומים? כל זאת ועוד – להלן.
מה זה כתב ערבות שכירות
כתב ערבות שכירות הוא מסמך משפטי המצורף לחוזה השכירות שלכם, המהווה חוזה בין המשכיר לבין ערב מטעם השוכר. לפי כתב הערבות, הערב ייכנס בנעליו של השוכר אם השוכר לא יעמוד בתשלומי שכר הדירה אותם חייב לשלם למשכיר. אם השוכר לא יצליח לשלם את שכר הדירה למשכיר, המשכיר יוכל לפנות אל הערב ולדרוש ממנו את תשלום דמי השכירות. יש המשתמשים בצ'ק הבנקאי לשכירות, במידה והשוכר לא יעמוד בהתחייבויותיו החוזיות, המשכיר יוכל לפדות את הצ'ק הבנקאי לשכירות ולהחזיר לעצמו את הכסף המגיע לו.
ניעזר בדוגמה פשוטה כדי להבין מהו כתב ערבות שכירות ובאיזה אופן הוא פועל. נניח כי דני משכיר דירה ליוסי במחיר של 5,000 שקלים בחודש. דני ביקש מיוסי להעמיד ערב מטעמו לחוזה. יוסי הביא את אביו, משה, כערב.
במצב שכזה, דני ומשה יחתמו על כתב ערבות שכירות, לפיו במקרה בו יוסי לא ישלם את שכר הדירה אותו הוא חייב לשלם, דני יוכל לגבות את דמי השכירות ממשה. זאת, על בסיס כתב הערבות לשכירות עליו חתמו דני בעל הדירה ומשה הערב של השוכר.
מה צריך להיות כתוב בכתב ערבות שכירות?
בכתב ערבות שכירות יש לציין את כל הפרטים שלהלן:
- שמות המשכיר והערב
- פרטי המשכיר והערב (ת"ז, טלפון, כתובת וכו')
- פרטי הנכס המושכר
- סעיף מבוא, בו כתוב כי הסכם הערבות ננחתם הואיל והמשכיר והשוכר מעוניינים לחתום ביניהם על חוזה שכירות
- רצוי: התניית חוזה השכירות בכתב הערבות
- תנאי הערבות עצמה – באילו מקרים יוכל המשכיר לגבות את התשלום מהערב
מרבית הסעיפים פשוטים למדי וטכניים לחלוטין. אין מה להשקיע מחשבה יתירה בשמות הצדדים ופרטיהם, בפרטי הנכס או בסעיפי המבוא. שני הסעיפים האחרונים הם המהותיים יותר ורצוי שכל צד יתייעץ עם עורך הדין שלו לגביהם. אנו נתמקד כעת במיוחד בסעיף האחרון שהצגנו – תנאי הערבות עצמה.
מתי המשכיר יוכל לגבות שכר דירה מהערב?
תנאי הערבות עצמה יגדירו מתי המשכיר יוכל לגבות שכר דירה מהערב. כתב ערבות לשכירות צריך להגדיר טוב מאוד באילו נסיבות יהא המשכיר זכאי לעשות כן ואילו צעדים הוא יצטרך לנקוט לפני כן.
על פי רוב, כתב הערבות יגדיר כי המשכיר יוכל לגבות את דמי השכירות מהערבים מיד לאחר שהשוכר לא יעביר את תשלומי שכר הדירה במועדם. כך, לכאורה, גם אם חלפו רק יומיים למשל ממועד התשלום והשוכר לא שילם את שכר הדירה, המשכיר יוכל לפנות לערב ולדרוש ממנו לשלם במקום השוכר.
ואולם, ספק אם זוהי באמת הדרך הנכונה לפעול בה. בתור מי שגם ייצג לא מעט שוכרים בהליכים אלו, רצוי לקבוע שהמשכיר יעניק לשוכר מספר ימי חסד (מכונים "גרייס") בהם יוכל לשלם את שכר הדירה גם אם איחר את המועד המוסכם מראש. עם זאת, אדגיש כי לרוב לא מופיע סעיף שכזה בהסכם אך אתם, בתור שוכרים, יכולים להתעקש על כך באמצעות עורך דין מקרקעין המייצג אתכם.
מיצוי הליכים קודם הפניה לערב
סעיף 8 לחוק הערבות קובע כי קודם הפנייה לערב, על המשכיר לפנות אל השוכר ולדרוש ממנו את התשלום. אלא שסעיף 8(1) לחוק קובע כי הערב יכול לוותר על כך ואם הערב ויתר על זכותו זו – המשכיר יוכל לפנות ישירות לערב לפני פנייה לערב ומיצוי ההליכים אל מולו.
