ניסיון של שנים רבות כעו"ד מקרקעין לימד אותי עד כמה חשוב להבין בעסקאות מקרקעין, על הפן העסקי והמשפטי שלהן, לפני כניסה לעסקה. חוסר ידע משפטי מספק עלול להערים עליכם קשיים לאורך הדרך ולפגוע ביעילות העסקה. כתבתי עבורכם מדריך זה במטרה להעניק לכם ארגז כלים ראשוני לקראת עסקאות במקרקעין, אשר יאפשר לכם להיכנס לעסקאות אלו בעיניים פקוחות ובמודעות משפטית מספקת.
אילו עסקאות במקרקעין יש?
המונח עסקאות במקרקעין משמש כדי לתאר כל עסקה המבוצעת במקרקעין. על פי רוב, מדובר באחת מהעסקאות הבאות:
- עסקה למכירת או לרכישת דירה יד 2
- עסקה לרכישת דירה מקבלן באופן פרטי או בקבוצת רכישה
- התחדשות עירונית (תמ"א 38 או פינוי בינוי)
- עסקאות עסקאות חכירה ושכירות
- עסקאות למכירה או לרכישה של מגרשים
אני בטוח שאתם מבינים כי לכל עסקה כזו מאפיינים משלה, אך קיימים גם מאפיינים כלליים הנוגעים לכל העסקאות במקרקעין שהצגנו. על כן, אסביר הן אודות אותם מאפיינים כלליים והן אודות המאפיינים הייחודיים לעסקאות השונות במקרקעין.
אילו בדיקות מקדמיות יש לבצע לפי עסקה במקרקעין?
בכל אחת מהעסקאות שהצגתי, חשוב לבצע בדיקות משפטיות מקדמיות לפני הכניסה לעסקה. הבדיקות יכולות להשתנות בין העסקאות השונות. בכל אחת מהעסקאות, אוציא עבורכם נסח טאבו של הדירה כדי שנבין את סטטוס הזכויות בה. כמו כן, נוציא תשריטים של הנכס כדי לוודא כי אין בו חריגות בנייה ונבחן בטאבו וברשם המשכונות אם מוטלים שעבודים ועיקולים על הנכס ואם רשומה עליו הערת אזהרה.
לצד כל האמור, אסייע לכם בהליך הוצאת אישור עקרוני למשכנתא ככל שזו נדרשת. אבאר בקצרה מהו אישור עקרוני זה.
המוכר ירצה לראות שהבנק צפוי לתת לכם משכנתא לפני שיחתום איתכם על חוזה המכר. הבנק, מצדו, לא יעניק משכנתא לפני שנחתם חוזה. כדי שלא יווצר מצב בו אתם ממתינים למשכנתא כדי לחתום על חוזה וממתינים לחוזה כדי לחתום על משכנתא, הבנק מאפשר לכם להוציא אישור עקרוני על בסיסו תוכלו לחתום על חוזה המכר. אסייע לכם בהליך הוצאתו של אישור עקרוני זה.
ככל שאתם המוכרים בעסקה, אבצע עבורכם בדיקת ניאותות לקונים. אבחן אם הם כשירים לרכוש את הנכס מבחינה משפטית וכן אוודא כי מבחינה מעשית יש להם מסוגלות להשלים את הרכישה.
מימון עסקאות במקרקעין
נדבך חשוב בכל עסקת מקרקעין הוא מימון העסקה. תידרשו לשלם סכום כסף רב כדי להשלים עסקה במקרקעין. אל המחיר שתשלמו מצטרפות הוצאות מיסוי, הוצאות משפטיות, הוצאות תיווך ועוד. אבחן יחד איתכם האם אתם מוכנים כראוי למימון הרכישה ונמנע מצב בו תיכנסו לעסקה מבלי שלקחתם בחשבון את העלויות הכוללות שלה, מה שעלול לסבך אתכם בעתיד.
על פי רוב, כדי לממן את העסקה תידרשו ליטול משכנתא. אלווה אתכם לאורך כל הדרך בפן המשפטי של הוצאת המשכנתא – החל ממילוי הטפסים לקבלת האישור העקרוני ועד לחתימה על המשכנתא עצמה ורישום הערת האזהרה על שם הבנק בטאבו.
מיסוי מקרקעין
עסקאות מקרקעין חייבות במס. ככלל, המוכר יתחייב בתשלום מס שבח והרוכש בתשלום מס רכישה. חשוב לי לציין כי אלו הם אינם המיסים היחידים שתשלמו ולעיתים יוטלו עליכם היטלי השבחה ושאר חיובים לאורך הדרך.
שיעור המס שתשלמו מושפע ממאפייני עסקת המקרקעין שתבצעו – מתי ביצעתם את העסקה? אם אתם המוכרים, מתי ובאיזה שווי רכשתם את הנכס? האם מדובר בדירה או במגרש? האם זו הדירה היחידה שלכם או שיש לכם דירות נוספות? האם אתם נמנים על אחת מהאוכלוסיות הזכאיות להנחה ממס רכישה? באיזה אופן מומנה העסקה שלכם?
