עסקת קומבינציה היא עסקה ברמת מורכבות גבוהה מאוד בתחום הנדל"ן. ענף הנדל"ן, בדיוק כמו מוסדות המדינה, רווי תהליכים ביורוקרטיים, תשלומי מיסים ותהליכים נוספים שאינם פשוטים לאזרח מן השורה. אנשי מקצוע יודעים, שקיימות מלכודות רבות בדרך לעסקת נדל"ן בכלל ובעסקת קומבינציה בפרט. הקרקעות בישראל יקרות, כל עסקת מקרקעין מייצרת, על פי רוב, תשלומי מס כבדים ואי ידיעת החוקים עלולה פשוט לסבך אתכם מאוד. חשוב לומר, גם אם אתם מלווים בעורך דין מקרקעין בעסקת נדל"ן כלשהי, ועל אחת כמה וכמה, אם מדובר בעסקת קומבינציה מורכבת, עליכם להכיר גם כן את הדברים כמה שניתן.
עסקאות קומבינציה
מהי עסקת קומבינציה?
עסקת קומבינציה הנה עסקה שבה בעל הקרקע מוכר חלק ממנה ליזם פרטי או חברה, במקום לקבל תשלום על הקרקע, מקבל בעל הקרקע שירותי בנייה. היזם, הרוכש, בונה על הקרקע של הבעלים, בהתאם להיתרי הבנייה הקיימים ובסיום הבנייה, הבעלים של הקרקע והיזם, מתחלקים בניהם ברווחים שייצרו המבנים החדשים שנבנו על ידי היזם. בעל קרקע שמכר ליזם 40% מהקרקע שלו תמורת שירותי הבנייה של היזם, יקבל מרווחי העסקה 60% והיזם יקבל 40% בלבד. יש לציין, גם הוצאות השיווק, הפרסום והמכירה יהיו באחריות היזם ולא באחריות בעל הקרקע בשום צורה.
למי מיועדות עסקאות קומבינציה?
עסקאות קומבינציה יכולות להתאים לכל אדם המחזיק בבעלותו קרקע בעלת היתרי בנייה מידיים או עתידיים למשל, קרקע שהופשרה כחלק מתוכנית כוללת וקיים צורך באישור תוכנית בניין עיר לטובת הוצאת היתרים. עסקה מסוג זה יכולה להתאים גם לאנשים שבבעלותם בית או בניין מגורים אולם, בהשוואה לשטח שעליו בנוי הבניין, אושרו התרי בנייה נוספים, כך שבמקום הבניין הקיים ניתן לבנות בניין אחר, גדול יותר, הכולל כמות גדולה בהרבה של יחידות דיור. עסקאות קומבינציה מתאימות גם לקרקעות עליהן ניתן לבנות בנייני מגורים וגם לקרקעות להן ניתן היתר לבנייה של משרדים, שטחים מסחריים ומבנים לשימוש מעורב. מהצד השני של עסקת הקומבינציה, היא מתאימה לכל יזם שיש לו יכולות בנייה ועובד בשוטף מול קבלני ביצוע.
היתרונות של עסקאות קומבינציה
היתרון העיקרי הוא חסכון בתשלומי מיסים וזו גם הסיבה המרכזית שמביאה אנשים לחפש עסקאות מסוג זה. מכירת קרקע בצורה סטנדרטית ובתמורה לתשלום מידי, מייצרת מן הסתם אירוע מס בו נדרש בעל הקרקע לשלם מס שבח על העסקה. במקרים מסוימים יידרש בעל הקרקע לשלם בנוסף היטל השבחה ולעיתים אף מיסים ותשלומים נוספים. תשלום מס שבח מותנה במועד רכישת הקרקע והוא יכול להגיע לסך של 40% מהרווח כלומר, הפער בין מחיר המכירה של הנכס למחיר הרכישה של הקרקע. זאת ועוד, ישנם מקרים בהם בעל הקרקע נדרש לשלם אפילו יותר מ- 40%. חשוב לדעת, כשמוכרים קרקע לא ניתן לקבל בשום אופן פטור מתשלום מס שבח.
