השלב הראשון בדרך לרכישה בטוחה של מקרקעין הוא עיון בנסח הטאבו. הדרך הפשוטה ביותר לעיין בנסח הטאבו היא להזמין נסח טאבו מקוון. במאמר זה עו"ד חיים פרטוש מסביר לכם מניסיונו ומומחיותו אודות החשיבות של עיון בנסח הטאבו, מה אפשר למצוא בנסח הטאבו ואיך מפיקים נסח טאבו מקוון. המשיכו לקרוא ומצאו את כל המידע הדרוש בנושא.
נסח טאבו מקוון – תעודת הזהות של הנכס שלכם
אני רוצה לפתוח את המאמר באמרה מוכרת אך מדויקת להפליא – נסח טאבו מהווה תעודת זהות של הנכס שלכם. אני אבהיר למה הכוונה.
נסח הטאבו מספק לנו את כלל המידע המשפטי הבסיסי של הדירה. נסח הטאבו מאפשר לנו לזהות את הדירה, להבין מי הבעלים בה, אילו שטחים מוצמדים לדירה ועוד. על כן, עיון בנסח הטאבו יאפשר לנו להכיר את הדירה ולהפיק מידע חיוני על הנכס בו אנו מתעניינים. זו הסיבה בגינה מקובל להתייחס לנסח הטאבו כתעודת הזהות של הנכס, שלא ניתן להתקדם בעסקה לפני עיון בו.
מה כלול בנסח טאבו?
לקוחות רבים, המודעים לחשיבות העיון בנסח הטאבו, שואלים אותי איזה מידע ניתן להפיק ממנו. מה מופיע בנסח הטאבו. עיון בנסח הטאבו יקנה לכם מידע באשר לכל הפרטים שלהלן:
- זיהוי הנכס – גוש חלקה וכן תת חלקה בדירות בבית משותף
- שטח הדירה
- הרכוש המוצמד לדירה – חניות, חצרות וכו' שמוצמדות בטאבו לדירה
- תקנון הבניין – עיון בנסח הטאבו יאפשר לכם לראות אם תקנון הבניין הוא התקנון המצוי או תקנון מוסכם
- פירוט הבעלויות בנכס – למי יש בעלות בנכס ועל איזה חלק מהדירה, האם מדובר בזכות בעלות, חכירה או שכירות ארוכה
- הערות אזהרה – תוכלו לראות האם נרשמו הערות אזהרה על הדירה, מה שיכול להעיד על כך שהמוכר ביצע כבר עסקה למכירת הדירה לאדם אחר
- שעבודים משכנתאות ועיקולים – תוכלו לראות האם רשומה משכנתא על הדירה
על מה חשוב להסתכל כשבוחנים נסח טאבו?
עד עתה הסברתי מה ניתן לראות בנסח טאבו. כעת, אפרט על מה חשוב להסתכל כשמעיינים בנסח טאבו מקוון. ראשית, חשוב שתוודאו כי המוכרים הם אכן הבעלים הבלעדיים של הזכויות הנמכרות לכם. וודאו כמובן כי המוכרים הם הבעלים של הנכס וכן כי אין בעלים זולתם לדירה.
אני אספר לכם כי לא אחת טיפלתי במקרים בהם קונים התעניינו בדירה ולפתע, אגב העיון בנסח הטאבו, גילו כי המוכרים הם לא הבעלים בדירה וכי יש יורשים נוספים המחזיקים בזכויות בעלות בנכס. אלמלא עיינו בנסח הטאבו, לקוחותיי היו עלולים להיכנס לעסקה בה הם היו רוכשים יותר זכויות ממה שהמוכרים יכלו למכור.
שנית, יש לבדוק כי לא רשומות הערות כלשהן על הנכס. תחילה, נוודא כי לא רשומות הערות אזהרה המעידות על ביצוע עסקאות סותרות בנכס. קרו לי מקרים בהם מתוך העיון בנסח הטאבו גילינו כי המוכר כבר התחייב למכור את הדירה לקונים אחרים.
לאחר מכן, יש לוודא כי הדירה נקיה מכל שעבוד ועיקול. לא נרצה, כמובן, להיכנס לדירה שלנושים יש זכויות בה. החלפת הבעלות בדירה לא תמחק מאליה את זכויות הנושים בנכס.
כמו כן, נוודא כי שטח הדירה עליו הצהיר הבעלים אכן תואם את הרשום בטאבו וכי השטחים שדיווח כי מוצמדים לדירה באמת רשומים בטאבו כמוצמדים לנכס. אגב כך נעיין בתקנון הבניין ונבדוק שאין בו דברים חריגים.
חשוב לי להדגיש מה לא נוכל לבדוק בנסח הטאבו. ראשית, לא נוכל לוודא שאין חריגות בניה בנכס. כמו כן, לא נוכל לדעת אם נפלו ליקויים ואי התאמות בבניית הדירה. על כן, עיון בנסח הטאבו המקוון מהווה שלב ראשוני בבדיקות המקדמיות לפני רכישת דירה, אך בהחלט לא שלב יחיד.
נסח טאבו היסטורי ומרוכז
אציין בקצרה כי ניתן להזמין גם נסח טאבו היסטורי המפרט סטטוס זכויות קודם בנכס, בניגוד לנסח טאבו רגיל המפרט סטטוס זכויות נוכחי. כמו כן, תוכלו לבקש לעיין בנסח טאבו מרוכז המציג מידע חלקי על כלל הדירות בבניין. עורך דין מקרקעין המלווה את העסקה יוכל לייעץ לכם אם יש בכך צורך.
הפקת נסח טאבו מקוון
אני שומע לא אחת על לקוחות ששילמו מאות שקלים לחברות מפוקפקות למיניהן עבור הפקת נסח טאבו מקוון. אני מפציר בכם שלא לעשות זאת. כיום, הפקת נסח טאבו נעשית בקלות רבה דרך אתר השירותים הממשלתיים, בעלות של 17 שקלים בלבד (נכון לשנת 2024). כל שתצטרכו זה להזין מספר גוש חלקה וחיש מהר תקבלו, עבור 17 השקלים ששילמתם, נסח טאבו מקוון.
אני אספר לכם כי קיימות דרכים אחרות לקבלת נסח טאבו. תוכלו, למשל, להגיע ללשכת מיסוי המקרקעין הרלוונטית ולקבל ממנה העתק של נסח הטאבו. ואולם, למעט מקרים חריגים שבחריגים, אין בכך כל יתרון. השירות המקוון זול ומהיר יותר במידה משמעותית. אם במקרה יהיה צורך בהפקת נסח פיזי, עורך הדין שלכם יגיד לכם לעשות זאת. אחרת, הסתפקו בנסח המקוון.
חיים פרטוש משרד עו"ד
קונים דירה? מעוניינים לבצע את כל הבדיקות המקדמיות הדרושות לפני הרכישה? פנו אליי וקבלו שירותי ייעוץ וייצוג משפטיים מהשורה הראשונה בתחום.
אני, עו"ד חיים פרטוש, מתמחה בדיני מקרקעין ובמיוחד בליווי רוכשי דירות ובעל ניסיון רב בתחום. אצלי תהנו משירותי ONE STOP SHOP – כל השירותים במקום אחד. קבעו פגישת ייעוץ ראשונית במשרד, והצטרפו ללקוחותיי המרוצים.
