במסגרת עיסוקי בדיני מקרקעין, אני מלווה משכירים ושוכרים בחתימה על חוזי שכירות. אחד הנושאים המשפטיים המורכבים והחשובים בחוזה השכירות הוא נושא הערבות. במאמר זה אעסוק בשאלה מי יכול להיות ערב לשכירות ומהם תנאי הערבות הבסיסיים, כדי שתכירו את התחום טוב יותר, תדעו להתנהל בתבונה בנושאי הערבות ותמנעו מבורות משפטיים לא נעימים.
מה זה ערב בשכירות?
שנים של עיסוק בחוזי שכירות לימדו אותי כי לבעל דירה המשכיר את דירתו שלושה חששות עיקריים:
- השוכר יפסיק לשלם שכר דירה
- השוכר יגרום נזקים לדירה ולא ישלם עבורם
- השוכר יישאר בנכס לאחר תום תקופת השכירות
אכן מדובר בחששות משמעותיים, אשר התממשותם עלולה לגרום למשכיר נזק כלכלי משמעותי. על כן, נוצרו מספר מנגנונים משפטיים אשר נועדו לאפשר למשכיר להתמודד עם אותם חשדות. מודל הערבות מצמצם משמעותי את שני החששות הראשונים. אבאר כעת כיצד.
כאשר אדם ממונה לערב בחוזה שכירות, המשמעות המשפטית היא שאם השוכר לא יעמוד בהתחייבויותיו המשכיר יוכל להיפרע מהערב. כך, למשל, אם השוכר לא ישלם את דמי השכירות שלו המשכיר יוכל לדרוש מהערב לשלם את דמי השכירות במקום השוכר.
למה לחתום על ערבות?
שאלה טובה שאני נשאל על ידי לקוחותיי היא למה בכלל לחתום על ערבות. מה האינטרס של הערב להכניס את עצמו לעסקה לא לו. התשובה היא שברוב המקרים באמת אין לערב אינטרס כלכלי משמעותי בחתימה על הערבות, במיוחד כאשר מדובר בערבות לחוזי שכירות. אם כן, מדוע בכל זאת אנשים נהיים ערבים לשכירות?
התשובה, על פי רוב, היא יחסי קרבה בין הערב לבין השוכר. הערב יודע כי ללא החתימה על הערבות השוכר לא יוכל לשכור את הדירה, ומתוך אמון בשוכר הוא מוכן להיות הערב שלו. ואכן, אנשים רבים חוששים לחתום על ערבות, שכן החתימה על הערבות נוגדת, במידה מסוימת, את הטובה הכלכלית שלהם.
מי יכול להיות ערב לשכירות על פי חוק?
דיני הערבות מוסדרים בחוק הערבות – 1967, ובפסיקה הרלוונטית. החוק עצמו כמעט ולא מטיל מגבלות על זהות הערב. כל עוד מדובר באדם שכשיר משפטית, הוא יוכל להיות ערב. מעבר לכך, גם תאגידים וחברות יכולים לחתום על ערבות עבור צדדים שלישיים.
עם זאת, כפי שכבר ציינתי מקודם, אנשים לא מתנדבים מיוזמתם להיות ערבים סתם כך. על כן, במישור המעשי, מרבית הערבים הם בני משפחה או חברים קרובים של השוכרים. הורים של ילדים שיוצאים מהבית, אחים המסייעים לאחיהם וחברים טובים המעוניינים בטובת חבריהם, מוכנים לחתום על ערבות. ואולם, אדגיש שוב, אין דרישה חוקית לקרבה שכזו וכל אדם יכול להיות ערב לשכירות על פי חוק.
פניה לערב – רק לאחר מיצוי הליכים כלפי השוכר
אני רוצה להדגיש נקודה חשובה מאוד שנועדה להגן על הערב. על פי חוק, הפנייה לערב תיעשה רק לאחר מיצוי ההליכים כנגד השוכר. המשכיר אינו רשאי לפנות ישירות לערב בדרישה שישיב לו את חובו, אלא עליו לפנות תחילה למשכיר ורק לאחר מיצוי ההליכים כנגד החייב ניתן יהיה לפנות לערב.
מוקש לפניך – מתי ניתן לפנות ישירות לערב?
