אם אתם קונים דירה בעזרת הלוואת משכנתא מהבנק, אתם וודאי יודעים שעליכם לדאוג לרישום המשכנתא בטאבו לטובת הבנק. למה בעצם צריך לרשום את המשכנתא? מה המשמעות של הרישום? איך מבוצע רישום משכנתא בטאבו בפועל? איך רושמים משכנתא בטאבו ובמקומות בלי טאבו? במאמר זה אשיב לכם על כלל השאלות הנוגעות לרישום משכנתא, מתוך ניסיוני כעורך דין מקרקעין שעוסק שנים רבות בתחום. המשיכו לקרוא ומצאו את כל המידע הדרוש.
משכנתא – מה זה אומר בעצם?
כדי להבהיר מדוע יש לרשום משכנתא, אני רוצה להסביר תחילה מהי בעצם משכנתא. הבנה של מהות המשכנתא תאפשר לכם להבין מדוע יש לרשום אותה בטאבו ומה המשמעות של רישום זה.
כולנו יודעים שמשכנתא היא הלוואה לצורך רכישת דירה. אך כיצד הלוואה זו עובדת? מה מבדיל בינה לבין כל הלוואה אחרת? אבאר זאת כעת.
בהלוואת משכנתא, אתם מקבלים כסף מהבנק. לרוב, הכסף יהיה לצורך רכישת דירה, ואולם למעשה הכספים יכולים להיות גם למטרות אחרות. הבנק, מצדו, מעוניין במשכון, כלומר בנכס שלכם שהוא יוכל למכור אם לא תפרעו את ההלוואה. אם לא תעמדו בהחזרים, בהתאם לתנאי ההלוואה, הבנק ימכור בהוצאה לפועל את הנכס שמשכנתם לטובתו ומכספי המכירה הוא ישיב את החוב שאתם חבים לו.
בהלוואת משכנתא, בשונה מהלוואת משכון רגילה, הנכס הממושכן חייב להיות בהכרח נכס מקרקעין. עוד פעם, במרבית המקרים, הנכס שאותו אתם רוכשים יהיה הנכס הממושכן לטובת הבנק, ואולם ניתן למשכן גם נכס אחר הקיים ברשותכם.
זוהי, בקציר האומר, הלוואת המשכנתא – הלוואה שאתם מקבלים מהבנק ובתמורה אתם ממשכנים לו נכס מקרקעין שלכם, לרוב הנכס שתרכשו מכספי ההלוואה. אם לא תעמדו בתנאי ההלוואה, הבנק ימכור את הנכס שלכם בהוצאה לפועל וישיב לעצמו את כספי ההלוואה.
משכנתא – קדימות על פני נושים אחרים
כעת, עליי לגעת בנקודה מעט מסובכת יותר, ואולם אם הגעתם עד לכאן אני סמוך ובטוח כי אתם בעלי הבנה כלכלית ומשפטית מסוימת אשר תאפשר לכם להבין את הנושא לאשורו. לעיתים, אדם אחד חב כספים למספר נושים. במקרה בו הוא יפשוט רגל או יפסיק להשיב לנושים את הכספים שהוא חייב להם, הנושים יתחרו ביניהם על נכסי החייב במטרה להיפרע מהם.
נניח, למשל, כי ראובן חייב 2 מיליון שקלים לפלוני ועוד 3 מיליון שקלים לאלמוני. ראובן פשט את הרגל וכעת הנושים, פלוני ואלמוני, רוצים להשיב לעצמם את החוב שראובן חייב להם. אלא שלראובן יש 400 אלף שקלים בבנק, מכונית בשווי 100 אלף שקלים ודירה בשווי 2 מיליון שקלים.
אם כן, סך חובותיו של ראובן עומדים על 5 מיליון שקלים המתחלקים בין פלוני ואלמוני וסך רכושו נאמד ב-2.5 מיליון שקלים. כיצד, במקרה שכזה, יחולק הרכוש בין הנושים? לאיזה נושה תינתן עדיפות בגביית החובות מראובן?
שאלה זו היא מסובכת במיוחד, דורשת היכרות מעמיקה עם פרטי כל חוב של ראובן ותלויה בשלל מרכיבים. ואולם, הבנק שנותן לכם הלוואה ענקית לצורך רכישת דירה, כלל לא רוצה להכניס את עצמו לשאלות אלו. על כן, הבנק דורש לקבל משכנתא בתמורה להלוואה – המשכנתא תבטיח לבנק כי הוא יהיה הראשון בסדר הנושים להיפרע מהדירה ונושה אחר לא יוכל להקדים אותו בפריעת ההלוואה.
