עיסוק של שנים בתחום הנדל"ן חשף אותי לבלבול הרב ולמידע המוטעה שקיים בנוגע למכירת דירה עם הערת אזהרה. על כן, כתבתי עבורכם מאמר זה במטרה לעשות סדר בכל הנוגע להערת אזהרה. מהי הערת אזהרה, מתי נרשמת הערת אזהרה ובאילו נסיבות ניתן למכור דירה עם הערת אזהרה. המשיכו לקרוא ומצאו את כל המידע החשוב בתחום.
מה זה הערת אזהרה?
אני נתקל בלקוחות רבים שמגיעים אליי וסבורים כי עם החתימה על חוזה המכר, הדירה שקנו היא בבעלותם. למעשה, מבחינה משפטית, הנחה זו אינה מדויקת כלל וכלל. כדי להבהיר מדוע היא אינה מדויקת, אפתח בהסבר קצר בדבר ההבדל שבין זכויות חוזיות לבין זכויות קנייניות במשפט:
- זכויות חוזיות (נקראות גם זכויות אובליגטוריות): זכות שנוצרה מכוח חוזה בין הצדדים. התוקף שלה הוא כלפי הצדדים לחוזה אך לא כלפי צדדים שלישיים.
- זכויות קנייניות: זכויות התקפות כלפי כולי עלמא, כלומר כלפי כולם, ואינן תלויות בחוזה זה או אחר בין שני צדדים.
במרבית העסקאות, הזכות הקניינית מגיעה ביחד עם הזכות החוזית. כך, למשל, אם רכשתם מחשב חדש, קיימת לכם זכות חוזית כלפי בעלי החנות ובמקביל נוצרה לכם זכות קניינית על המחשב כלפי כולי עלמא.
המצב שונה כאשר מדובר במקרקעין. הזכות החוזית שלכם בנכס נוצרת, כפי שיכולתם וודאי לנחש, מכוח חוזה המכר עליו חתמתם. עם זאת, כדי שהדירה תהיה באמת שלכם ולדבר יהיה תוקף מוחלט גם כלפי צדדים שלישיים, עליכם לרשום את הדירה על שמכם במרשם המקרקעין. רק רישום במרשם ("הטאבו") יקנה לכם גם את הזכות הקניינית בנכס ורק לאחריו הדירה תעבור לבעלותכם באופן מלא.
רישום דירה בטאבו יכול לקחת זמן. לעיתים חודשים לאחר החתימה על חוזה המכר ובמקרים אחרים שנים רבות לאחר מכן.
במשך אותה תקופה שבין החתימה על החוזה לבין רישום הדירה על שמכם בטאבו, קיים חשש אמיתי כי המוכר ימכור את הדירה לצדדים שלישיים לאחר שהוא כבר מכר אותה לכם. כדי להימנע ממצב זה, החוק מאפשר לכם לרשום הערת אזהרה לטובתכם על הנכס מיד לאחר החתימה על חוזה המכר.
רישום הערת אזהרה לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין ימנע מהמוכר לבצע עסקאות סותרות בנכס. אף אחד לא יוכל למכור את הדירה לאדם אחר כל עוד רשומה הערת אזהרה לטובתכם על הדירה. כיום, עורך דין מקרקעין יוכל לרשום הערת אזהרה על נכס באופן מידי לאחר החתימה על חוזה המכר ובכך למנוע ביצוע עסקאות סותרות בדירה לאחר שחתמתם על חוזה אל מול המוכרים.
כמו כן, אם המוכר יפשוט את הרגל לאחר המכירה, הנושים שלו לא יוכלו להיפרע מהדירה. הערת האזהרה מעניקה לכם קדימות מלאה על פני יתר הנושים והם לא יוכלו למכור את הדירה שקניתם כדי להחזיר את החובות שחייב להם המוכר.
