מיסוי מקרקעין עסקאות

מתוקף תפקידי כעורך דין מקרקעין, אני יודע עד כמה המיסוי על העסקאות משפיע על פני העסקה כולה. אני רואה עד כמה המיסוי משפיע על התמורה הכוללת, מועדי התשלום ואף על הנכונות להיכנס לעסקה בקרב לקוחותיי. הבעיה היא שלא אחת הצדדים לא מודעים מספיק טוב לחובות המס שלהם על פי חוק. על כן, במאמר זה, אעשה לכם סדר בכל הבסיס של מיסוי מקרקעין בעסקאות.

מיסי המקרקעין המרכזיים – במה נעסוק היום?

אני אציג תחילה את הנושאים בהם אעסוק להלן. אלו מהווים את הנושאים המצויים בליבת מיסוי מקרקעין לעסקאות:

1. מס שבח: דירה יחידה ודירה שניה, משפרי דיור, פריסה ופיצול
2. מס רכישה: מס רכישה קרקע, מס רכישה דירה, הנחות מיוחדות
3. היטל השבחה: מתי הוא חל, תמ"א 38 ופינוי בינוי
4. מע"מ: רכישת דירה מקבלן, רכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה

אם מעניין אתכם אחד הנושאים באופן ייחודי תוכלו כמובן לעבור אליו כעת. ואולם, אני ממליץ בכל מקרה לקרוא את המאמר כולו כדי שתקבלו תמונה שלמה יותר על חבות המס בעסקאות מקרקעין.

מס שבח

אפתח בהצגת מס השבח. מס שבח הוא מס המוטל על המוכרים בעסקת מקרקעין. ככלל, על פי חוק, המוכר ישלם מס שבח בשיעור 25% מהרווח הנקי שלו בעסקה. בפשטות, הרווח הנקי, הלא הוא השבח, מוגדר כיתרת שווי המכירה של הנכס על שווי הרכישה, בניכוי הוצאות מותרות בניכוי.

כך, למשל, ליוויתי לקוח שרכש דירה ב-1.5 מיליון שקלים ומכר אותה כעבור שנתיים וחצי ב-2.9 מיליון שקלים. במקרה זה, יתרת שווי המכירה על שווי הרכישה עמדה על 1.4 מיליון שקלים. ואולם, כ-400 אלף שקלים הוצאו כתשלומי מיסים, עבור שיפוץ הדירה ונותני שירות דוגמת עו"ד, מתווך ושמאי. כך יצא שהשבח החייב במס עמד על מיליון שקלים ואותו לקוח נדרש לשלם מס שבח בסך 250 אלף שקלים.

פטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה

על אף האמור, החוק קובע פטור ממס שבח לדירה המוגדרת כדירת מגורים מזכה, בתנאי שהיא דירתו היחידה של המוכר. אציין בקצרה כי דירה מוגדרת כדירת מגורים מזכה אם שימשה למגורים, לשירותי דת (בית כנסת למשל) או לחינוך (גן) ב-4 השנים האחרונות או לאורך 80% מתקופת הבעלות של המוכר בנכס. אם זוהי דירתו היחידה, הוא יהיה פטור מתשלום מס שבח במכירתה. זאת, בתנאי ששווי הדירה הנמכרת אינו עולה על 5 מיליון שקלים.

אני אציין כי עד לשנת 2014 הפטור היה רחב יותר וחל גם על דירות מגורים מזכות שאינן יחידות. לכן, החוק כיום קובע כי שבח שנצבר עד לשנת 2014 יהיה פטור ממס, באופן שנקרא "חישוב לינארי מוטב". אמנם מאז תחילת מלחמת חרבות ברזל עלו קולות שקראו לביטול החישוב הלינארי המוטב, אך החוק והתקנות לא שונו בעניין וכיום (2025) הפטור עד לשנת 2014 בעינו עומד.

