כמי שעוסק בדיני מקרקעין באופן יום יומי, אני שומע לא אחת שאלות ותהיות באשר למושע. לקוחות נתקלו במושג, יודעים כי הוא נוגע לדיני המקרקעין אך הם אינם יודעים להגדיר במדויק מהו מושע בנדלן. לכן, כתבתי עבורכם מאמר זה – במטרה לעשות סדר ולשפוך אור בנושא, במטרה שאחרי קריאת המאמר תבינו מהו מושע ומהם הדינים הנוגעים למושע בישראל.
מושע – שותפות במקרקעין
אני אפתח מהשורה התחתונה – כיום, המונח מושע מתאר שותפות. אין עוד משמעות חוקית למושג והוא שריד העבר, אך השימוש בו בשוק הנדל"ן הישראלי נותר נפוץ. דיני המושע, כלומר השותפות, מוסדרים בפרק החמישי בחוק המקרקעין כפי שנפרט להלן.
מה זה מושע, או איך מושג עותמאני שרד בישראל עד היום?
כדי להבהיר מהו מושע וכיצד המושג שרד עד היום, אציג סקירה היסטורית – משפטית קצרה. כידוע, מאז שנת 1517 ועד לשנת 1917, שלטו בארץ ישראל העותמאנים. העותמאנים הביאו לישראל את הקודקס המשפטי שלהם, המג'לה, הכולל גם את חוק הקרקעות העותמאני. בין היתר, הסדיר חוק הקרקעות את מעמדם של קרקעות בבעלות משותפת. בעלות משותפת נקראה, בעותמאנית, מושע.
דיני הקרקעות העותמאניים נותרו בתוקף גם בימי השלטון הבריטי וממילא הוחלו ברציפות גם במדינת ישראל. ואולם, שני אירועים הובילו לביטולו של חוק הקרקעות העותמאני בישראל באופן כמעט מוחלט. הראשון, חקיקת חוק המקרקעין בשנת 1969. השני, חקיקת החוק לביטול המג'לה כמקור נורמטיבי בשנת 1984. כך, חוק הקרקעות העותמאני איבד תוקף משפטי וכיום דיני שותפות במקרקעין מוסדרים בחוק המקרקעין הישראלי.
עם זאת, המונח מושע, אשר שימש בתקופה העותמאנית, ממשיך לשמש עד היום. בעבר המונח תיאר שיטות שותפות ייחודיות, בהן כל שותף בעלים של חלק ספציפי במקרקעין והשותפים מתחלפים ביניהם כל כמה שנים. כמו כן, המונח מושע בנדלן שימש לתיאור שותפויות ייחודיות בהן אין לכל אחד מהשותפים בעלות קניינית בקרקע.
כיום, לעומת זאת, השימוש במושע בנדלן מתאר, על פי רוב, שותפות רגילה במקרקעין בה לכל אחד מהשותפים בעלות קניינית בנכס. מכאן, נעבור לסקירה תמציתית של דיני השותפות במקרקעין אשר תקנה לכם הבנה באשר לכללים לניהול מושע.
בעלות במושע – בעלות בחלק בלתי מסוים במקרקעין
פעמים רבות אני נשאל על ידי מי שמחזיקים בשותפות במקרקעין האם הם יכולים להצביע על חלק מסוים במקרקעין שהוא שלהם ועל חלק אחר שהוא של השותף. התשובה שמספק חוק המקרקעין לשאלה זו היא שלילית. הבעלות מתפרסת באופן יחסי על פני כל המקרקעין, כך שלכל אחד מהשותפים זכויות בכל השטח המשותף.
מה ניתן לעשות בחלקי במושע?
לאחר הבנה זו, אני נשאל מה, אם כן, יכול כל שותף לעשות במקרקעין המשותפים. אני משיב כי כל אחד מהשותפים יוכל לעשות שימוש סביר בשטח באופן שאינו מונע מיתר השותפים להשתמש במקרקעין. כמו כן, כל אחד מהשותפים יוכל לעשות על דעת עצמו פעולות דחופות הדרושות לשם שמירה על המקרקעין.
לאחרונה הגיע אליי נועם, המחזיק במושע בצפון. מדובר בשטח חקלאי גדול שהשותפים מעבדים יחדיו. נועם סיפר לי כי אחד מהשותפים, ארנון, החליט לאחרונה לבנות אורווה בשטח בלתי מנוצל בחלקה, בטענה כי שימוש זה אינו פוגע ביכולתם של יתר השותפים לעבד את הקרקע. נועם ויתר השותפים התנגדו כמובן לפעולה זו אך לא ידעו מה יוכלו לעשות כנגדה.
לאחר שפנו אליי, שלחתי מכתב התראה לפני תביעה לארנון. במכתב זה הזכרתי את אשר כתבנו קודם, כי הבעלות המשותפת במקרקעין מתפרסת על פני כל השטח. בניית האורווה מונעת מהשותפים להשתמש באותו השטח ולכן נוגדת את סעיף 31 לחוק המקרקעין.
