מדד תשומות הבניה הוא פקטור משמעותי מאוד במחירה של דירה. התעלמות מהמדד בזמן רכישת הדירה עלולה לעלות לכם ביוקר בהמשך. במאמר זה עו"ד חיים פרטוש מסביר מהו מדד הבניה, כיצד הוא משליך על מחירה של הדירה ומהן הוראות החוק הנוגעות למדד זה. המשיכו לקרוא ומצאו את כל המידע הדרוש בתחום.
מה זה מדד תשומות הבניה?
לקוחות רבים שואלים אותי מה זה בכלל מדד תשומות הבניה ואיך הוא ייקר כל כך את מחיר הדירה שהם קנו. רוכשים שלא היו רגישים מספיק והתעלמו מסוגיית המדד בחתימה על הסכם המכר נדהמו לגלות שהמחיר שהם נדרשו לשלם בסופו של דבר על דירת הקבלן שקנו גבוה בעשרות ואף במאות אלפי שקלים ביחס למחיר המקורי אותו הסכימו לשלם.
אני מסביר לאותם לקוחות כי מדד תשומות הבניה הוא מדד מחירים, בדומה למדד המחירים לצרכן, העוקב אחר שינויים במחירי תשומות הבניה, כלומר המרכיבים השונים להם נדרש הקבלן בבנייתו. כידוע, בניית דירות אורכת תקופה לא מבוטלת ונמשכת שנים. לאורך התקופה, משתנה עלות העבודה של הקבלן. מדד תשומות הבניה אמור לגלם שינויים אלו.
מדד תשומות הבניה עוקב אחר שינויים בכל הפקטורים שלהלן:
- עלות חומרי הגלם: בטון, ברזלים, בלוקים, עץ, חומרי בידוד ואיטום ועוד.
- עלות הובלה: מגפת הקורונה ומלחמת חרבות ברזל והמצור החות'י על הים האדום הובילו לעליה במדד עקב התייקרות ההובלה והשינוע.
- עלות ציוד הבניה: אם המנופים, המכונות ושאר כלי הבניין מתייקרים, גם המדד עולה. בכלל זאת ניתן למנות גם עלויות רכב ושכירות רכבים.
- עלות כוח עבודה: עליה בשכר המינימום, למשל, תשפיע ישירות על המדד כלפי מעלה.
- עלויות נוספות: עלויות ביטוח, שכירות משרדים וכן הלאה משפיעות אף הן על המדד.
עליה בכל אחד מהתחומים שהוצגו, תוביל לעליה במדד. מאידך, גם ירידה במחירים של אותם שירותים ומוצרים תוביל לירידת המדד ואולם בפועל, מאז שנות האלפיים, המדד בעליה שנתית כמעט רצופה (בשנת 2009 ללא שינוי) כך שמבחינת הקונה הממוצע, ניתן להתייחס למדד תשומות הבניה כגרף עולה.
למה להצמיד את הבניה למדד תשומות הבניה?
אני נשאל לא אחת מדוע בכלל להצמיד את המחיר למדד תשומות הבניה. אם הסכמנו על מחיר מסוים, שואלים אותי הלקוחות, למה זה הוגן שבפועל אני אשלם מחיר גבוה יותר?
התשובה שלי היא שהקבלן גוזר את מחיר הדירה מהרווח שלו. הקבלן לא ירצה לספוג שינויים בעלות העבודה שלו ועל כן, אם עבודתו תתייקר, הוא יגלגל את הייקור בעבודה ישירות לקונה דרך מדד תשומות הבניה. לדבר יש היגיון, עד לשלב מסוים. בסופו של דבר גם לרוכשים יש ערך בכך, שאם לא כן הקבלן יגבה מחיר גבוה יותר מראש כדי להבטיח שלא ייקלע להפסדים, או לרווח נמוך יותר משמעותית, עקב שינויים במדד תשומות הבניה.
במצבים בהם המוצר נמכר ישירות לצרכן, אין עניין כמובן בהצמדה למדד. אם אתם קונים היום רכב ומקבלים אותו, המחיר שתשלמו משקף את הערך שלו כיום ללא הפתעות ועל כן אין צורך בהצמדת המחיר. לעומת זאת, קניית דירה מקבלן לפני שהבניה הושלמה היא למעשה עסקה עתידית ומשכך ההצמדה למדד מצמצמת סיכוים מצד הקבלן בעסקה.
האם אפשר להצמיד את כל המדד למחיר תשומות הבניה?