כתוצאה מכך, במרבית כתבי הערבות לשכירות מופיע כי המשכיר לא יצטרך לפנות לשוכר קודם הפנייה לערב, בהתאם להוראות סעיף 8(1) לחוק השכירות. גם כאן, מדובר בדרישה סבירה מצד המשכיר. אך גם בנסיבות אלו, שוכר שמיוצג על ידי עורך דין יוכל לפנות אל המשכיר ולבקש ממנו למחוק סעיף זה מכתב הערבות לשכירות. במרבית המקרים בהם נתקלתי לאורך השנים, המשכיר לא התנגד לכך אלא אם היו טעמים מיוחדים להתנגדות.
הערב יוכל להיפרע מהשוכר!
חשוב לדעת שהערב יוכל לחזור אל השוכר ולדרוש ממנו פיצוי על התשלום ששילם. השוכר יהיה חייב על פי חוק להשיב את הכספים לערב.
האם כדאי לשוכרים לחתום על כתב ערבות שכירות?
שוכרים רבים נרתעים מלחתום על כתב ערבות שכירות. הם חוששים ממצב בו אדם אחר נכנס לגמרי בנעליהם ולוקח על עצמו את כל ההתחייבויות שלהם. לא מעט סוברים כי הדבר עלול לגרור סכסוכים בינם לבין הערב, אשר יהיה בדרך כלל בן משפחה קרוב שלהם.
אי אפשר לבטל לחלוטין חששות אלו ואכן יש להם בסיס מסוים. ואולם, בשוק של היום מדובר בדרישה רחבה כל כך מצד משכירים, בשוק שגם ככה פערי הכוחות בו הם לטובת בעלי הדירות, כך שלשוכר הממוצע לא תהיה יותר מידי ברירה ואם המשכיר ירצה לחתום על הערבות – הוא יעשה זאת.
מעבר לכך, כתב ערבות שכירות אינו חלופה רעה במיוחד ביחס לאחרות. ערבות בנקאית או הפקדת כסף במזומן עלולה להיות כואבת יותר מהעמדת ערב, אשר לא יידרש לעשות דבר אם התשלומים יועברו מידי חודש בחודשו כסדרם.
עם זאת, רצוי להיות מיוצגים על ידי עורך דין מקרקעין לפני החתימה על כתב ערבות שכירות. זאת, במיוחד כאשר מדובר בשכירות לעסק. כך, עורך דין מטעם השוכר יוודא כי כתב הערבות לשכירות סביר ולא מוטה יותר מידי לטובת המשכיר.
אילו אלטרנטיבות נוספות יש למשכירים לערבות?
משכירים יוכלו לגבות בטוחות לתשלום שכר הדירה בדרכים נוספות. דרך מקובלת במיוחד היא המצאת ערבות בנקאית – השוכר יוציא שטר ערבות מהבנק, הבנק יסגור סכום כסף בחשבון של השוכר ואם השוכר לא ישלם – המשכיר יוכל לפדות את השטר. עם זאת, החוק מטיל הגבלות משמעותיות יחסית על ערבות בנקאית לשכירות. תוכלו לקרוא על כך במאמר באתר שלנו שעוסק בשטר חוב שכירות.
אפשרות נוספת היא העברת כסף מזומן מהשוכר למשכיר. הצדדים יקבעו כי השוכר יעביר למשכיר כסף מזומן בשווי חודש שכירות, למשל, אשר יישמר אצל המשכיר עד לתום תקופת השכירות. בתום התקופה, המשכיר ישיב את הכסף לשוכר. לחלופין, הכסף ישמש כשכר הדירה לחודש האחרון של השכירות.
אלו הן רק שתי אפשרויות מתוך אופציות רבות העומדות למשכיר המעוניין להבטיח את תשלום דמי השכירות. לקבלת רעיונות נוספים, פנו אל עורך הדין שלכם לקבלת ייעוץ אישי ומדויק עבורכם.
משרד עו"ד חיים פרטוש
משכירים או שוכרים דירה? פנו אל עו"ד חיים פרטוש לקבלת שירותים משפטיים מהשורה הראשונה בתחום. עו"ד פרטוש הינו עו"ד וותיק ומנוסה, המתמחה בדיני מקרקעין מזה שנים רבות. אצל עו"ד פרטוש, תהנו משירותי ONE STOP SHOP – טיפול בכלל צרכיכם המשפטיים, מהקצה אל הקצה. קבעו פגישת ייעוץ ראשונית במשרד, והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים שכבר נהנו משירותיו של עו"ד פרטוש.