קראתם נכון – לא הבנק נותן לכם משכנתא, אלא אתם מעניקים משכנתא לבנק! הבנק נותן לכם הלוואה משמעותית, ובתמורה אתם נותנים לו זכות משכנתא בנכס שלכם.
לכן, אם ראובן רשם משכנתא לטובת פלוני בדירה שלו, פלוני יוכל ליהנות מכלל כספי מכירת הדירה בהוצאה לפועל. זאת, גם אם החוב של ראובן כלפי אלמוני גדול יותר ואף מוקדם יותר.
מעבר לכך, מאחר שהמשכנתא נחשבת לזכות קניינית במקרקעין, כוחה יהיה יפה גם כלפי צדדים שלישיים. המשמעות היא שגם אם תמכרו את הדירה לצד שלישי, זכות המשכנתא של הבנק על הדירה תיוותר בתוקף.
בהתאם להוראות סעיף 85 (ב) לחוק המקרקעין – 1969, אם הבנק ימכור את הדירה בהוצאה לפועל לאחר שאתם מכרתם אותה לצד שלישי, העסקה בהוצאה לפועל תהיה תקפה ותגבור על העסקה שאתם ביצעתם. הסיבה היא, כאמור, שמשכנתא נחשבת לזכות קניינית וכוחה יפה כלפי כולי עלמא, ולא כלפי מקבל ההלוואה בלבד.
אם כן, אסכם פרק זה בכך שמשכנתא היא זכות קניינית במקרקעין שלכם שאתם מעניקים לבנק. מכיוון שכך:
- לבנק תהיה קדימות על פני נושים אחרים בפירעון חובות מהדירה.
- כוחה של המשכנתא יהיה יפה גם כלפי צדדים שלישיים שירכשו את הדירה לפני פירעון המשכנתא.
מהו רישום משכנתא – הצורך ברישום משכנתא
הבהרתי לכם כי משכנתא היא זכות קניינית במקרקעין שמעניקה לבנק זכויות לא מעטות. על כן, יש לרשום את המשכנתא בטאבו, מרשם המקרקעין הרשמי, כדי שהזכות תקבל תוקף. אם המשכנתא לא תירשם בטאבו, היא לא תזכה למעמד קנייני ולא תקנה לבנק את הזכויות האמורות. על כן, הבנק לא יניח לכם עד להשלמת רישום המשכנתא על שמו.
רישום משכנתא בטאבו – איך עושים את זה?
רישום משכנתא יכול להתבצע על ידי עורך דין מקרקעין באופן מקוון, או בהגשה ידנית בלשכות רישום מקרקעין או בשליחה בדואר ללשכות. עורך הדין שלכם יצרף לבקשה את כלל המסמכים הרלוונטיים, וכן אישור על תשלום אגרה בסך 177 שקלים.
הגשת בקשה ידנית לרישום משכנתא היא מעט סבוכה יותר. אם בכל מקרה אתם מיוצגים על ידי עורך דין ואין לכם התנגדות קונקרטית כלשהי לרישום מקוון של המשכנתא, לא תהיה סיבה לרשום אותה ידנית בלשכות אלא לשלוח בקשה מקוונת לרישום באתר השירותים הממשלתיים בעזרת עורך הדין שלכם.
לאחר הגשת הבקשה יישלח אליכם מייל חוזר עם אישור רישום המשכנתא. במקרה שהבקשה תידחה מכל סיבה שהיא, עורך הדין יוכל להגיש את הבקשה מחדש. בכך, יושלם הליך רישום המשכנתא.
פטור מאגרה לאוכלוסיות מיוחדות
לסיום, אני רוצה לספר לכם כי נכים, נפגעי פעולות האיבה ובני משפחותיהם ובני משפחות שכולות, יוכלו לבקש פטור מתשלום אגרה ברישום משכנתא. ככל שהדבר נוגע אליכם, בררו האם גם אתם זכאים לפטור וחסכו לעצמכם תשלום מיותר.
חיים פרטוש משרד עו"ד
צריכים לרשום משכנתא? פנו אליי לקבלת ייעוץ משפטי מהשורה הראשונה בתחום. אני, עו"ד חיים פרטוש, מתמחה בדיני מקרקעין ובעל ניסיון רב בליווי רוכשים ברישום משכנתא. אצלי תהנו משירותי ONE STOP SHOP – כל השירותים במקום אחד. קבעו פגישת ייעוץ ראשונית במשרד, והצטרפו ללקוחותיי המרוצים.