סעיף 5ג לחוק המכר דירות מגביל את יכולתם של הקבלנים להצמיד את מחירי הדירות למדד. תחילה, החוק מציג איסור גורף על הצמדת מחירי דירות למדדים. לאחר מכן, החוק מסייג את עצמו וקובע כי ניתן יהיה להצמיד את מחירי הדירות אך ורק למדד תשומות הבניה, לאור הקשר ההדוק שבין מחיר הדירות לבין מדד זה.
לאחר מכן, החוק קובע שתי הוראות חשובות:
- את ה-20% הראשונים מהתמורה לא ניתן להצמיד למדד.
- לאחר מכן, ניתן להצמיד לכל היותר 50% מכל תשלום למדד.
כך יוצא, בסופו של דבר, שהקבלן יכול להצמיד עד 40% מהתמורה למדד תשומות הבניה. הצמדה של חלק גבוה יותר במחיר אסורה על פי חוק.
לא מזמן הגיע אליי לקוח שהתעניין ברכישת דירה בבניה מקבלן בחולון. כבר בעיון ראשוני ומהיר בחוזה, שמתי לב לכך שהקבלן מבקש להצמיד למעלה מ-40% מהמחיר למדד, בניגוד לחוק כמובן. על כן, פנינו לאותו קבלן והבהרנו לו שהדבר אינו חוקי. הודות לכך, לא רק שההצמדה צומצמה ל-40% מהמחיר, אלא שהיא בוטלה כליל. משא ומתן נכון באותו המקרה הוביל לביטול ההצמדה.
במצב הנוכחי בשוק קבלנים רבים מסכימים לוותר על דרישת ההצמדה. הם מעדיפים זאת מאשר להיגרר להורדת מחירים בשוק. אל תפחדו גם אתם להתמקח על אחוז ההצמדה למדד והקפידו כמובן על כך שלכל היותר 40% מהתמורה מוצמדת למדד תשומות הבניה וכי אין כל הצמדה של המחיר למדד אחר. ככל שההצמדה חורגת מכך, דאגו כי עורך דין מקרקעין מטעמכם יפנה לקבלן ויורה לו להפחית את החלק במחרי המוצמד למדד.
עוד נציין כי סעיף החוק קובע שניתן להצמיד את המחיר רק עד למועד המסירה המוסכם. עיכובים נוספים בבניה לא יהיו צמודים למדד. זאת, אלא אם כן העיכוב נגרם באשמת הקונים או בנסיבות שלא היו צפויות והן אינן בשליטת הקבלן.
מדד תשומות הבניה ומס רכישה
נניח שחתמתם על חוזה לרכישת דירה ב-2 מיליון שקלים. כעבור שנתיים הושלמה הבניה ובשל ההצמדה למדד שילמתם, בסופו של דבר, 2.2 מיליון שקלים על הדירה. האם מס הרכישה שתשלמו ייקבע לפי המחיר הראשוני עליו הסכמתם או לפי המחיר ששילמתם בפועל?
אני שמח לבשר לכם כי מס הרכישה שלכם נקבע לפי שווי הדירה במועד החתימה על החוזה. על כן, לא תצטרכו להוסיף תשלום מס רכישה על יתרת המחיר ששילמתם כתוצאה מההצמדה למדד. מדובר, על פי רוב, בחסכון מס משמעותי של אלפי שקלים לפחות.
סיכום
לסיכום, מדד תשומות הבניה הוא מדד מחירים העוקב אחר שינויים בעלויות הבניה עבור קבלנים. ככל שמחיר הדירה שלכם מוצמד למדד, עליה במדד תגרור עליה במחיר הדירה.
על פי חוק, ניתן להצמיד את המחיר אך ורק למדד תשומות הבניה ולא למדדי מחירים אחרים. כמו כן, ניתן להצמיד למדד עד 40% מהמחיר לכל היותר. ההצמדה תהיה עד למועד המסירה המוסכם ולא לאחר מכן, אלא אם כן העיכוב נגרם כתוצאה מהתנהלות הקונים בלבד או בעקבות סיכול. מס הרכישה שתשלמו לא יושפע משינויים במדד.
חיים פרטוש משרד עו"ד
קונים דירה מקבלן? רוצים להבטיח כי זכויותיכם יישמרו בעסקה? פנו אליי וקבלו שירותי ייעוץ וייצוג משפטיים מהשורה הראשונה בתחום.
אני, עו"ד חיים פרטוש, מתמחה בדיני מקרקעין ובליווי רוכשי דירות מקבלנים ובעל ניסיון רב בתחום. אצלי תהנו משירותי ONE STOP SHOP – כל השירותים במקום אחד. קבעו פגישת ייעוץ ראשונית במשרד, והצטרפו ללקוחותיי המרוצים.
