כמי שעוסק בדיני המקרקעין באופן יום יומי, אני ער לכניסתם של מכפילי החניה לשוק הנדלן הישראלי. מכפילי החניה עוררו שאלות משפטיות חדשות בתחום שעוד הולכות ומתבררות. במאמר זה אסביר מהם מכפילי חניה, אילו מורכבויות הם יוצרים וכן אעסוק במחירי מכפילי החניה. אני מקווה כי לאחר קריאת המאמר תהיו בקיאים יותר בתחום ותוכלו לקבל החלטות מושכלות בנושא.
מה זה מכפילי חניה
אני בטוח שחשבתם לעצמכם, בשלב זה או אחר בחייכם, כמה נדל"ן מבוזבז עבור חניות. כל מכונית תופסת מקרקעין נפרדים שיכלו לשמש לצרכים חיוניים יותר. אחת הדרכים לצמצם בזבוז זה, היא שימוש במכפילי חניה.
מכפילי החניות הם מתקנים המאפשרים חניה בקומות, מה שמוביל בהכרח לניצול טוב יותר של המקרקעין – במקום שכל חניה תשמש לחנייתו של רכב בודד, החניה משרתת מספר רכבים. כמובן שמדובר בקונסטרוקציה טכנולוגית מורכבת למדי ההופכת את החניה בקומות לאפשרית ובטוחה.
מכפילי חניה מעוררים מספר שאלות חשובות בדיני המקרקעין, דוגמת האישורים הדרושים להצבתם (האם דרוש היתר בניה?), נשיאה בתשלומים ועוד. להלן אתמקד בשאלות הרלוונטיות ביותר בתחום, ובכל מקרה אזמין אתכם לפנות אל עורך דין מקרקעין לייעוץ בתחום.
מי צריך לשלם על מכפילי חניה בבניין?
בשנים האחרונות אני מלווה יותר ויותר פרויקטים בהם קבלנים בונים בניינים עם חניונים, בהם נעשה שימוש במכפילי חניה. הקבלנים בוחרים להשקיע סכום לא מבוטל בבניינים אלו כדי להגדיל את מספר החניות בבניין מבלי להעמיק את חפירת החניון או להקצות מקרקעין נרחבים יותר לחניות מעל לפני הקרקע.
כפי שציינתי לעיל, מכפילי החניה הם כלים טכנולוגיים חדישים, הדורשים תפעול ותחזוקה. כאן, מתעוררת שאלה מהותית הנוגעת לכלל דיירי הבניין. השאלה היא מי צריך לשאת בעלויות התפעול והתחזוקה של מכפילי החניה – כלל הדיירים בבניין או רק בעלי הדירות אליהן מוצמדים מכפילי חניה אלו?
לאחרונה שאלות אלו הגיעו לדיון בבתי המשפט השונים בארץ. ככלל, המסקנה הייתה שרק בעלי הדירות אליהם מוצמדות החניות המוכפלות יישאו בעלויות התפעול של המכפילים. ואולם, עלויות החשמל לא יחושבו בנפרד מחשבון החשמל הכללי של הבניין אלא יתחלקו בין כלל הדיירים.
ההנמקה להחלטה, אגב, פשוטה. סעיף 55 (ג) לחוק המקרקעין – 1969, קובע כך: "חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, לא יחולו עליו הוראות פרק זה בנוגע לרכוש המשותף, ודינו לכל דבר כדין הדירה שאליה הוצמד". מאחר שהחניות המוכפלות הן רכוש שהוצמד לדירות, הרי שדינן כדין הדירות אליהן הוצמדו ובעלי הדירות האחרים אינם צריכים לשאת בעלויות המכפילים.
מכפיל חניה בבניין – שינוי התקנון
לא מכבר ייצגתי דיירים בבניין שעבר פינוי בינוי. בבניין שנבנה בנה הקבלן חניון בו 2 חניות לכל דירה, ואולם חלק מהחניות לא היו קרקעיות אלא על גבי מכפילי חניה. הדיירים, אשר הכירו את הפסיקה לעניין נשיאה בהוצאות על מכפילי חניה, לא הסכימו לקבל את החניות המוכפלות ודרשו כולם לקבל חניות קרקעיות.
כינסתי את נציגות הדיירים אצלי והסברתי להם כי הפסיקה הידועה אינה גזירת גורל. ניתן לחרוג מהפסיקה, באמצעות שינוי התקנון של הבניין. נוכל לשנות את תקנון הבית המשותף שלכם, הסברתי, כך שכלל הדיירים יישאו במשותף בהוצאות מכפילי החניה. באופן זה תפתרו את הבעיה במסגרתה אף אחד מכם אינו מעוניין בחניות המוכפלות.
