כמי שעוסק במיסוי מקרקעין באופן יום יומי, אני יודע עד כמה כבד עלול להיות הנטל של מס הרכישה בעסקה לרכישת דירה. מכירת דירה שניה תוך 18 חודשים יכולה להפחית נטל זה במידה ניכרת, אם פועלים בצורה נכונה בהתאם לדרישות החוק. במאמר זה אציג לכם כיצד מכירת דירה שניה תפחית משמעותית את תשלומי מס הרכישה שלכם באופן שיחסוך לכם עשרות אם לא מאות אלפי שקלים.
כמה מס רכישה צריך לשלם על רכישת דירה?
אני מניח שאתם יודעים כי חוק מיסוי מקרקעין מטיל על רוכשי מקרקעין מס רכישה, שנקבע כאחוז מסוים משווי הנכס הנרכש. חובת מס הרכישה חלה על רכישת כל זכות במקרקעין, ואולם ברצוני להתמקד ברכישת דירות מגורים.
כמה מס רכישה, אם כן, תצטרכו לשלם על רכישת דירת מגורים? התשובה לשאלה זו תלויה, בראש ובראשונה, בפרמטר אחד מרכזי – האם זולת הדירה הנרכשת יש לכם דירה אחרת, או שדירה זו היא דירתכם היחידה.
אם הדירה היא דירתכם היחידה, שיעורי מס הרכישה יהיו נמוכים יחסית. עד לסכום של כ-2,000,000 שקלים, תזכו לפטור מלא ממס. גם אם המחיר עולה כל כ-2 מיליון שקלים, על יתרת המחיר תשלמו מס בשיעורים שאינם גבוהים במיוחד.
לעומת זאת, על דירה שנייה תשלמו מס רכישה בשיעור של 8% החל מהשקל הראשון. אם מחיר הדירה עולה על כ-6 מיליון שקלים, שיעור מס הרכישה על יתרת המחיר יעלה ל-10% משווי הנכס.
כדי לסבר את האוזן, אם תקנו דירה יחידה במחיר של 1.5 מיליון שקלים, תהיו פטורים לחלוטין ממס רכישה. אם זו דירתכם השנייה, תשלמו מס רכישה בסך 120 אלף שקלים על אותה הדירה ממש! אם שווי הדירה הוא 3 מיליון שקלים וזו דירתכם היחידה, תשלמו מס רכישה בסך של 45,538 שקלים. אם הדירה היא דירה שניה, המחיר יעמוד על 240 אלף שקלים, יותר מפי 5 במחיר!
אני אצרף לכם טבלה פשוטה שעושה סדר בשיעורי המס ומדגישה עד כמה דרמטיים הפערים שבין שיעורי מס רכישה לדירה יחידה לבין שיעורי מס רכישה לדירה שניה ומעלה:
| מחיר הדירה | שיעור מס הרכישה לדירה ראשונה | שיעור מס הרכישה לדירה שנייה | |
| מדרגה ראשונה | 0 עד 1,978,745 ₪ | 0% | 8% |
| מדרגה שנייה | 1,978,745 עד 2,347,040 ₪ | 3.5% | 8% |
| מדרגה שלישית | 2,347,040 עד 6,055,070 | 5% | 8% |
| מדרגה רביעית | 6,055,070 עד 20,183,565 ₪ | 8% | 10% |
| מדרגה חמישית | 20,183,586 ₪ ומעלה | 10% | 10% |
משפרי דיור – מכירת דירה שניה תוך 18 חודשים
כעת, לאחר שהבנו עד כמה משמעותיים ההבדלים בין שיעורי מס רכישה לדירה יחידה לבין שיעורי מס רכישה לדירה שניה, חשבו על התרחיש הבא.
קניתם דירה חדשה שאתם מתכננים לעבור אליה. כמובן שרכשתם את הדירה עוד לפני שמכרתם את דירתכם הנוכחית, כדי שלא תמצאו את עצמכם במצב בו אתם חסרי קורת גג. התוצאה היא שבשעת רכישת הדירה החדשה הייתה בבעלותכם דירה נוספת, כך שלמעשה מדובר בדירה שניה. האם התוצאה היא שתשלמו מס רכישה בשיעורי דירה שניה??
תוצאה זו כמובן היא תוצאה אבסורדית. משפרי דיור אינם משקיעים עליהם החוק מעוניין להטיל מס רכישה מוגדל, אלא רוכשי דירות רגילים שפשוט ברגע נתון מחזיקים בבעלותם שתי דירות. לכן, חוק מיסוי מקרקעין מעניק למשפרי דיור הזדמנות – מכרו את הדירה השנייה תוך 18 חודשים ותמשיכו ליהנות משיעורי מס רכישה לדירה יחידה.
למעשה, מדובר בדחיית שומת מס הרכישה. במקום שמס הרכישה יחושב ביום הרכישה של הדירה, אז יש בבעלותכם שתי דירות, חישוב המס נדחה ב-18 חודשים. אם בתוך השנה וחצי הללו תמכרו את דירתכם המקורית ושמת המס תתבצע כאשר בבעלותכם דירה אחת בלבד, וכך תמשיכו ליהנות מהטבות המס לרוכשי דירה יחידה.
