במסגרת עיסוקי כעורך דין מקרקעין, אני מלווה יורשים רבים המקבלים לידיהם נכסי מקרקעין משמעותיים. אני מסייע לכל אותם יורשים להפיק את המירב מנכסיהם, תוך צמצום תשלומי המס למינימום ההכרחי.
היורשים יוכלו למכור את הנכס וליהנות מדמי המכירה, או להשכיר אותו ולהמשיך ליהנות מפירות הנכס. אם ישכירו את הנכס – האם הם יתחייבו בתשלום מס? האם חל מס על השכרת דירה שהתקבלה בירושה? המשיכו לקרוא וגלו.
מס על השכרת דירה בירושה – שורה תחתונה
אפתח מהשורה התחתונה – החבות במס על השכרת דירה בירושה מקבילה לחבות במס על השכרת דירה שלא התקבלה בירושה. ואולם, חשוב להדגיש כי הפטור ממס לא מחושב פר דירה אלא פר נישום. לכן, אם אתם משכירים כמה דירות ייתכן שתהיו חייבים במס, גם אם כל ההכנסה מכל אחת מהדירות איננה עוברת את תקרת הפטור.
הצד השני של המטבע הוא שאם ההכנסה מהשכרת דירה בירושה מתחלקת בין כמה מורישים, ייתכן שההכנסה תהיה פטורה ממס הגם שסך ההכנסה משכירות עולה על תקרת הפטור. עוד ייתכן מצב בו חלק מהיורשים יתחייבו בתשלום מס, בעוד שאחרים יהיו פטורים ממנו.
כבר בשלב זה אציין כי תשלום מס על הכנסה משכירות הוא עסק מורכב ויש לבחור במסלול המדויק בנסיבותיו של כל מקרה כדי להימנע מתשלומי מס מיותרים. על כן, אני ממליץ לכם להתייעץ עם עורך דין צוואות וירושות כדי להפחית את תשלומי המס למינימום האפשרי.
האם הכנסה משכירות חייבת במס?
כדי שאוכל לענות באופן מעמיק על השאלה ששאלנו, חשוב להכיר את דיני המס על השכרת דירה באופן כללי. מכך, נוכל ללמוד על דיני המס על השכרת דירה בירושה.
מסלול פטור מלא ממס על הכנסה משכירות
המסלול הראשון שברצוני להציג הוא מסלול הפטור המלא על הכנסה משכירות. על פי חוק, נכון לשנת 2024, מי שהכנסתו משכירות אינה עולה על 5,654 ₪ בחודש יהיה זכאי לפטור מלא מתשלום מס על ההכנסה משכירות.
אני רוצה להדגיש כי החישוב הוא שנתי ולא חודשי – מי שמכניס משכירות עד 67,848 ₪ בשנה, יהיה זכאי לפטור מלא ממס הכנסה. זאת, גם אם בחודש אחד הכנסתם יותר מ-5,654 ובתנאי שהיו חודשים בהם ההכנסה שלכם משכירות הייתה פחותה מסכום זה.
פטור חלקי ממס על הכנסה משכירות
אם ההכנסה החודשית שלכם משכירות עולה על 5,654 שקלים אך אינה עולה על 11,308 שקלים, תהיו זכאים לפטור חלקי ממס. במקרה שכזה, חבות המס שלכם תחושב באופן הבא:
ראשית, יש לחשב מה ההפרש בין ההכנסה שלכם משכירות לבין תקרת הפטור המלא ממס, כלומר 5,654 שקלים. את התוצאה המתקבלת יש להפחית מתקרת הפטור. על הסכום שנותר לאחר ההפחתה תהיו תוכלו ליהנות מפטור ממס ועל יתרת ההכנסה תשלמו מס הכנסה לפי מדרגות המס להכנסה שאינה מיגיעה אישית.
נניח, למשל, שההכנסה החודשית שלכם משכירות עומדת על 7,654 שקלים. ההפרש בין סכום זה לבין תקרת הפטור עומד על 2,000 שקלים. כעת, יש להפחית את התוצאה שהתקבלה, כלומר 2,000, מתקרת הפטור. כך, נותרנו עם 3,654 שקלים עליהם תהיו פטורים לחלוטין מתשלום המס. על היתרה, דהיינו 4,000 שקלים, תשלמו מס הכנסה לפי מדרגות המס להכנסה שאינה מיגיעה אישית.
לנוחיותכם, נציג את המשוואה המשמשת למציאת הסכום הפטור ממס. אציג את המשוואה שלוש פעמים. בפעם הראשונה כנוסחה כללית, בפעם השנייה עם המספרים הרלוונטיים הכלליים ובפעם השלישית בהתאם לנתונים בהם השתמשנו בדוגמה.
הסכום הפטור ממס = (תקרת הפטור – סך ההכנסה משכירות) – תקרת הפטור
5,654 – ([income between 11,308 to 5,654] – 5,654) = Tax exempt income
5,654 – (7,654 – 5,654) = 3,654
אני רוצה להדגיש כי מסלולי הפטור, המלא והחלקי רלוונטיים אך ורק למי שסך ההכנסה שלהם משכירות אינה עולה על 11,308 שקלים בחודש. עבור מי שההכנסה שלו עולה על סכומים אלו, פתוחים מסלולי המיסוי שאציג להלן.