הרעיון היה מקובל על נציגות הדיירים ועל כן כינסנו אספת דיירים, שינינו את תקנון הבניין ואת התקנון המתוקן רשמנו בטאבו כך שיחייב גם דיירים עתידיים שיגיעו לבניין. כך קבענו שהנשיאה בנטל ההוצאות תהיה משותפת לכלל דיירי הבניין ולא יקרה מצב בו חלק מבעלי הדירות יחויבו לשלם תשלומים עודפים בעל כורחם.
כעבור כשנה, הגיעו לבניין שני דיירים חדשים. החניות שהוצמדו אל דירותיהם לא היו חניות מוכפלות אלא רגילות, והם התעקשו שלא לשלם עבור מכפילי החניה. טענתם המשפטית הייתה כי מעמדו של סעיף 55(ג) צריך להיות קוגנטי, כלומר כזה שלא ניתן להתנות עליו במסגרת התקנון המוסכם.
באותו הליך ייצגתי את יתר דיירי הבניין. הוכחתי לדיירים החדשים את טענתנו כי סעיף 55(ג) הוא סעיף דיספוזיטיבי, ומרגע ששונה התקנון והתקנון נרשם בטאבו – הם מחויבים לו. גם בטענתם הנוספת, לפיה לא ידעו על התקנון, אין כל ממש, שכן מרגע שהתקנון נרשם ופורסם הם היו צריכים לעיין בו קודם לרכישת הדירה.
בשלב הראשון, הדיירים החדשים היו איתנים בדעתם ואיימו בהגשת תביעה. ואולם, כעבור שתי ישיבות עם יתר הדיירים הם השתכנעו, נסוגו מעמדתם והשתתפו בהוצאות מכפילי החניה.
בהקשר של מיזמי התחדשות עירונית, כמו תמ"א 38 או פינוי בינוי, היעזרו בעורך דין תמ"א המתמחה בתהליכים מסוג זה כדי להבין את ההשלכות על שווי הנכסים והשימוש במתקני חניה.
מה המחיר של מכפיל חניה?
כפי שציינתי, הערך הגדול במכפילי החניה הוא החסכון בנדל"ן. ואולם, העלות של מכפילי החניה גבוהה יחסית ועל כן יש לבחון היטב האם התקנת מכפילי חניה אכן משתלמת. כמובן שככל שערך הקרקע גבוה יותר, כך התקנת המכפיל תהפוך למשתלמת יותר.
אני אציין כי מחירי מכפילי החניה תלויים במידה משמעותית בסוג המערכת הנבחרת, באיכותה, בתנאים הגיאוגרפיים של השטח הנבחר ועוד. לא הרי המחירים של מכפילי חניה עיליים מעל לפני הקרקע, כהרי עלותם של מכפילים תת קרקעיים. כמו כן, חפירת מכפילי חנייה באזורים סלעיים תהיה יקרה משמעותית מחפירה בשטחים חוליים.
מניסיוני בשוק מכפילי החניה, עלות כל מכפיל נאמדת בעשרות אלפי שקלים. מחיר זה מגלם גם את עלויות החפירה, הבינוי, המנוע ושאר ההוצאות הכרוכות בבניית המערכת. כאשר המערכת הנבחרת הינה מערכת משוכללת ואיכותית, המחיר הכולל יכול להגיע גם ל-100 אלף שקלים עבור מקום חניה ואף למעלה מכך.
די למנוע מחלוקות עתידיות ולשמור על זכויות הרוכשים והקבלנים בצורה ברורה, מומלץ לוודא שההיבטים הללו מוסדרים היטב בהסכמי מכר שנחתמים עבור דירות בבניינים בהם יש מכפילי חניה.
משרד עו"ד חיים פרטוש
מתקינים מכפילי חניה אצלכם בבניין? דעו כי יש לכך השלכות נדלניות משמעותיות! פנו אל עו"ד חיים פרטוש לקבלת ייעוץ באשר להשלכות של מכפילי החניה, לטיפול בקבלת ההיתרים להצבתם ולהסדרת חלוקת התשלום השותף עבור המכפילים בין דיירי הבניין.
עו"ד פרטוש הינו עו"ד וותיק ומנוסה המתמחה בדיני המקרקעין. אצל עו"ד פרטוש תהנו משירותי ONE STOP SHOP – טיפול בכלל צרכיכם המשפטיים, מהקצה אל הקצה. קבעו פגישת ייעוץ ראשונית במשרד, והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים שכבר נהנו משירותיו של עו"ד פרטוש.