תחילה, ארנון התעלם מהמכתב. ואולם, כשהבין כי כוונותינו רציניות באשר להגשת התביעה, הוא נסוג והסכים לשבת עם יתר השותפים למשא ומתן. לבסוף, הבאתי את כלל הצדדים להסכמה לפיה האורווה תיוותר על כנה, אך ארנון יפצה כספית את יתר השותפים וכן יחלוק איתם את הרווחים הצפויים מהאורווה. ניתן היה למנוע את המצב הלא נעים הזה בעזרת עורך דין מקרקעין מנוסה שיכל להביא את כל הצדדים הרלוונטיים להסכמה משותפת.
הסכם שותפות וניהול המושע
אני אדגיש כי השותפים רשאים לערוך ביניהם הסכם באשר לניהול המקרקעין ולשימוש בהם. ביכולתם לרשום את ההסכם בטאבו ואם יעשו כן, הוא יחייב גם שותפים עתידיים שלא חתמו עליו. על פי חוק, השותפים יוכלו לקבל ברוב רגיל החלטות באשר לניהול המקרקעין. עם זאת, החלטות משמעותיות יותר החורגות מניהול רגיל של המקרקעין דורשות הסכמה של כלל השותפים.
לפני מספר חודשים עסקתי בתיק מושע נדלן, במסגרתו שלושה אחים החזיקו במשותף בבניין בחולון. שניים מהשותפים חפצו בשיפוץ הלובי ופיתוח הגינה בסביבתו של הבניין, בעוד שהאח השלישי, אותו ייצגתי, התנגד לכך. האחים טענו שהם רוב ועל כן הסכמתם מספיקה לשם תחילת העבודות.
גם כאן, עוד לפני שהגענו לבית המשפט, הובלתי את האחים למסקנה כי מדובר בהחלטה החורגת מהניהול הרגיל של הנכס, ועל כן דורשת את הסכמת כל השותפים. לאחר משא ומתן בין הצדדים הגענו להסכמה לפיה השיפוץ יבוצע, ואולם האח אותו ייצגתי לא יישא בהוצאות השיפוץ.
פירוק שותפות במקרקעין
סוגיה חשובה נוספת הנוגעת למושע נדלן, נוגעת לפירוק השיתוף במקרקעין. על פי חוק, כל שותף רשאי לפרק את השותפות בכל זמן שירצה ולעזוב את המושע.
עם זאת, השותפים יוכלו לקבוע בהסכם השיתוף תניה המגבילה את יכולת כל אחד מהשותפים לדרוש את פירוק השיתוף. ואולם, כעבור שלוש שנים, שותף שירצה לפרק את השיתוף יוכל לפנות לבית המשפט אשר יורה על פירוק השיתוף אם ראה שמן הצדק לעשות כן.
מניסיוני, בית המשפט לא אוהב להותיר שותפים בשותפות מושע נדלן בניגוד לרצונם. אכן, בתי המשפט מכבדים את הסכמי השיתוף המגבילים את יכולת פירוק השיתוף, אך אם יראה כי השיתוף אינו מיטיב עם הצדדים עקב רצונו של מי מהשותפים לפרק אותו, הוא יורה על פירוק השיתוף.
נושאים נוספים במושע נדלן
לפני סיום אבהיר כי קרקעות מושע מעוררות סוגיות משפטיות רבות נוספות. שאלות התכנון של הנכס, אופן פירוק השיתוף וגבולות השימוש הסביר הן שאלות שחשוב לברר ולדייק בכל מקרה בו הן מתעוררות. לכן, אם אתם בעלים במושע אמליץ לכם לפנות אל עורך דין מקרקעין, לקבלת ייעוץ והכוונה בתחום. כך, תכירו את מאפייני הבעלות שלכם ותדעו לפעול נכון מבחינה משפטית.
אבהיר כי קרקעות מושע מעוררות סוגיות משפטיות רבות נוספות. שאלות התכנון של הנכס, אופן פירוק השיתוף וגבולות השימוש הסביר הן שאלות שחשוב לברר ולדייק בכל מקרה בו הן מתעוררות. לכן, אם אתם בעלים במושע אמליץ לכם לפנות אל עורך דין נדל"ן לקבלת ייעוץ והכוונה בתחום.
בפרויקטים מסחריים, מומלץ לעבוד עם עורך דין מקרקעין מסחרי שמבין את המורכבות של שותפויות מסוג זה ויודע לטפל בהסכמים המתאימים לניהול הנכסים המשותפים.
משרד עו"ד חיים פרטוש
מחזיקים בנדלן מושע והתעוררו שאלות ומחלוקות בין השותפים? צרו קשר עם עו"ד חיים פרטוש לקבלת שירות מקצועי מהשורה הראשונה בתחום. עו"ד פרטוש הינו עו"ד וותיק ומנוסה המתמחה בדיני המקרקעין. אצל עו"ד פרטוש תהנו משירותי ONE STOP SHOP – טיפול בכלל צרכיכם המשפטיים, מהקצה אל הקצה. קבעו פגישת ייעוץ ראשונית במשרד, והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים שכבר נהנו משירותיו של עו"ד פרטוש.