משפרי דיור

כפי שציינתי, מכירת דירה יחידה תהיה פטורה ממס שבח בעוד שמכירת דירה שניה ואילך חייבת במס. עם זאת, חשוב לי להדגיש כי משפרי דיור, כלומר מי שקנו דירה חדשה וכעת מעוניינים למכור את דירתם המקורית, יוכלו עדיין ליהנות מהפטור ממס שבח.

כדי ליהנות מפטור זה תידרשו למכור את דירתכם המקורית תוך 18 חודשים מיום החתימה על החוזה לרכישת הדירה החדשה אם מדובר בדירת יד 2. כשמדובר בדירה חדשה מקבלן, תידרשו למכור את דירתכם המקורית תוך 12 חודשים ממועד המכירה. כך, תמשיכו ליהנות מפטור ממס שבח הגם שבעת המכירה בבעלותכם דירה נוספת.

פריסת מס שבח, פיצול מס שבח ושאר הטבות

עד כאן הבסיס ביחס למס שבח. ואולם, ניתן להשתמש בנתיבים חוקיים שונים לצמצום המס במקרים המתאימים. אציג את מקצתם אך כמובן שקצרה היריעה מלגעת בכולם.

עבור אוכלוסייה מבוגרת (60+) ונעדרת הכנסות משמעותיות נוספות, ייתכן שיהיה כדאי לבקש פריסה ופיצול של מס השבח. השבח החייב במס יתחלק בין בני הזוג ויחויב במס בהתאם למס השולי שלהם להכנסה שאינה מיגיעה אישית. מעל לגיל 60 מדרגות המס להכנסה שאינה מיגיעה אישית מתחילות מ-10%, כך ששימוש בכלי זה יכול להפחית את תשלומי המס במידה דרמטית.

כמו כן, עבודה משפטית נכונה תוכל להגדיל את סך ההוצאות המותרות בניכוי, כחוק כמובן. הגדלת ההוצאות המותרות בניכוי תקטין ממילא את תשלומי המס בהם תתחייבו.

עוד אציין את האפשרות של מכירת דירה שהתקבלה בירושה בפטור ממס. זאת, בתנאי שהמוכרים צאצאים של המוכר, זו הייתה דירתו היחידה ואם הוא היה מוכר אותה הוא היה נהנה מהפטור. תוכלו להרחיב על כך במאמרים נוספים באתר.

מס רכישה

בעוד שמס שבח חל על המוכרים בעסקה, מס רכישה ישלם הקונה. דיני מס רכישה מורכבים ומסועפים ואביא אותם כאן על קצה המזלג.

מס רכישה – קרקע ונכס מסחרי

אפתח בכך שעל פי חוק רוכשי קרקעות ונכסים מסחריים נדרשים לשלם מס רכישה בשיעור של 6% משווי הקרקע או הנכס. אם הקרקע מיועדת לבניית דירת מגורים והיתר בניה התקבל תוך שנתיים ממועד רכישת הקרקע תקבלו החזר של 1/6 ממה ששילמתם, כך שבפועל מס הרכישה שיחול על העסקה יעמוד על 5%.

מס רכישה – דירה

כשמדובר בדירה, שיעורי מס הרכישה שונים בתכלית. עבור דירה יחידה ניתן פטור מוחלט ממס עד לשווי של כ-2 מיליון שקלים. מעבר לכך, חל מס רכישה פרוגרסיבי בשיטת מדרגות מס, החל מ-3.5% ועד ל-10% במקסימום.

אם הדירה הנרכשת אינה דירתכם היחידה, המספרים אחרים לגמרי. כך, החל מהשקל הראשון תידרשו לשלם מס רכישה בשיעור 8% ומעל לכ-6 מיליון שקלים – 10%.

