במסגרת תפקידי כעורך דין מקרקעין, אני מלווה מידי יום רוכשי דירות ודואג להבטיח כי העסקה תהיה משתלמת וכדאית עבורם. אני מלווה את רוכשי הדירות לכל אורך הדרך, מונע מהם סיכונים מיותרים ומהווה עבורם כתובת זמינה ונגישה לכל שאלה. במאמר זה אסביר לכם על עבודתי כעורך דין לרכישת דירה ועל החשיבות של ליווי משפטי על ידי עורך דין מקצועי ואיכותי בהליך הרכישה.
עורך דין לרכישת דירה – ליווי משפטי מא' ועד ת'
אני תמיד אומר ללקוחותיי כי עסקה לרכישת דירה היא מהעסקאות הגדולות ביותר שאנו מבצעים בחיינו. המחירים בשמים, הגורמים המעורבים בעסקה רבים מאוד (המוכרים, הבנק, רשויות המקרקעין, רשויות המס, הרשות העירונית ועוד) והשלכותיה רחבות היקף (תשלומי משכנתא ומיסים שנים קדימה). כמו כן, מדובר בעסקה מורכבת מבחינה משפטית המצריכה דיוק ומקצוענות בתחום כדי שהיא תצלח כמו שצריך.
כדי לפשט את כל ההליך המורכב הזה ולהפוך אותו לנגיש ורווחי, חשוב להיות מלווים על ידי עורך דין מקרקעין מקצועי ומנוסה ברכישת הדירה. אני מנגיש ללקוחות את כל המידע בצורה פשוטה ובהירה, משקף להם את ההשלכות של החלטותיהם ולוקח על עצמי כמובן את כל ההליכים הביורוקרטיים שבעלי הדירה אינם נדרשים לבצע בעצמם. כך, תהנו מעסקה כדאית ובטוחה מבחינה משפטית עם מינימום כאב ראש לאורך הדרך.
כמה עולה עורך דין לרכישת דירה?
על פי רוב, שכר הטרחה נקבע כאחוז מסוים מהעסקה. מהיכרותי, המחירים בשוק נעים בין 0.5% ל-1.5% כתלות במורכבות העסקה. לצד זאת, כאשר אתם רוכשים דירה מקבלן, כיצד נמנענו מעסקה שלא תואמת לאחר שהתווספה הודעת האזהרה, המקסימום שהקבלן יוכל לגבות עבור שירותים משפטיים עומד על 5,000 שקלים.
אילו פעולות מקדמיות חשוב לבצע לפני רכישת דירה?
לפני שנתקדם לרכישת הדירה, אבצע שורה של פעולות מקדמיות אשר נועדו להבטיח כי העסקה תהיה בטוחה מבחינה משפטית. הפעולות שאבצע הן:
- נסח טאבו ובדיקת בעלות בנכס: ראשית, אוודא במרשם המקרקעין (לרוב הטאבו) כי המוכרים אכן רשומים כבעלים של הדירה. שנית, באמצעות נסח הטאבו אוודא כי אין חריגות בניה בנכס, אילו שטחים מוצמדים לדירה ועוד.
- בחינת הערות אזהרה ושעבודים ועיקולים על הנכס: תרצו כמובן לרכוש את הדירה כשהיא נקייה מכל שעבוד או עיקול. לכן, אבדוק במרשם המקרקעין אם רשומות על הדירה הערות אזהרה כלשהן, משכנתאות וכדומה כדי לוודא שהדירה הנמכרת אכן נקייה מכל שעבוד.
- בחינות נוספות: לצד כל אלו, אבצע בחינות נוספות הנדרשות עבור הדירה אותה אתם מעוניינים לקנות. אבחן את תקנון הבית המשותף ככל שמדובר בדירה בבניין, אעיין בפנקס הבתים המשותפים לצורך הבנת סטטוס הזכויות בבניין, אבדוק האם צפויים היטלים שונים בהתאם לתוכניות פיתוח צפויות באזור מגוריכם ועוד. כך, נוכל להיות בטוחים כי הרכישה בטוחה מבחינה משפטית ולהתקדם לשלבים הבאים.
- בדק בית לדירה: בין אם מדובר בדירה מקבלן ובין אם בדירה יד שנייה, אמליץ לכם לבצע בדק בית לדירה. בדירה מקבלן, בדק הבית יאפשר לכם לאתר ליקויי בנייה ולחייב את הקבלן לתקן אותם או לפצות אתכם בעבורם. בדירה יד שנייה בדק הבית יאפשר לכם לבדוק כי מצב הדירה אכן תקין ולקבוע את התמורה לדירה בהתאם.
