במסגרת תפקידי כעורך דין מקרקעין אני מסייע גם למשפרי דיור למצוא את דירתם בתוכנית מחיר למשתכן. באילו תנאים משפרי דיור יכולים לקחת חלק במחיר למשתכן? האם כל ההגרלות פתוחות בפניהם? מה הסיכויים של משפרי דיור לזכות בהגרלות לעומת הסיכויים של חסרי דיור? בשאלות אלו ואחרות אעסוק במאמר זה.
תוכנית מחיר למשתכן – תעודת זהות
כדי להבין מתי משפרי דיור זכאים להשתתף בתוכנית מחיר למשתכן, חשוב לי להדגיש תחילה מספר נקודות הנוגעות לתוכנית בכללותה. בתוכנית מחיר למשתכן המדינה משווקת ליזמים מקרקעין לבניית דירות בהנחה משמעותית, אשר תתגלגל בסופו של דבר לרוכשי הדירות שיוכלו לקנות את הדירה במחיר הנמוך בעשרות אחוזים ממחיר השוק שלה.
מטרת תוכנית מחיר למשתכן היא כפולה – ראשית, ברצונה לספק לזוגות צעירים היצע של דירות זולות שיוכלו לרכוש. שנית, מטרתה להאט את עליית המחירים במשק כולו באמצעות צינון ביקושים לדירות בשוק החופשי. העמידה של התוכנית במטרותיה נתונה בספק אך אין זה מענייננו כרגע.
הביקוש לדירות שכאלו, על פי רוב, עולה משמעותית על ההיצע. מכיוון שכך, השיווק של הדירות מבוצע באמצעות הגרלות. מי שעומדים בקריטריונים של תוכנית מחיר למשתכן ואחיותיה תוכנית מחיר מטרה ותוכנית מחיר מופחת, יוכלו להירשם להגרלות לפרויקטים הספציפיים בהם הם מעוניינים. לזוכים תינתן האופציה לרכוש את הדירה במחיר זול משמעותית ממחיר השוק.
הקריטריון הבסיסי להשתתפות בהגרלות הוא היות המועמדים חסרי דיור, כלומר שאין בבעלותם דירה. ככלל, מי שיש בבעלותם דירה או שהייתה בבעלותם דירה בשנים האחרונות, לא יוכלו להשתתף בהגרלות מחיר למשתכן. עם זאת, במקרים מסוימים, גם משפרי דיור יוכלו לקחת חלק בתוכנית מחיר למשתכן. אבאר כעת מתי ובאילו תנאים.
האם מחיר למשתכן פתוחה למשפרי דיור?
כאמור, הסיבה להגרלות בתוכנית מחיר למשתכן, היא ביקוש שעולה משמעותית על ההיצע. כל עוד ישנם מבקשים רבים למספר מועט של דירות, הקצאת הדירות תתבצע בהגרלה ורק חסרי דיור יוכלו להשתתף בהגרלות. לעומת זאת, באותם מקרים בהם לא כל הדירות בפרויקט מחיר למשתכן נמכרו, הפרויקט ייפתח גם למשפרי דיור.
בפרויקטים של מחיר למשתכן בהם נשארו דירות שלא נמכרו שנה לאחר תום ההגרלה הראשונה, ההגרלות תיפתחנה גם למשפרי דיור. משפרי הדיור יוכלו לרכוש את הדירה בתנאי זכיה, כלומר תוך קבלת ההנחה המשמעותית ביחס למחיר השוק של הדירה.
אני אבהיר כמובן כי על פי רוב מדובר בפרויקטים באזורים פריפריאליים או פרויקטים הסובלים מבעיות שונות, שכן בפרויקטים המבוקשים כלל הדירות נמכרות במהרה. ואולם, גם בהגרלות למשפרי דיור ניתן למצוא מציאות טובות מאוד באזורים מבוקשים יחסית ובפרויקטים מוצלחים.
לכן, אני ממליץ לכם לעקוב באופן הדוק אחר מפת הפרויקטים ולחפש את אלו המיועדים למשפרי דיור, וכך תוכלו להנות ממחיר למשתכן למשפרי דיור. אני, כמובן, בתור עורך דין מקרקעין, אבחן עבורכם את כדאיות הפרויקט ואציף בפניכם את הסכנות המשפטיות הכרוכות בו כך שהבחירה שלכם אם לרכוש את הדירה אם לאו תוכל להיות בחירה מושכלת.