אם כן, הערת אזהרה היא כלי אשר נועד למנוע עסקאות סותרות בדירה בתקופה שבין החתימה על חוזה לבין רישום הזכויות והעברת הזכות הקניינית בנכס לקונים. הרישום של הערת האזהרה מבוצע על ידי עורך הדין שלכם באופן מקוון לאחר החתימה על חוזה המכר. לרישום הערת האזהרה חשיבות גבוהה מאוד, שכן היא תבטיח כי בסופו של דבר הזכויות הקנייניות בדירה יגיעו אליכם.
כך מנענו עסקה סותרת בדירה לאחר שנרשמה הערת אזהרה
לפני מספר חודשים הגיע אליי ירון במטרה לרכוש דירה. תוך שבועות ספורים ולאחר משא ומתן אינטנסיבי ירון חתם על חוזה מכר ואני, כמובן, רשמתי במיידי הערת אזהרה על שמו בטאבו. לא חלפו שבועיים וגילינו שהמוכר מנסה למכור את הדירה לאדם אחר, שהיה מוכן לשלם סכום גבוה יותר עבור הדירה. מאחר שרשמנו הערת אזהרה לטובתו של ירון, רשם המקרקעין התריע בפנינו על המכירה. פנינו ישירות למוכר, חשפנו בפניו כי אנו מכירים את הניסיון שלו לחבל בעסקה ומנענו ממנו למכור את הדירה לאותו אדם אחר. כך, הודות להערת האזהרה, מנענו מהמוכר לחבל בעסקה.
הערת אזהרה לדירה עם משכנתא
אני מניח שאם לקחתם משכנתא לצורך רכישת הדירה, אתם וודאי יודעים כי נרשמה בטאבו הערת אזהרה לטובת הבנק ממנו לקחתם את המשכנתא. הסיבה לכך, ברורה. הדירה שלכם משועבדת לבנק ואם לא תעמדו בהחזרים החודשיים שלכם, הוא יוכל למכור את הדירה ולפרוע ממנה את כספי ההלוואה. על כן, הבנק לא יכול להרשות לעצמו שתמכרו את הדירה לפני שסילקתם את המשכנתא או גלגלתם אותה לדירה אחרת.
משכך, כל עוד תהיה לכם משכנתא על הדירה תהיה רשומה הערת אזהרה לטובת הבנק על הדירה שלכם. הערת האזהרה תמנע מכם למכור את הדירה לפני שתסדירו את עניין המשכנתא.
מכירת דירה עם הערת אזהרה – מתי זה בכל זאת אפשרי?
כפי שכתבתי, רישום הערת אזהרה ימנע ביצוע של עסקאות סותרות בנכס. המשמעות היא שלא תוכלו למכור אותו לצדדים שלישיים. מתי בכל זאת תוכלו למכור את הדירה גם כשהיא עם הערת אזהרה?
התשובה היא שהחוק קובע שני מצבים בהם הדבר יהיה אפשרי:
- הזכאי להערת האזהרה (הקונה) מסכים לרישום העסקה החדשה
- קיים צו בית משפט המורה על קיום העסקה
לא בקלות זכאי יסכים לוותר על הערת האזהרה שלו ובית המשפט לא ימהר להוציא צווים על קיום עסקה או מימוש שעבוד כשרשומה הערת אזהרה על נכס. עם זאת, הדבר ייתכן בנסיבות מסוימות בהן מכירת דירה עם הערת אזהרה תהפוך לאפשרית. לאורך השנים נתקלתי במספר מקרים שכאלו בהם המכירה אכן הייתה נצרכת.
חיים פרטוש משרד עו"ד
קונים או מוכרים דירה? מחפשים ייעוץ משפטי שילווה אתכם לכל אורך הדרך? פנו אל עו"ד חיים פרטוש ותהנו משירותים מהשורה הראשונה בתחום. עו"ד פרטוש הינו עו"ד וותיק ומנוסה המתמחה בדיני מקרקעין וליווה מאות רוכשי דירות לאורך השנים. אצל עו"ד פרטוש, תהנו משירותי ONE STOP SHOP – כל השירותים במקום אחד. קבעו פגישת ייעוץ ראשונית במשרד, והצטרפו לכלל לקוחותיו המרוצים של עו"ד פרטוש.
