כמי שעוסק שנים בתחום ההתחדשות העירונית, אני יודע עד כמה מדובר בנושא מורכב ומסובך. כדי לפשט לכם את הדברים, כתבתי עבורכם מדריך ראשוני זה באשר לתמ"א 38, כדי שתגיעו להתחדשות העירונית אצלכם מעט יותר מוכנים. המשיכו לקרוא ומצאו את כל המידע הדרוש בתחום.
תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2
לקוחות רבים פונים אליי ושואלים מה ההבדל בין תמ"א 38/1 לבין תמ"א 38/2. על כן, אני אפתח בהסבר קצר על ההבדלים בין המסלולים השונים.
תמ"א 38/1
תמ"א 38/1 היא התוכנית שכולכם מכירים לחיזוק ועיבוי מבנים. במסגרת תוכנית זו היזם דואג לשיפוץ הבניין הקיים, לחיזוק שלו והגדלתו. הפרויקט מניב רווח לשלושה גורמים שונים:
- היזם: היזם בונה בבניין דירות חדשות אותן מוכר לצדדים שלישיים, זאת מבלי שהיה צריך לשלם עבור הקרקע עליה נבנו הדירות
- בעלי הדירות: בתום העבודות, בעלי הדירות יזכו לדירות גדולות יותר עם ממ"ד ולרוב גם עם מעלית, מבלי שנדרשו לשלם על כך. כמו כן, הבניין יהיה חזק, יציב ויפה יותר, מה שיעלה עוד יותר את ערכה של הדירה.
- המדינה: עוד בניין חוזק וכעת הוא עמיד בפני רעידות אדמה (הנפוצות יחסית באזור הגיאולוגי שלנו) מבלי שהמדינה נדרשה להשקיע בכך משאבים באופן ישיר.
האם היזם חייב לממן דיור חלופי בתמ"א 38/1?
אני נשאל שוב ושוב האם היזם חייב לממן דיור חלופי לאורך שנות העבודות בתמ"א 38/1. התשובה היא, באופן כללי, שלילית. בתמ"א 38/1 אין חובה שהיזם יממן מגורים חלופיים לבעלי הדירות, שכן הדירות לא נהרסות ועקרונית ניתן להמשיך לגור בהן.
עם זאת, בפועל, בעזרת עורך דין תמ"א 38 תוכלו לנהל משא ומתן אל מול היזם ולהגיע להסכמות לפיהן היזם כן יממן דיור חלופי לתקופות בהן הבניה לא תאפשר מגורים סבירים בנכס. זו, אגב, אחת מהסיבות בגינן חשוב כל כך שלדיירים יהיה ייצוג אפקטיבי על ידי עורך דין מקרקעין בהליכי תמ"א 38.
לצד האמור, בכל הנוגע לדיירים בגיל 75 ומעלה ולחולים המרותקים לביתם, החוק מטיל על היזם חובה לדאוג להם למגורים חלופיים גם בתמ"א 38/1. אני מדגיש ללקוחותיי כי החובה של היזם היא לדאוג למגורים הולמים ובמידת הצורך גם נגישים ואנו עומדים על כך שהיזם יעמוד בחובותיו על פי החוק.
מהו אחוז ההסכמה הנדרש בתמ"א 38/1?
החוק קובע כי די בהסכמה של 66% (שני שליש) מבעלי הדירות כדי להתחיל בעבודות תמ"א 38/1 אצלכם בבניין. עם זאת, אם יש מתנגדים לבנייה יידרש אישור של בית המשפט או של המפקח על המקרקעין לצורך תחילת העבודות. בית המשפט והמפקח ייבחנו האם הסירוב של המתנגדים סביר או שאינו סביר. אם הסירוב סביר – הם לא יאשרו את תחילת העבודות. אם הסירוב בלתי סביר – הם יאשרו להתחיל בעבודות חרף הסירוב.
תמ"א 38/2
בניגוד לתמ"א 38/1, בתמ"א 38/2 הבניין נהרס כולו מחדש והיזם בונה תחתיו בניין חדש. אני מודע לכך שרבים חוששים מהליכים אלו, מתוך תפיסה שהליכי פינוי בינוי אורכים שנים רבות ולעיתים נעצרים באמצע.
אין ספק שמדובר בפרויקט ארוך יותר מתמ"א 38/1, אולם היתרון המשמעותי של תמ"א 38/2 על פני פינוי בינוי הוא שאין צורך בשינוי תב"ע לשם תחילת העבודות ומספיק באישור תוכניות אצל ועדת התכנון המקומית, מה שמקצר הליכים באופן משמעותי.
כמו כן, אני דואג להעמיד ערובות משמעותיות מצד היזם לטובת הלקוחות שלי, כדי להבטיח שהעבודות אכן יושלמו ואם לא – בעלי הדירות יזכו לפיצוי הולם. כך, עם עו"ד תמא 38 מקצועי ומנוסה תוכלו להפיג את החשש שהעבודות לא יושלמו ותיוותרו בלי הנכס.
האם היזם מחויב לממן לדיירים מגורים חלופיים לאורך העבודות?