תשלום מס בשיעור מופחת
מסלול נוסף רלוונטי לבעלי כל הכנסה שהיא משכירות. מי שיבחרו במסלול זה ישלמו מס הכנסה בשיעור של 10% ללא תלות בגובה ההכנסות שלהם משכירות.
לאחרונה הגיע אליי אבי, המשכיר דירה ברמת גן. הכנסתו משכירות עומדת על 9,000 שקלים בחודש, כך שהוא יכול היה לבחור בין מסלול הפטור החלקי ממס על השכרת דירה לבין מסלול המיסוי המופחת. לאבי לא היו הכנסות נוספות שאינן מיגיעה אישית, כך ששיעור המס השולי שלו עמד על 31%.
חישוב פשוט הצביע על כך שאבי יוכל להיות פטור ממס עבור 2,308 שקלים. על היתרה ישלם מס בסך 2074.5 שקלים.
לעומת זאת, בחירה במסלול המס המופחת תוביל לתשלום מס בסך 900 שקלים בלבד. לכן, בלי הרבה לבטים, בחרנו במסלול המס המופחת וכך חסכנו לאבי משמעותית בתשלומי המס.
תשלום מס מלא
המשכיר יוכל גם לבחור לשלם מס הכנסה מלא, לפי מדרגות המס להכנסה שאינה מיגיעה אישית. הדבר יכול להיות משתלם עבור מי שמתכננים למכור את דירתם, שכן שימוש במסלולי הפטור יימנע מהמשכיר לנכות הוצאות המותרות בניכוי במסגרת חישוב השבח החייב במס וכן יחייב את המשכיר להוסיף פחת שנתי לשבח החייב.
לכן, בנסיבות מסוימות, ייתכן שהמשכיר יעדיף לשלם מס מלא עבור ההכנסה משכירות. הודות לכך, בהמשך, תישמר לו הזכות לנכות הוצאות המותרות בניכוי והוא לא יצטרך להוסיף לשבח שיעורי פחת. מעבר לכך, הוא יוכל לנכות הוצאות באופן שוטף עבור הבית, מה שלא יתאפשר במסלולי הפטור.
באופן אישי אני ממליץ לכל משכיר להתייעץ עם עורך דין מקרקעין ולהבין מהו מסלול המיסוי האידיאלי עבורו. מדובר, כפי שניתן להתרשם, בנושא מורכב ויש צורך בייעוץ מדויק בנושא.
מס על השכרת דירה בירושה – חישוב לפי יורש ולא לפי דירה
כעת, לאחר שהבנו כיצד משולם מס על השכרת דירה, נוכל להגיע למס על השכרת דירה בירושה.
מאפיין מרכזי של דירות בירושה הוא שהבעלות בהן משותפת. פעמים רבות המוריש מוריש את הדירה למספר יורשים המחזיקים בה במשותף.
בהקשר זה, חשוב לבחון אפשרות לערוך ייפוי כוח כדי לוודא שהנכסים המשותפים ינוהלו בצורה מסודרת ובהתאם לרצונות כל הצדדים המעורבים. התייעצות עם עורך דין ייפוי כוח מתמשך תסייע ליישום התהליך בצורה הטובה ביותר.
כפי שכבר ציינו לעיל, חישוב ההכנסות משכירות לצרכי פטור ממס לא נעשה פר דירה אלא פר נישום. כלומר, לא בוחנים הכנסה מכל דירה ביחס לתקרת הפטור, אלא את סך ההכנסה משכירות של אדם ביחס לתקרת הפטור.
לכן, בדירות שהתקבלו בירושה ומוחזקות בבעלות משותפת, אין עניין לבחון את כלל ההכנסה משכירות כדי לדעת אם ניתן יהיה ליהנות מהפטור, אלא את סך ההכנסה משכירות של כל משכיר בנפרד. כך, יכול גם להיווצר מצב בו חלק מהיורשים יוכלו ליהנות מפטור ממס על השכרת הדירה שקיבלו בירושה, בעוד שאחרים, המשכירים דירות נוספות, לא יוכלו ליהנות ממנו.
משרד עו"ד חיים פרטוש
משכירים דירה שקיבלתם בירושה ורוצים להימנע מתשלומי מס מיותרים? הינכם מוזמנים ליצור קשר עם עו"ד חיים פרטוש לקבלת ייעוץ מהשורה הראשונה בתחום והפחיתו את תשלומי המס למינימום ההכרחי.
עו"ד פרטוש הינו עו"ד וותיק ומנוסה המתמחה בדיני המקרקעין בכלל ובמיסוי מקרקעין בפרט. אצל עו"ד פרטוש תהנו משירותי ONE STOP SHOP – טיפול בכלל צרכיכם המשפטיים, מהקצה אל הקצה. קבעו פגישת ייעוץ ראשונית במשרד, והצטרפו לכלל לקוחותיו המרוצים של עו"ד פרטוש.
