עסקת קומבינציה עם קבלן
ענף הנדל"ן מציע מגוון רחב של עסקאות ובניהן עסקאות קומבינציה עם קבלן. מדובר בעסקה מעט מורכבת יותר מעסקאות נדל"ן אחרות אולם, בתנאים מסוימים,
עסקת קומבינציה היא עסקה ברמת מורכבות גבוהה מאוד בתחום הנדל"ן. ענף הנדל"ן, בדיוק כמו מוסדות המדינה, רווי תהליכים ביורוקרטיים, תשלומי מיסים ותהליכים נוספים שאינם פשוטים לאזרח מן השורה. אנשי מקצוע יודעים, שקיימות מלכודות רבות בדרך לעסקת נדל"ן בכלל ובעסקת קומבינציה בפרט. הקרקעות בישראל יקרות, כל עסקת מקרקעין מייצרת, על פי רוב, תשלומי מס כבדים ואי ידיעת החוקים עלולה פשוט לסבך אתכם מאוד. חשוב לומר, גם אם אתם מלווים בעורך דין מקרקעין בעסקת נדל"ן כלשהי, ועל אחת כמה וכמה, אם מדובר בעסקת קומבינציה מורכבת, עליכם להכיר גם כן את הדברים כמה שניתן.
עסקת קומבינציה הנה עסקה שבה בעל הקרקע מוכר חלק ממנה ליזם פרטי או חברה, במקום לקבל תשלום על הקרקע, מקבל בעל הקרקע שירותי בנייה. היזם, הרוכש, בונה על הקרקע של הבעלים, בהתאם להיתרי הבנייה הקיימים ובסיום הבנייה, הבעלים של הקרקע והיזם, מתחלקים בניהם ברווחים שייצרו המבנים החדשים שנבנו על ידי היזם. בעל קרקע שמכר ליזם 40% מהקרקע שלו תמורת שירותי הבנייה של היזם, יקבל מרווחי העסקה 60% והיזם יקבל 40% בלבד. יש לציין, גם הוצאות השיווק, הפרסום והמכירה יהיו באחריות היזם ולא באחריות בעל הקרקע בשום צורה.
עסקאות קומבינציה יכולות להתאים לכל אדם המחזיק בבעלותו קרקע בעלת היתרי בנייה מידיים או עתידיים למשל, קרקע שהופשרה כחלק מתוכנית כוללת וקיים צורך באישור תוכנית בניין עיר לטובת הוצאת היתרים. עסקה מסוג זה יכולה להתאים גם לאנשים שבבעלותם בית או בניין מגורים אולם, בהשוואה לשטח שעליו בנוי הבניין, אושרו התרי בנייה נוספים, כך שבמקום הבניין הקיים ניתן לבנות בניין אחר, גדול יותר, הכולל כמות גדולה בהרבה של יחידות דיור. עסקאות קומבינציה מתאימות גם לקרקעות עליהן ניתן לבנות בנייני מגורים וגם לקרקעות להן ניתן היתר לבנייה של משרדים, שטחים מסחריים ומבנים לשימוש מעורב. מהצד השני של עסקת הקומבינציה, היא מתאימה לכל יזם שיש לו יכולות בנייה ועובד בשוטף מול קבלני ביצוע.
אציין עוד, קרקע שעליה בנוי בניין מגורים, ניתן בהחלט לקבל החלטה על הריסת הבניין ובניית בניין
אחר במקומו אולם, גם במקרה זה, ניתן יהיה לקבל פטור ממס שבח רק ביחס לשווי בית המגורים אבל
לא על שווי הזכויות שלא מומשו כלומר, שווי המציין את פוטנציאל בניית הבניין החדש. במקרה זה
תהיה חובת תשלום מס שבח לפי שווי בניין המגורים שניתן היה לבנות.
לפיכך, היתרונות של עסקאות קומבינציה מובהקות, במקום לבצע מכירה של מלא הזכויות בקרקע,
מוכרים חלק מסוים מהן כלומר, רק חלק מהקרקע. עבור החלק שנמכר משלמים את כל תשלומי
המיסים הנדרשים. עבור החלק שלא נמכר, מקבל בעל הקרקע דירות מגורים בבניין החדש. המיסים
שיש לשלם בעבור מכירה של דירות מגורים, קטנים יותר מהמיסים שמשולמים עבור מכירת קרקע. זאת
ועוד, כשמוכרים דירות מגורים קיים סיכוי לקבל פטור מתשלום מיסים מסוימים.
ענף הנדל"ן מציע מגוון רחב של עסקאות ובניהן עסקאות קומבינציה עם קבלן. מדובר בעסקה מעט מורכבת יותר מעסקאות נדל"ן אחרות אולם, בתנאים מסוימים,
עסקת קומבינציה מתבצעת בין בעלים של קרקע ליזם, מדובר בעסקת נדל"ן שבה, בעל הקרקע מוכר חלק ממנה ליזם. בתמורה, מקבל בעל הקרקע התחייבות
עו"ד חיים פרטוש בפייסבוק | עו"ד חיים פרטוש פסק דין | מייל אישי: [email protected]