מאחר שבתמא 38/2 הבניין ייהרס, היזם אכן יצטרך לממן מגורים חלופיים לבעלי הדירות לאורך העבודות. אני רוצה להדגיש כי חובת היזם היא לממן מגורים בדירה דומה ובאזור דומה לבעלי הדירות והוא לא יוכל להציע לכם תמורה נמוכה מכך.
לצד זאת, החוק מחייב את היזם להציע אלטרנטיבה לקשישים. מדוע לשכור עורך דין לרכישת דירה? ולאוכלוסיות מיוחדות בהליכי תמ"א 38/2. היזם מחויב להציע להם דירת תמורה וכן הצעות נוספות, שנועדו לחסוך להם מעברים מרובים והמתנה של שנים לדירה החדשה. אם היזם לא יציע להם את מה שהוא מחויב להציע על פי חוק, בעלי הדירות הקשישים יוכלו לסרב לתחילת העבודות והסירוב שלהם ייחשב לסירוב סביר.
מהו הרוב הדרוש בקרב בעלי הדירות בתמ"א 38/2?
גם כאן אני נחשף למידע מוטעה רב שמסתובב ברשת ולאינפורמציה שגויה אליה נחשפים לקוחותיי. בעבר, נדרש רוב של 80% לתמ"א 38/2. אולם כיום, המחוקק הפחית את הדרישה ל-66% מבעלי הדירות בלבד, בתנאי שמדובר בבניין עם לפחות 4 דירות ולפחות 2 בעלי דירות. כמובן שאם יהיו סרבנים, תחילת העבודות כפופה לאישור המפקח על המקרקעין או בית המשפט, בדומה לתמ"א 38/1.
| תמ"א 38/1 | תמ"א 38/2 | |
| מה עושים? | מחזקים ומגדילים בניין קיים | הורסים את הבניין הקיים ובונים תחתיו בניין חדש, מבלי שיהיה צורך בשינוי תב"ע |
| כמה זמן לוקח (בממוצע)? | 4-6 שנים | 7-10 שנים |
| האם היזם מממן מגורים לאורך העבודות? | רק לקשישים ולחולים המרותקים לביתם, פתוח למו"מ | מממן לכלל הדיירים, קשישים וחולים זכאים לתמורה מורחבת |
| מה הרוב הדרוש לשם תחילת העבודות? | 66%, אם יש התנגדות מותנה באישור בית המשפט או המפקח על המקרקעין | 66%, אם יש התנגדות מותנה באישור בית המשפט או המפקח על המקרקעין |
מה עושה עורך דין תמ"א 38?
כעת, ברצוני להציג לכם נושאים כלליים בהם אני מתעסק כעורך דין תמ"א 38:
- נציגות דיירים וייצוג אל מול היזם: בהליכי תמ"א 38 יש חשיבות גדולה מאוד לנציגות הדיירים. היא מייצגת את בעלי הדירות אל מול היזם ודואגת למימוש האינטרסים שלהם. אני נמצא בתמונה בדיוק לשם כך – לייצג את בעלי הדירות ולדאוג להתקדמות העבודות בצורה הטובה והיעילה ביותר. אנהל מו"מ אל מול היזם, אדאג שהסכמי הנון שופ לא יהיו דרקוניים ואוביל לכך שהתמורה שתקבלו מהפרויקט תהיה מקסימלית.
- קידום הליכים אל מול הרשויות: הליכי תמ"א דורשים עבודה מתמדת אל מול הרשויות. כדי שהעניינים יתקדמו, נדרשת היכרות עם דרכי העבודה של הרשויות וידע כיצד לקדם דברים בעירייה. ניסיוני רב השנים בתחום לימד אותי כיצד לעבוד באפקטיביות אל מול העיריות השונות בארץ ולדאוג לכך שהפרויקט שלכם יקבל את כל האישורים הנדרשים במהרה וביעילות.
- התמודדות עם דיירים סרבנים: אחד הקשיים בתמ"א 38 הוא התמודדות עם דיירים סרבנים שאינם מעוניינים בעבודות. אני אפעל אל מול אותם דיירים, בכלים רציונליים ומשפטיים כאחד, כדי להוביל לכך שהם יסירו את הסירוב שלהם ויאפשרו לכם להפיק את הרווח מהפרויקט.
- בדיקת יעילות עבור הדיירים: תדעו שהיזם שלכם תמיד יבחן את היעילות הכלכלית שלו מהפרויקט לפני שיחתום איתכם על הסכם פינוי בינוי. משום מה, דיירים רבים נמנעים מכך, וחבל. לכן, בכל פרויקט אני בוחן תחילה את הסיכונים המשפטיים הכרוכים בו לעומת הרווחים הצפויים לכם ומשקף את התמונה לבעלי הדירות, כדי שתוכלו להגיע לבחירה מושכלת האם להיכנס לפרויקט.
מקרקעין חיים פרטוש
מעוניינים בהליכי התחדשות עירונית? פנו אל עו"ד חיים פרטוש ותהנו משירותים מהשורה הראשונה בתחום. עו"ד פרטוש הינו עו"ד וותיק ומנוסה, המתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובהליכי התחדשות עירונית בפרט. אצל עו"ד פרטוש, תהנו משירותי ONE STOP SHOP – כל השירותים במקום אחד. קבעו פגישת ייעוץ ראשונית במשרד, והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים שכבר נהנו משירותיו.
