מעוניינים למכור דירת מחיר למשתכן? דעו כי החוק מטיל מגבלות על מכירת דירה מחיר למשתכן. המגבלה העיקרית היא איסור על מכירת דירת מחיר למשתכן בשנים הראשונות לאחר רכישתה. ואולם, בעזרת ייצוג משפטי נכון, תוכלו לקבל היתר חריג למכירת הדירה גם לפני המועד. מהן המגבלות שמטיל החוק על מכירת דירת מחיר למשתכן? כיצד ניתן לקבל היתר חריג למכירה מוקדמת? כל זאת ועוד בהמשך מאמר זה.
תוך כמה זמן אפשר למכור דירת מחיר למשתכן?
כידוע, במסגרת מחיר למשתכן, נערכות הגרלות בין הזכאים לכך לרכישת דירות בהנחה. מי שזכו בהגרלה יוכלו לרכוש הדירה במחיר מופחת. מאחר שהדירה נמכרת לרוכשים בהנחה משמעותית, המדינה מטילה מגבלות על מכירת דירה שנרכשה במסגרת מחיר למשתכן.
החוק קובע כי מכירת דירת מחיר למשתכן תתאפשר רק 5 שנים לאחר קבלת טופס 4 או 7 שנים לאחר הזכייה בהרגלה, לפי המוקדם בין השניים. מי שימכור את הדירה לפני חלוף הזמן המוגדר, ייקנס על ידי משרד הבינוי והשיכון.
גובה הקנס בו ייקנסו המוכרים משתנה בין הפרויקטים השונים, אך מדובר בסכומים של מאות אלפי שקלים. מכיוון שכך, לא נכון כמובן למכור דירה של מחיר למשתכן לפני חלוף הזמן הקבוע בתקנון, אלא על פי דין.
לאורך כל התקופה בה חל איסור המכירה של דירת מחיר למשתכן, תהיה רשומה הערת אזהרה לטובת משרד הבינוי והשיכון על הנכס, אשר תכליתה להרתיע קונים מלבצע עסקאות בדירה. הרוכשים ידעו כי אסור למכור את הדירה בתקופה זו ועדיין חל עליה איסור מכירת דירה מחיר למשתכן.
התחייבות למכירת דירה מחיר למשתכן – פתרון לגיטימי?
בעבר, פתרון נפוץ למכירת דירה מחיר למשתכן במועד מוקדם יותר, הייתה עסקת התחייבות למכירת דירה. במסגרת עסקה זו, המוכר חותם על עסקה עם הקונה לפיה הדירה תימכר לו מיד בחלוף 5 השנים מיום קבלת טופס 4, או 7 שנים מיום הזכייה בהגרלה. בינתיים, הקונה ישלם למוכר את מלוא התמורה על הנכס והוא יגור בנכס בשכירות. דמי השכירות שישלם ינוכו כמובן ממחיר הדירה ששילם. חוזה שכזה נקרא חוזה התחייבות לעסקה.
כך, בעזרת חוזה התחייבות, עורכי דין הצליחו להתגבר על איסור המכירה של דירות מחיר למשתכן לפני חלוף תקופת האיסור אבל מחיר למשתכן שכירות לטווח ארוך זה משהו שאכן אפשרי. בתגובה, שונה תקנון מחיר למשתכן. כיום, התקנון אוסר במפורש גם על התחייבות לעסקה שכזו. כתוצאה מכך, חוזים שכאלו אינם קבילים יותר והם לא יאפשרו להתגבר על תקופת איסור המכירה לדירות מחיר למשתכן, הקבועה בחוק.
עם זאת, עורך דין מקרקעין יצירתי מספיק ידע כיצד להתגבר על המכירה גם בהתחשב באיסורים החדשים. כמובן שעורך הדין ישמור בהקפדה מוחלטת על הוראות החוק וגם על רוח החוק, ובכל זאת ניתן למצוא את הפתרונות היצירתיים שיאפשרו את המכירה בקונסטלציה זו או אחרת.
ועדת חריגים למכירת דירה מחיר למשתכן
כאמור, הדין אוסר על מכירת דירת מחיר למשתכן לפני שחלפו 7 שנים מיום הזכייה בהגרלה או 5 שנים ביום בו הפרויקט קיבל טופס 4, לפי המוקדם מבין השניים. ואולם, המדינה מודעת לכך שייתכנו שינויי נסיבות מהותיים אשר יצדיקו מכירה מוקדמת של הדירה. על כן, תוכלו לפנות אל ועדת החריגים למחיר למשתכן בבקשה לקבל אישור מיוחד למכור את הדירה בתוך תקופת האיסור.