אציין עוד, קרקע שעליה בנוי בניין מגורים, ניתן בהחלט לקבל החלטה על הריסת הבניין ובניית בניין
אחר במקומו אולם, גם במקרה זה, ניתן יהיה לקבל פטור ממס שבח רק ביחס לשווי בית המגורים אבל
לא על שווי הזכויות שלא מומשו כלומר, שווי המציין את פוטנציאל בניית הבניין החדש. במקרה זה
תהיה חובת תשלום מס שבח לפי שווי בניין המגורים שניתן היה לבנות.
לפיכך, היתרונות של עסקאות קומבינציה מובהקות, במקום לבצע מכירה של מלא הזכויות בקרקע,
מוכרים חלק מסוים מהן כלומר, רק חלק מהקרקע. עבור החלק שנמכר משלמים את כל תשלומי
המיסים הנדרשים. עבור החלק שלא נמכר, מקבל בעל הקרקע דירות מגורים בבניין החדש. המיסים
שיש לשלם בעבור מכירה של דירות מגורים, קטנים יותר מהמיסים שמשולמים עבור מכירת קרקע. זאת
ועוד, כשמוכרים דירות מגורים קיים סיכוי לקבל פטור מתשלום מיסים מסוימים.
יתרון נוסף של עסקת קומבינציה הוא הרווח הגדול יותר שנוצר ממכירתן של דירות מגורים, לעומת מכירה של קרקע. בהתחשב בתשלומי המיסים המופחתים ועליות מחירי ענף הנדל"ן ברור לחלוטין שמכירת הדירות תשאיר רווח גבוה יותר מאשר הרווח שיוותר ממכירת הקרקע במלואה.
חסרונות שחשוב להכיר גם כן
התמורה בעסקת קומבינציה מועברת אך ורק לאחר סוף הבנייה, שנתיים עד שלוש שנים לאחר החתימה על העסקה.
בעסקאות קומבינציה קיימת רמת סיכון יחסית גבוהה, קיים חוסר וודאות בנוגע לעמידה במועדים שנקבעו, אי וודאות בנוגע לאיכות הבנייה והיכולת של היזם לעמוד בכל התשלומים שיהיו לו בדרך.
עסקת קומבינציה הנה עסקה שבה בעל הקרקע מוכר חלק ממנה ליזם פרטי או חברה, במקום לקבל תשלום על הקרקע, מקבל בעל הקרקע שירותי בנייה. היזם, הרוכש, בונה על הקרקע של הבעלים, בהתאם להיתרי הבנייה הקיימים ובסיום הבנייה, הבעלים של הקרקע והיזם, מתחלקים בניהם ברווחים שייצרו המבנים החדשים שנבנו על ידי היזם.
עסקאות קומבינציה יכולות להתאים לכל אדם המחזיק בבעלותו קרקע בעלת היתרי בנייה מידיים או עתידיים למשל, קרקע שהופשרה כחלק מתוכנית כוללת וקיים צורך באישור תוכנית בניין עיר לטובת הוצאת היתרים. עסקה מסוג זה יכולה להתאים גם לאנשים שבבעלותם בית או בניין מגורים אולם, בהשוואה לשטח שעליו בנוי הבניין, אושרו התרי בנייה נוספים כך שבמקום הבניין הקיים ניתן לבנות בניין אחר, גדול יותר, הכולל כמות גדולה בהרבה של יחידות דיור.
אכן כן, קיים חסכון בתשלומי מיסים וזו גם הסיבה המרכזית שמביאה אנשים לחפש עסקאות מסוג זה. מכירת קרקע בצורה סטנדרטית ובתמורה לתשלום מידי, מייצרת מן הסתם אירוע מס בו נדרש בעל הקרקע לשלם מס שבח על העסקה. בעסקה של מכירת דירות ניתן לקבל פטורים שונים או לפחות הפחתות בשיעור תשלומי המס.
בחיים שום דבר אינו מושלם וגם לעסקת קומבינציה ישנם חסרונות. התמורה בעסקת קומבינציה מועברת אך ורק לאחר סוף הבנייה, המתנה של שנתיים עד שלוש שנים. בנוסף, מדובר בעסקה עם רמת סיכון גבוהה באופן יחסי.