נניח כי אדם רוכש דירה ב-2.5 מיליון שקלים. אם מדובר בדירתו היחידה, הוא ישלם מס רכישה בסך 20 אלף שקלים. אם מדובר בדירה שניה ומעלה, מס הרכישה יזנק לכדי 200 אלף שקלים – פי עשרה! הדרמטיות ברורה מאליה ועל כן, כעו"ד מקרקעין, אני עושה כל שביכולתי כדי לדאוג לסיווג העסקה כעסקה לרכישת דירה יחידה.

בדומה למס שבח, גם במס רכישה חלים אותם כללים על משפרי דיור. אם ימכרו את דירתם המקורית במסגרת הזמנים שהוצגה הם יוכלו לבקש דחיה של שומת המס ולהמשיך לשלם מס רכישה במדרגות המס לדירה יחידה.

מס רכישה – הנחות לאוכלוסיות מיוחדות

לסיום פרק זה אציין כי אוכלוסיות מיוחדות נהנות מהנחות משמעותיות בתשלום מס הרכישה – תשלום מס בשיעור 0.5% בלבד ואם שווי הדירה אינו עולה על 2.5 מיליון שקלים וזוהי דירתם היחידה, גם פטור מלא עד ל-2 מיליון שקלים.

באותן אוכלוסיות מיוחדות נכללים:

1. נכי צה"ל (19% ומעלה)
2. נכות כללית (מדרגות משתנות בהתאם לסוג הנכות והגמלה)
3. נפגעי פעולות האיבה ומשפחותיהם
4. משפחות חללי צה"ל
5. עולים חדשים בתנאים מסוימים

אדגיש כי תנאי הפטור מורכבים. לא בקלות הפטור ניתן ויש לפעול נכון משפטית כדי לקבלו. העמיקו על כך במאמרים הרלוונטיים אצלנו באתר וקבעו פגישת ייעוץ בנושא.

היטל השבחה – מתי חל והתחדשות עירונית

הרשות העירונית יכולה להטיל על המוכרים היטל השבחה אם היא עשתה פעולות, לרוב שינוי תב"ע, שהובילו להשבחת ערך הקרקע. היטל ההשבחה יעמוד לכל היותר על 50% מכדי עליית הערך, בהתאם להחלטת הרשות. בתמ"א 38 ובפינוי בינוי ניתנים פטורים כמעט מוחלטים מתשלום ההיטל. לרוב, גם אם לא יינתן פטור, היזם ייקח על עצמו את תשלום המס.

מרכיב המע"מ – קבלן וקבוצת רכישה

לסיום, אדגיש כי רכישת דירה מקבלן חייבת במע"מ. כידוע, בשנת 2025 המע"מ האמיר ל-18% והדבר משפיע ישירות על סך המס שתשלמו בעסקה. עוד חשוב לי לציין כי כיום רכישת דירה במסגרת קבוצת רכישת נדל"ן נחשבת לעסקת אקראי ומשכך חייבת אף היא במע"מ. זאת, בניגוד למצב החוקי ששרר בעבר בו קבוצות רכישה נהנו מפטור מתשלום המע"מ.

מיסוי מקרקעין בעסקאות נדל"ן – סיכום

במאמר זה סקרתי עבורכם את עיקרי המיסים החלים בעסקאות מקרקעין – מס שבח, מס רכישה, היטל השבחה ומע"מ. כאמור, בכל אחד מהמיסים נגעתי בקצרה. העמיקו במיסוי הרלוונטי עבורכם ודעו להתכונן לעסקה כראוי.

על כל פנים, צרו קשר עם עו"ד מקרקעין לקבלת ייעוץ מס קונקרטי עבורכם. אני, עו"ד חיים פרטוש, מסייע ללקוחותיי בתכנון המס בעסקה באופן שחוסך עבורם עשרות ואף מאות אלפי שקלים בשורה הסופית. זאת, לצד שירות משפטי כולל שאני מעניק ללקוחותיי לכל אורך העסקה – משלביה הראשונים ועד להשלמתה.