- ליווי בהוצאת המשכנתא: מעבר לכל האמור, אסייע לכם בקבלת אישור עקרוני להוצאת משכנתא. עם האישור העקרוני תוכלו לגשת למוכר ולהתקדם במכירה. אפעל כדי להבטיח שהמשכנתא תהיה כדאית ומשתלמת ולא תלכו לאיבוד בין עשרות העמודים עליהם אתם נדרשים לחתום לשם קבלת המשכנתא.
למה חשוב לשים לב בחוזה המכר?
לאחר ביצוע כל הבדיקות המקדמיות הדרושות, אתקדם לשלב המשא והמתן על חוזה המכר. חוזה המכר הוא הלב של רכישת הדירה. במסגרתו, תגיעו להבנות אל מול המוכרים על תנאי העסקה. אני רוצה להסב את תשומת ליבכם למספר נקודות אליהן חשוב במיוחד לשים לב בחוזה המכר:
- מועדי התשלומים: מועדי התשלומים חשובים לא פחות מהמחיר אותו תשלמו. מועדי התשלומים מושפעים מהנזילות שלכם וישפיעו עליה וחשוב שנקבע מועדי תשלום שנוחים לכם.
- הפרות וסעדים: בפרק זה בחוזה אגדיר מה נחשב להפרה יסודית של חוזה המכר ואילו פיצויים ישלם הצד המפר. אעשה זאת בהתאם לאינטרסים שלכם בתור הרוכשים בעסקה.
- מועד מסירת החזקה בנכס: אקבע את המועד בו תימסר לכם החזקה בנכס, כמו גם את התנאים בהם הדירה תימסר. נקבע פיצויים כמובן למקרה בו הדירה לא תימסר במועד המוסכם או לא במצב המוסכם בחוזה.
- רישום הערת אזהרה בשלב החוזי: החוזה עוד לא יוביל לכך שהדירה תירשם על שמכם. לכן, חשוב לדאוג לכך שנרשום הערת אזהרה על שמכם במסגרת החתימה על החוזה, כדי למנוע ביצוע עסקאות נוגדות בנכס.
- רכישת הדירה כשהיא נקייה מכל שיעבוד: אוודא כי המוכר סילק משכנתא ואת כל שאר החובות מהנכס, כדי שאתם תרכשו אותו כשהוא נקי מכל שיעבוד.
- הבטחת השקעות: אם אתם רוכשים דירה מקבלן, אוודא כי הקבלן ממציא לכם ערובות ובטוחות בהתאם לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות). אפעל כדי שהקבלן יעמיד עבורכם ערבות בנקאית, שהיא הבטוחה המשתלמת ביותר מבין החלופות המוצעות בחוק.
מיסוי מקרקעין
במסגרת עבודתי כעורך דין מקרקעין, אעניק לכם ייעוץ שוטף בנושאי מיסוי מקרקעין בעסקה. כידוע, כתור רוכשי הדירה תידרשו לשלם מס רכישה, מקדמות מס שבח ולעיתים אף היטלים עירוניים שונים.
נושאי חבות המס הם מורכבים ומסובכים במיוחד ודורשים מומחיות בתחום. לאורך השנים צברתי ניסיון פרקטי רב, לצד ידע תיאורטי עשיר, המאפשר לי לייעץ לכם בדיוק למקרה שלכם באופן שיפחית את תשלומי המס למינימום ההכרחי על פי החוק.
רישום הזכויות
בסופו של ההליך, אדאג לרישום הזכויות בנכס על שמכם כמוסכם בחוזה. בכך, נסגור את העסקה ונשלים את המכירה. אתם תהיו הבעלים הבלעדיים של הדירה ותוכלו להתחיל לקצור את פירות העסקה שבצעתם.
חיים פרטוש משרד עו"ד
קונים דירה? מחפשים ייעוץ משפטי שילווה אתכם לכל אורך הדרך? פנו אל עו"ד חיים פרטוש ותהנו משירותים מהשורה הראשונה בתחום. עו"ד פרטוש הינו עו"ד וותיק ומנוסה המתמחה בדיני מקרקעין וליווה מאות רוכשי דירות לאורך השנים. אצל עו"ד פרטוש, תהנו משירותי ONE STOP SHOP – כל השירותים במקום אחד. קבעו פגישת ייעוץ ראשונית במשרד, והצטרפו לכלל לקוחותיו המרוצים של עו"ד פרטוש.