משפרי דיור – הגדרה
לעניין מחיר למשתכן, משפר דיור הוא מי שהייתה בבעלותו דירה ב-3 השנים האחרונות. כמו כן, על משפרי דיור הרוכשים דירות מחיר למשתכן למכור את דירתם המקורית תוך 12 חודשים מיום קבלת טופס 4 לדירה החדשה אותה רכשו.
המדריך למציאת הגרלות למשפרי דיור
מציאת הגרלות למשפרי דיור פשוטה מאוד. ראשית, כנסו לאתר ההגרלות. שנית, תחת קטגוריית "זכאות" בחרו בהגרלות המיועדות לחסרי דיור ולמשפרי דיור. בקטגוריית "מצב הפרויקט" בחרו בפרויקטים פתוחים להרשמה או שצפויים להיפתח להרשמה. כך, תמצאו את הפרויקטים האופציונליים עבורכם – משפרי דיור במחיר למשתכן.
משפרי דיור במחיר למשתכן – סיכויי זכיה
אני שומע רבות על משפרי דיור שסבורים שסיכוייהם לזכות בהגרלות נמוך מאוד, ומשכך נמנעים מהן מלכתחילה. הטיעון בפיהם פשוט – אם לחסרי דיור הסיכויים נמוכים כל כך, עבורנו על אחת כמה וכמה.
אני לא יכול לשלול כמובן את ההיגיון שבטענה, אך יש לזכור כי משפרי דיור רשאים להשתתף בהגרלות בהן לא כל הדירות נמכרו, כלומר שההיצע עולה על הביקוש. מכיוון שכך, מדובר בהגרלות בהן סיכויי הזכייה משופרים יחסית. לאור זאת, על אף הסטטיסטיקה שאינה מאוד מעודדת, לא הייתי ממהר לוותר על ההגרלות למשפרי דיור רק בגלל נתוני הזכייה הנמוכים אצל חסרי דיור.
מס רכישה למשפרי דיור במחיר למשתכן
כידוע, שיעורי מס הרכישה לבעלי דירה שניה גבוהים משמעותית משיעורי המס לבעלי דירה יחידה. מאחר שאתם משפרי דיור, ייתכן בהחלט כי ייווצר מצב רגעי בו תרכשו כבר את הדירה החדשה אך עוד לא תמכרו את הדירה המקורית, וכך באופן רגעי הדירה החדשה תהיה דירתכם השנייה. כיצד תוכלו להימנע מתשלום מס הרכישה הגבוה לדירה שניה?
התשובה היא שחוק מיסוי מקרקעין יוצר הסדר מיוחד למשפרי דיור, לפיו משפרי הדיור יוכלו לדחות את שומת מס הרכישה שלהם עד למכירת דירתם המקורית. אדגיש כי יש הבדל במשך הדחיה בין דירות יד 2 לבין דירות מקבלן. מאחר שדירות מחיר למשתכן הן דירות קבלן, נתמקד בדחיית שומת המס עבור דירות מסוג זה.
כאשר מדובר במשפרי דיור במחיר למשתכן הדירה החדשה הנרכשת היא דירה מקבלן, ועל כן תוכלו לדחות את שומת המס עד 12 חודשים לאחר מועד המסירה הצפוי של הדירה. אם המסירה תתעכב שלא באשמתכם, תוכלו לדחות את שומת המס עד 12 חודשים לאחר מועד המסירה בפועל. כך, תוכלו להמשיך וליהנות משיעורי מס הרכישה לרכישת דירה יחידה גם כאשר מדובר במשפרי דיור במחיר למשתכן.
חיים פרטוש משרד עו"ד
משפרי דיור? מעוניינים לרכוש דירה דרך מחיר למשתכן וזקוקים לסיוע משפטי? פנו אליי וקבלו שירותי ייעוץ וייצוג משפטיים מהשורה הראשונה בתחומי מחיר למשתכן ודירה בהנחה.
אני, עו"ד פרטוש, מתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובמיסוי מקרקעין בפרט ובעל ניסיון רב בתחום. אצלי תהנו משירותי ONE STOP SHOP – כל השירותים במקום אחד. קבעו פגישת ייעוץ ראשונית במשרד, והצטרפו ללקוחותיי המרוצים.