התשובות לשאלות אלו משפיעות במידה משמעותית מאוד על חבות המס שלכם בעסקה והפער בין שיעורי המס בעסקאות שונות מגיע לעשרות אחוזים ולמאות אלפי שקלים. תכנון נכון של העסקה כבר משלביה הראשונים יאפשר לכם להפחית את תשלומי המס למינימום ההכרחי. פתרונות יצירתיים מולידים הנחות משמעותיות ומי שמכיר את חוקי המס על בוריים יודע כיצד להשתמש בהם לטובתכם ולהפחית את חבות המס שלכם.
מכיוון שכך, אני ממליץ לכם בחום לבחור בשירותיו של עורך דין מקרקעין המתמחה גם במיסוי מקרקעין. אם עורך הדין שלכם מתמחה בדיני מיסוי מקרקעין, הוא יעניק לכם גם שירותי ייעוץ מס מקיפים שיפחיתו את תשלומי המס שלכם בעסקה וביכולתם לחסוך לכם סכומי כסף משמעותיים למדי.
חוזה מכר שתואם את האינטרסים שלכם
הלב של כל עסקת מקרקעין הוא חוזה המכר, בו תגיעו להסכמות עם הצד שכנגד לגבי תנאי העסקה. התפקיד של חוזה הוא ליצור הסכמות הדדיות בין הצדדים ולהקצות ביניהם סיכונים באופן שיגן על האינטרסים של כל צד בעסקה.
כשאני עורך חוזה מכר לעסקה במקרקעין, האינטרס של הלקוחות שלי תמיד נמצא כנגד עיניי. אני חשוב כיצד על מילה בחוזה תשפיע על האינטרסים שלהם ומנסח את החוזה כך שיבטיח את טובתם באופן מלא וימנע מהם סיכונים משפטיים מיותרים.
בכל חוזה מכר אני מקדיש תשומת לב מיוחדת למועדי התשלומים, הפרות וסעדים, החובות והזכויות של כל צד לעסקה ועוד. כך, אני יכול להיות בטוח שהחוזה אכן מגן על האינטרסים שלכם ושעסקת המקרקעין אכן תהיה משתלמת עבורכם.
למה חשוב לשים לב בעסקאות מקרקעין?
כעת, ברצוני להתייחס בקצרה למאפיינים חשובים בעסקאות השונות.
1. דירה יד 2: בעסקאות למכירת ולרכישת דירה, חשוב לשים לב לשלב רישום הנכס בטאבו. עד לרישום הנכס על שם הקונים, העסקה לא תושלם. לכן, אני לא מכיל התמהמהות ועיכובים ברישום הנכס בטאבו ואני פועל להשלמת הרישום מהר ככל האפשר.
2. דירה מקבלן: בעסקאות לרכישת דירה מקבלן, אני עומד על כך שהקבלן יעמיד לכם ערבויות טובות ככל האפשר להשקעותיכם, בהתאם לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות). כמו כן, אני מקפיד שיבוצע בדק בית מטעמכם לפני הכניסה לדירה, כדי לאתר בזמן ליקויים ואי התאמות ולאפשר את תיקונם בזמן אמת.
3. התחדשות עירונית: בהליכי התחדשות עירונית בהם אני מייצג את בעלי הדירות, אני יוצר מנגנון המבטיח את קצב ההתקדמות של היזם בעבודות. אחת הסכנות הכי גדולות בתמ"א ובפינוי בינוי היא שהקבלן לא ישלים את העבודות בזמן והפרויקט יימרח לאורך זמן. לכן, חשוב לי בהסכם הראשוני כבר ליצור מנגנון שמונע מהקבלן והיזם להתעכב באופן בלתי סביר בביצוע העבודות וכך האינטרס שלכם להשלמת ההליך במהרה נשמר.
4. חכירה ושכירות: בעסקאות חכירה ושכירות אני שם לב תמיד למאפיינים הספציפיים של העסקה ובוחן שני דברים. ראשית, האם היא טעונה רישום. שנית, מהו מסלול המיסוי האידיאלי בנסיבות העניין – מסלול פטור מלא ממס, מסלול פטור חלקי או מסלול מיסוי בהנחה.
5. בחינת ייעוד הקרקע: בעסקאות לרכישת מגרשים, אני בוחן בדרך קבע את ייעוד הקרקע. האם מדובר בקרקע המיועדת לבנייה, בקרקע חקלאית או בקרקע המצויה בהליכי הפשרה. כמו כן, אני בוחן את התב"ע בסביבתה של הקרקע ומשקף לכם מה צפוי להיות בסביבת הדירה. כך, תוכלו לקבל החלטות מושכלות בנוגע לרכישה.
חיים פרטוש משרד עו"ד
מבצעים עסקה במקרקעין? מחפשים ייעוץ משפטי שילווה אתכם לכל אורך הדרך? פנו אל עו"ד חיים פרטוש ותהנו משירותים מהשורה הראשונה בתחום. עו"ד פרטוש הינו עו"ד וותיק ומנוסה המתמחה בדיני מקרקעין וליווה מאות עסקאות נדלן שונות לאורך השנים. אצל עו"ד פרטוש, תהנו משירותי ONE STOP SHOP – כל השירותים במקום אחד. קבעו פגישת ייעוץ ראשונית במשרד, והצטרפו לכלל לקוחותיו המרוצים של עו"ד פרטוש.