תוכן העניינים
מאמרים בנושא עסקאות קומבינציה
עו״ד חיים פרטוש
משרד עורך דין חיים פרטוש המתמחה במקרקעין, עם ניסיון מעל 10 שנים בתחום.
אני עו"ד המומחה בתחומי הנדל"ן, מיסוי מקרקעין ותכנון ובנייה. מבין כל עורכי הדין בשוק, אני מביא עימי את היכולת להעניק ללקוח שירות נרחב מזה שביקש/שציפה, צעד אחר צעד תוך בחינה מקיפה של מצבו, רצונותיו ואיפה הוא רוצה להיות בעתיד ובאופן שיגדיל את מסת הנכסים שבחזקתו/בחזקת התא המשפחתי שלו כאשר אני שם דגש על תועלות כלכליות וחיסכון מרבי במס בכל שלב בתכנית העתידית.
עו"ד חיים פרטוש נתן לנו שירות מקצועי לאורך כל הדרך. הוא ליווה אותנו גם בתהליך הקניה וגם במכירה במסירות ובנאמנות. תוך הקפדה על כל הפרטים, גדולים וקטנים כאחד.
הילה מרבל
1669725324
אני רוצה להודות לך על המקצועיות ועל היחס האישי. ממליצה בחום
ליהי שקל
1665148680
עו״ד פרטוש היה מקצועי, זמין, נגיש ומאד מסביר פנים. עזר לנו מאד ! ממליצה ממש!
Adi Segal
1664118367
תודה רבה על שירות סבלני. מקצועי ומדוייק. מומלץ בחום!
Shahaf Ben-Shalom
1644953831
חיים היקר!תודה ענקית, על ליווי מקצועי תומך וזריז.על ההנחיה והעבודה המשותפת בתהליך המורכב.המון המון תודהשחף
roy perlmuter
1644312680
חיים מקצוען אמיתי בתחום הנדל"ן!! הייתי בצרה לא פשוטה בתסבוכת משפטית קשה. שכרתי את חיים שלקח אותי תחת חסותו. ישר הבנתי שאני בידיים טובות ובטוחות. הטיפול של חיים היה מסור, מקצועי וחסר פשרות. מיותר לציין שהתסבוכת נפתרה בעבודה מאומצת וסיזיפית של חיים. מומלץ בחום!!
baby good
1641740105
תודה לך...עו"ד ראוימקצועי ומיהמן.תמיד נעתרת לבקשותיי והיית שם תמיד.עבורי ועבור ילדי.תודה להשם ששלח לי אותך.שליח נאמן.מי ייתן שתמיד תצלח ופרנסתך תהייה בשפע.בריאות לאשה ולילדיך.שהבית ירבה נחת אמיתית.אושר ושימחה תמיד בנחלתך.🙏🙏🙏🙏בעז"ה.נשתמע לבאות רק בבשורות טובות.
Liron Sinay
1641718041
Vered Katz
1599805706
הגענו אל חיים עם עסקה מורכבת להחריד ויצאנו שמחים ומאושרים ללא בעיות וסיבוכים ומענה מהיר לכל שאלותינותודה רבה חיים שהפכת חוויה מלחיצה לקלילה !אנו מודים לך על השירות וממליצים בחום!
Reem Levi
1599656123
לאחר חיפושים ממושכים של עורך דין אשר מתמחה בתחום הנדל"ן, בנייה ומיסוי מקרקעין הופנתי על ידי חברי שהוא עורך דין במקצועו לעורך דין חיים פרטוש.במפגש הראשוני עמו התברר לי כי הגעתי למקום הנכון. היחס האישי, ההקשבה והמקצועיות שלו נתנו לי ביטחון מלא להפקיד בידיו את עסקיי. השירות שלו מהיר ומקצועי ותמיד יש מענה במידה ואתה צריך עזרה.אני ממליץ בחום ובביטחון!
רנה כץ
1598199161
הגעתי לחיים בעקבות המלצה של קרובה. חיים ליווה אותנו בעיסקת משכנתא מורכבת. תמיד היה מענה, גם בשעות לא קונבנציונאליות. שירות מקצועי אישי ואכפתי. הרווחנו. ממליצה בחום. רנה כץ