מכירת דירה שניה תוך 18 חודשים או 24 חודשים?
אני אדגיש כי אם רכשתם את הדירה החדשה לאחר ה-01/06/2023, יעמדו לרשותכם 18 חודשים בלבד למכירת הדירה המקורית. ואולם, אם רכשתם את הדירה לפני האחד ביוני 2023, תוכלו למכור את הדירה הראשונה תוך 24 חודשים, כלומר תוך שנתיים.
אגב, כתוצאה ממלחמת חרבות ברזל, המחוקק האריך בהוראת שעה את התקופות. נכון לתקופת המלחמה, מי שרכשו את הדירה החדשה לאחר ה-01/06/2023 יוכלו למכור אותה תוך 21 חודשים, ומי שרכשו קודם לתאריך זה יקבלו הארכה ל-27 חודשים לצרכי המכירה.
ממתי מתחילים לספור 18 חודשים למכירת דירה שניה?
שאלה שחשוב לברר היא מאיזה מועד מתחילים לספור את 18 החודשים – המועד בו הדירה נרשמה על שמכם בטאבו, המועד בו נכנסתם לדירה החדשה בפועל או המועד בו חתמתם על החוזה לרכישתה? טיפלתי בתיקים בהם כל שלושת המועדים התרחשו תוך חודשים ספורים, אך גם במקרים בהם חלפו שנים ארוכות בין מועד החתימה על החוזה לבין מועד רישום הנכס בטאבו כך שלשאלה נפקות מעשית משמעותית.
התשובה, על פי החקיקה והפסיקה בתחום, היא ש-18 החודשים מתחילים להיספר מיום החתימה על החוזה – הזכות החוזית בדירה מתחילה את מרוץ 18 החודשים למכירתה. לכן, אם למשל חתמתם על חוזה ביום 01/06/2023, נכנסתם לדירה ביום 15/08/2023 והרישום בטאבו הושלם ביום 01/06/2024 תוכלו למכור את הדירה המקורית שלכם רק עד ליום 01/12/2024 שכן במועד זה יחלפו 12 חודשים מיום החתימה על החוזה.
משפרי דיור – רכישת דירה מקבלן
אני מניח שאתם שואלים את עצמכם כיצד העסק עובד אם הדירה החדשה שאתם רוכשים היא דירה חדשה מקבלן. זאת, מכיוון שבדירות חדשות מקבלן עוברים, על פי רוב, יותר מ-18 חודשים בין מועד החתימה על החוזה לבין מועד קבלת הדירה. האם המשמעות היא שתצטרכו למכור את דירתכם הנוכחית עוד לפני שתיכנסו לדירה החדשה?
התשובה היא, כפי שיכולתם לנחש, שגם לכך נמצא פתרון בחוק. עליכם למכור את הדירה המקורית תוך 12 חודשים מהמועד בו אתם צפויים לקבל את הדירה מהקבלן, או 12 חודשים ממועד המסירה בפועל אם המסירה מתעכבת שלא באשמתכם.
מכירת דירה שניה תוך 18 חודשים – סיכום
לסיכום, אם משפרי דיור רוצים לשמור לעצמם את הזכות לשלם מס רכישה לדירה יחידה, עליהם למכור את דירתם המקורית תוך 18 חודשים מיום החתימה על החוזה לרכישת הדירה החדשה. אם הדירה נרכשה לפני 01/06/2023, יהיו להם 24 חודשים לעשות כן (לא כולל הארכות כתוצאה מהמלחמה).
אם הדירה נרכשה מקבלן, תוכלו למכור את דירתכם המקורית תוך 12 חודשים ממועד המסירה הצפוי. אם המסירה תתעכב שלא באשמתכם, יהיו לכם 12 חודשים מיום המסירה בפועל.
לסיום, חשוב לי להדגיש כי מדובר בנושא שיכול להישמע פשוט, ואולם במציאות הוא מורכב ומסובך מבחינה משפטית ומבחינה פרוצדורלית. לכן, יש להסתייע בשירותיו של עו"ד מקרקעין המתמחה במיסוי מקרקעין שילווה אתכם בהליך הרכישה והמכירה, וכך תחסכו לעצמכם מאות אלפי שקלים בתשלומי המס.
משרד עו"ד חיים פרטוש
מעוניינים להפחית את תשלומי המס למינימום ההכרחי? פנו אל עו"ד חיים פרטוש וצמצמו את תשלומי המס למינימום ההכרחי על פי חוק. עו"ד פרטוש הינו עו"ד וותיק ומנוסה, המתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובמיסוי מקרקעין בפרט. אצל עו"ד פרטוש, תהנו משירותי ONE STOP SHOP – טיפול בכלל צרכיכם המשפטיים, מהקצה אל הקצה. קבעו פגישת ייעוץ ראשונית במשרד, והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים שכבר נהנו משירותיו של עו"ד פרטוש.
