קונים דירה שנייה? ככל הנראה תצטרכו לשלם עליה לא מעט מס רכישה. מהם שיעורי המס לדירה שנייה? מה ההבדל בין מס רכישה לדירה שנייה לבין מס רכישה לדירה ראשונה? מדוע מס הרכישה לדירה שנייה גבוה כל כך? באילו מקרים בכל זאת תהנו מהנחה במס רכישה לדירה שנייה? המשיכו לקרוא ומצאו את כל התשובות.
מס רכישה – חוק מיסוי מקרקעין
סעיף 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי רוכשי דירות בישראל ישלמו מס רכישה על הדירה שרכשו. למעשה, הסעיף מחייב רוכשים לשלם מס על רכישה של כל זכות במקרקעין, בין אם מדובר בדירה, מגרש לבנייה, קרקע חקלאית וכדומה.
החוק קובע חובת תשלום מס רכישה ואף את שיעורי המס לרכישת דירה. ואולם, שיעורי המס הקבועים לדירה שנייה שונים מהותית, וגבוהים הרבה יותר, משיעורי המס הקבועים לדירה יחידה. כעת, נעסוק בהבדלים בין שיעורי מס אלו.
מתי דירה נחשבת לדירה שנייה?
עוד קודם שנצלול אל שיעורי המס ואל ההבדלים הדרמטיים שבין מס רכישה לדירה ראשונה לבין מס רכישה דירה שנייה, חשוב להבהיר מתי דירה נחשבת לדירה שנייה. ככלל, אם בבעלותכם נכסי מקרקעין נוספים, שיעורי מס הרכישה שיחולו עליכם יהיו שיעורי מס רכישה לדירה שנייה. לעניין זה, אין הבדל אם בבעלותכם דירה אחת נוספת או 5 דירות נוספות – בכל מקרה, שיעורי המס שתחויבו בהם יהיו שיעורי מס רכישה לדירה שנייה.
בעבר נעשו ניסיונות להגדיל את שיעורי מס הרכישה לדירה שלישית, אולם חוק שעבר בכנסת בנושא נפסל בבית המשפט העליון. בית המשפט הורה על החזרת החוק לכנסת וחקיקתו מחדש, ומאז מעולם לא נחקק.
נדגיש כי גם בעלות במקרקעין נוספים שאינם דירה, תשלול את הזכאות שלכם לשיעורי מס רכישה לדירה יחידה. אם יש בבעלותכם מגרש, למשל, ותרכשו דירה נוספת – תשלמו עליה מס רכישה לדירה שנייה.
עם זאת, ייתכנו מצבים בהם תמשיכו ליהנות משיעורי מס רכישה לדירה יחידה, גם אם בבעלותכם מקרקעין נוספים. להלן נעסוק במצבים אלו.
מס רכישה דירה יחידה
חוק מיסוי מקרקעין קובע שיעורי מס נמוכים יחסית לרוכשי דירה יחידה. עד לסכום של כמעט 2 מיליון שקלים, הרוכשים ייהנו מפטור מוחלט ממס רכישה. אם המחיר עולה על 2 מיליון שקלים, הרוכשים ישלמו על יתרת המחיר מס רכישה בשיעור של 3.5%. לכן, אם המחיר של הדירה עומד על 2,100,000 שקלים, הרוכשים ישלמו מס רכישה בסך 3,500 שקלים בלבד לערך (3.5 אחוזים מתוך 100 אלף שקלים שחייבים במס). אם המחיר עולה על 2.35 מיליון שקלים שיעור המס יעלה ל-5% אחוזים. להלן נצרף טבלה מדויקת עם שיעורי המס נכון לשנת 2024.
שיעורי מס רכישה לדירה שנייה
כאמור, מס הרכישה לדירה שנייה גבוה משמעותית. אם בבעלותכם דירה אחת או יותר ואתם רוכשים כעת דירה נוספת, תשלמו מס רכישה החל מהשקל הראשון, בשיעור של 8%. לכן, על דירה שמחירה 2.1 מיליון שקלים, למשל, תשלמו מס רכישה בסך 168 אלף שקלים! כזכור, אם הדירה הייתה דירתכם היחידה, הייתם משלמים מס רכישה בסך 3.5 אלפי שקלים בלבד.
אם מחירה של הדירה עולה על 6 מיליון שקלים, על יתרת המחיר העולה על סכום זה תשלמו מס בשיעור של 10%. מכיוון שכך, אם תרכשו דירה במחיר של 8 מיליוני שקלים, על ששת המיליונים הראשונים תשלמו 8% מס (480 אלף שקלים) ועל שני המיליונים האחרונים 10% מס (200 אלף שקלים). סך הכל – 680 אלף שקלים מס רכישה.
כדי שהמספרים שהצגנו לא יישארו באוויר, עיצבנו עבורכם טבלה פשוטה המפרטת את שיעורי מס הרכישה השונים. היעזרו בטבלה זו כדי לזכור מהן מדרגות מס הרכישה על דירה שנייה ועל דירה ראשונה.