על אף מה שכתבתי זה עתה, ישנם 3 מצבים עיקריים בהם המשכיר יכול לפנות ישירות לערב ולדלג על השוכר, ואלו הם:
- הערב חתם על כתב ויתור לפיו לא נדרש מיצוי הליכים אל מול השוכר לפני הפניה אליו;
- השוכר פשט רגל (קיבל צו פירוק או צו קבלת נכסים);
- השוכר בחו"ל או נפטר
בכל אחד מהמצבים האלו, הערב יהיה חשוף ישירות לתביעות מצד המשכיר. זאת, גם מבלי שיהיה צריך לעבור קודם אצל השוכר. לכן, כדאי מאוד לצמצם ככל הניתן מחשיפה למצבים שכאלו. כעת אסביר כיצד.
טיפ זהב – סעיפים שחובה להכניס לחוזה שכירות עם ערבות
אציג לכם בקצרה מספר סעיפים שחובה, בעיני, להכניס לכל חוזה שכירות הכולל ערבות צד ג':
- סעיף מיצוי הליכים: אמנם על פי חוק חובה קודם כל למצות הליכים אל מול השוכר לפני הפנייה לערב, אך בעייני ישנה חשיבות לציין במפורש בחוזה כי על המשכיר למצות הליכים אל מול השוכר קודם הפנייה לערב. כך, תצומצם החשיפה לסיכונים בדבר טענות כי ויתרתם על זכותכם למיצוי הליכים אל מול השוכר.
- הגבלת תקופת הערבות: חשוב מאוד להגביל את תקופת הערבות. לא מזמן פנה אליי לקוח אשר היה ערב לשכירות לפני 5 שנים לחוזה שכירות לשנה, ולפני מספר חודשים בעל הדירה תבע אותו על נזקים שהשוכר גרם לכאורה לדירה. גידור מראש של תקופת הערבות לתקופת השכירות + תקופה קצרה לאחריה ימנע מצבים שכאלו.
הוספת שני סעיפים אלו להסכם הערבות תקטין את הסיכונים אותם הערב נוטל על עצמו בחתימה על ערבות לחוזה השכירות. הסיכונים עדיין יהיו קיימים, ואולם מגודרים וקטנים יותר.
איך אפשר לדרוש מהערב לשלם במקום השוכר?
לבסוף, אני רוצה להבהיר כיצד נגבית הערבות מבחינה מעשית. לאחר מיצוי ההליכים אל מול השוכר, המשכיר יוכל לפנות לערב ולדרוש ממנו לשלם. במידה שהערב לא ייענה לדרישה, המשכיר יוכל לפנות בתובענה להוצאה לפועל ולפתוח תיק הוצאה לפועל כנגד הערב.
מה נחשב למיצוי הליכים אל מול השוכר?
הזכרתי מספר פעמים את הכלל לפיו יש למצות הליכים אל מול השוכר קודם הפנייה אל הערב. אני מניח שאתם שואלים את עצמכם מה מוגדר כמיצוי הליכים אל מול השוכר. האם מספיק לשלוח לו דרישת תשלום שהוא מתעלם ממנה? האם נדרש להגיש כנגדו תביעה? האם נדרש לקבל פסק דין המחייב אותו לשלם?
התשובה לכל השאלות הללו תלויה במאפיינים המסוימים של הערבות שלכם. לא הרי ערב יחיד, למשל, כהרי ערב שאינו מוגדר כערב יחיד. מאחר שמדובר בתחום מסובך התלוי במשתנים לא מעטים, אני ממליץ לכם לפנות בכל מקרה אל עורך דין מקרקעין ולברר מהם הצעדים הנדרשים לשם מיצוי הליכים בעניינכם. כך, תוכלו להימנע ממצב בו ייטען כי לא מיציתם הליכים כנגד השוכר קודם הפנייה אל הערב.
חיים פרטוש משרד עו"ד
חותמים על חוזה שכירות ורוצים לוודא מי יכול להיות ערב? השכרתם דירה עם ערב צד ג' ומעוניינים להגיש תביעה כנגד הערב? אתם ערבים לחוזה שכירות והגישו כנגדכם תובענה בהוצאה לפועל? פנו אליי והגנו על הזכויות המשפטיות שלכם.
אני, עו"ד חיים פרטוש, מתמחה בדיני מקרקעין ובעל ניסיון רב בדיני ערבים. אצלי תהנו משירותי ONE STOP SHOP – כל השירותים במקום אחד. קבעו פגישת ייעוץ ראשונית במשרד, והצטרפו ללקוחותיי המרוצים.