ניתן לפנות אל ועדת החריגים למכירת דירת מחיר למשתכן ממגוון סיבות. הנימוקים העיקריים שצפויים להתקבל וועדת החריגים תאשר לכם בגינם למכור את הדירה מוקדם, הם הנימוקים שלהלן:
- גירושין
- מוות
- מחלה קשה
- נישואין
- פשיטת רגל
- כל סיבה אחרת המוצדקת בנסיבות העניין
כמובן שלא מספיק לציין את סיבת הבקשה למכירה מוקדמת, אלא יש לנמק לעומק מדוע אותה סיבה מצדיקה מתן היתר למכירת הדירה בתוך תקופת האיסור. כמו כן, תידרשו לצרף לבקשה את כלל המסמכים הרלוונטיים. הוועדה תוכל שלא לדון כלל בבקשה שלא יצורפו לה כל המסמכים הנדרשים.
כדי שהבקשה תיגע בנקודות הנכונות ובסופו של דבר תתקבל, רצוי בהחלט להגיש אותה בעזרת עורך דין מקרקעין. עורך הדין, המכיר את פעילות הוועדה ואת הקריטריונים שלה לאישור מכירה מוקדמת, ינסח את הבקשה כדבעי ויגדיל משמעותית את הסיכויים כי הבקשה תתקבל. עורך הדין יצרף לבקשתו אף תקדימי עבר בהן אושרו בקשות דומות, כדי להגביר את הסיכויים לקבלת הבקשה.
חשוב להדגיש כי קיים פער משמעותי בסיכויי הקבלה של הבקשה בכל אחת מהעילות המצוינות לעיל. כאשר מדובר במוות של אחד מבעלי הדירה או בגירושין של בני הזוג, הבקשה צפויה להתקבל. ברור מדוע אין עניין להחזיק בנכס אם בעליו נפטר או מדוע נכון למכור את הנכס אם בני הזוג התגרשו. גם הסבת זכויות בדירה על שם בן או בת הזוג תאושר ברוב המקרים, אם הנישואין קרו לאחר הזכייה בנכס.
בשאר המצבים, תצטרכו לנמק מדוע אותה עילה מצדיקה מכירה תוך תקופת האיסור. כך, למשל, תוכלו להוכיח כי כספי המכירה נדרשים לשם טיפול במצב בריאותי מורכב, התמודדות עם נושים או עם מצב כלכלי קשה צפוי.
בקשה כזאת שתוגש ללא עורך דין תתקבל אך במקרים חריגים. מנגד, אם עורך דין מקרקעין המתמחה בתחום יגיש את הבקשה בשמכם, תוך הנמקה עובדתית ומשפטית מהשורה הראשונה, הסיכויים שהיא תתקבל ישתפרו פלאים. מכיוון שזהו המצב, ולאור הרווח המשמעותי שיכול לצמוח לכם ממכירת הנכס, פנו אל עו"ד מקרקעין מהשורה הראשונה בתחום והגישו בקשה רשמית למשרד הבינוי והשיכון.
עיון חוזר בבקשה למכירת דירה מחיר למשתכן
חשוב לדעת שאם הגשתם כבר בקשה והיא נדחתה, אך מאז חל שינוי נסיבות בעניינכם – תוכלו להגיש בקשה בשנית. גם כאן, טוב וכדאי להגיש את הבקשה בעזרת עו"ד מקרקעין מומחה אשר יבהיר מהו שינוי הנסיבות שחל בשטח ומדוע הוא מצדיק את מכירת הדירה בתוך תקופת האיסור.
משרד עו"ד חיים פרטוש
מעוניינים למכור דירת מחיר למשתכן? פנו אל עו"ד חיים פרטוש ותהנו משירותים מהשורה הראשונה בתחום. עו"ד פרטוש הינו עו"ד וותיק ומנוסה, המתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובדיני התחדשות עירונית בפרט. אצל עו"ד פרטוש, תהנו משירותי ONE STOP SHOP – כל השירותים במקום אחד. קבעו פגישת ייעוץ ראשונית במשרד, והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים שכבר נהנו משירותיו של עו"ד פרטוש.