שיעורי מס רכישה – דירה ראשונה ושנייה
| מחיר הדירה | שיעור מס הרכישה לדירה ראשונה | שיעור מס הרכישה לדירה שנייה | |
| מדרגה ראשונה | 0 עד 1,978,745 ₪ | 0% | 8% |
| מדרגה שנייה | 1,978,745 עד 2,347,040 ₪ | 3.5% | 8% |
| מדרגה שלישית | 2,347,040 עד 6,055,070 | 5% | 8% |
| מדרגה רביעית | 6,055,070 עד 20,183,565 ₪ | 8% | 10% |
| מדרגה חמישית | 20,183,586 ₪ ומעלה | 10% | 10% |
מס רכישה דירה שנייה – מצבים חריגים
כפי שציינו בתחילת המאמר, ייתכנו מצבים בהם תשלמו מס רכישה לדירה ראשונה, גם אם בבעלותכם דירה נוספת. מעבר לכך, ייתכנו מצבים בהם תהנו מהנחות בשיעורי מס הרכישה לדירה שנייה. נעסוק במצבים אלו.
פטור ממס רכישה למשפרי דיור
משפרי דיור הם מי שעוברים לדירה חדשה ומוכרים את דירתם המקורית. פעמים רבות, משפרי דיור רוכשים דירה חדשה עוד לפני שמכרו את דירתם המקורית. התוצאה היא שהם רוכשים דירה חדשה, בזמן שיש בבעלותם דירה נוספת. האם משפרי דיור ישלמו מס רכישה לדירה שנייה?
לחייב משפרי דיור במס רכישה לדירה שנייה יהיה אבסורדי, כמובן. על כן, המחוקק קובע כי משפרי דיור ישלמו מס רכישה לדירה ראשונה. זאת, על אף שהלכה למעשה מדובר בדירה שנייה.
חשוב לשים לב כי הפטור מותנה בכך שמשפרי הדיור ימכרו את דירתם הראשונה תוך 18 חודשים ממועד רכישת הדירה. משפר דיור שלא ימכור את דירתו בתקופה האמורה, יחויב במס רכישה לדירה שנייה.
שליש דירה
פטור נוסף יינתן למי שבבעלותם שליש דירה נוספת. בעלות בשליש דירה לכל היותר, ואף שליש דירה במספר דירות, אינה שוללת את הזכאות לרכישת דירה בשיעורי מס לדירה יחידה. אם בבעלותכם שליש דירה וכעת רכשתם דירה נוספת, לא תשלמו עליה מס רכישה לדירה שנייה אלא לדירה ראשונה.
פטור ממס רכישה לאוכלוסיות מיוחדות
דרך נוספת לא לשלם מס רכישה על דירה שנייה, היא שרוכש הדירה יימנה על אחת מהאוכלוסיות המיוחדות הנהנות מהנחה במס הרכישה. קבוצה זו כוללת נכים ונכי צה"ל, עיוורים, עולים חדשים, נפגעי פעולות האיבה ומשפחות שקולות. כל אחד מבני קבוצות אלו ייהנה מהנחה משמעותית במס הרכישה, וישלם, גם על דירה שנייה, מס רכישה בשיעור של 0.5% בלבד. מדובר בהנחה בשווי מאות אלפי שקלים המקילה משמעותית על רוכשי הדירות.
דירה ללא תמורה מקרוב משפחה
חשוב לדעת שעל פי חוק, גם אם קיבלתם דירה במתנה תתחייבו לשלם עליה מס רכישה בהתאם לשווי השוק של הדירה. עם זאת, אם הדירה התקבלה במתנה מקרוב משפחה, כפי שהוא מוגדר בחוק, תשלמו שליש ממס הרכישה לדירה שנייה ולא מס רכישה בתעריף מלא.
ירושה פטורה ממס רכישה
לבסוף, נדגיש כי ירושה אינה נחשבת לאירוע מס. כלומר, ככל שקיבלתם דירה בירושה, יהיה לכם פטור ממס רכישה. עם זאת, כאשר תבצע מכירת דירה שהתקבלה בירושה, תתחייבו במס שבח מורחב.
מס רכישה לדירה שנייה – לא כל כך פשוט
בסופו של דבר, נדגיש כי כל האמור מורכב הרבה יותר במציאות. דיני מיסוי מקרקעין הינם מהסבוכים ביותר שיש בדין. הדבר טומן בורות רבים למשלמי המס מחד, אך יוצרים הזדמנויות לחסכון משמעותי במס למביני עניין מאידך. על כן, רצוי בהחלט להסתייע בשירותיו של עורך דין מקרקעין מקצועי ומומחה, אשר יעזור לכם לתכנן נכון את העסקה ולחסוך במס הרכישה לדירה שנייה.
משרד עו"ד חיים פרטוש
מוכרים או קונים דירה שנייה? מחפשים עו"ד מקרקעין שיציע לכם שירות מקיף ומקצועי? פנו אל עו"ד חיים פרטוש ותהנו משירותים מהשורה הראשונה בתחום. עו"ד פרטוש הינו עו"ד וותיק ומנוסה, המתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובדיני מיסוי מקרקעין בפרט. אצל עו"ד פרטוש, תהנו משירותי ONE STOP SHOP. משמעות הדברים היא שעו"ד פרטוש יטפל בכלל צרכיכם המשפטיים, מהקצה אל הקצה. קבעו פגישת ייעוץ ראשונית במשרד, והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים שכבר נהנו משירותיו של עו"ד פרטוש.
