האם מותר למשכיר לדרוש מהשוכר ערבות בנקאית? מהו הסכום המקסימלי שהמשכיר יכול לדרוש מהשוכר בערבות הבנקאית? מתי המשכיר יוכל לממש ערבות בנקאית שקיבל? האם המשכיר יוכל לממש את מלוא הערבות הבנקאית בכל מקרה? המשיכו לקרוא ומצאו את כל המידע הדרוש על ערבות בנקאית שכירות.
מהי ערבות בנקאית שכירות?
ערבות בנקאית היא שטר, בעל תוקף משפטי מחייב, המשמש בעיקר נושים ככלי להבטחת השבת החוב שחייבים להם. כיצד מונפקת ערבות בנקאית ובאיזה אופן היא מבטיחה לנושה כי הוא יקבל חזרה את הכסף שלו? נרחיב על כך כעת.
ראשית כל, כדי להנפיק שטר ערבות בנקאית, על בעל החוב לפנות אל הבנק שלו. בעל החוב יבקש מהבנק להנפיק לו שטר ערבות בנקאית, תוך ציון סכום הערבות, שם המוטב בערבות ותוקף הערבות. ככל שיש לבעל החוב את הסכום המבוקש בבנק, הבנק ינפיק עבורו את שטר הערבות הבנקאית. בעל החוב ימסור את שטר הערבות הבנקאית לנושה.
מרגע שהבנק הנפיק לבעל החוב את שטר הערבות הבנקאית, סכום הכסף הנקוב בשטר יהיה סגור בצד ובעל החוב לא יוכל להשתמש בו כלל. כך, הכסף יהיה זמין בוודאות אם הנושה ירצה לפדות את שטר הערבות הבנקאית והוא יוכל להיות בטוח כי הכסף יועבר אליו. הבנק מתחייב, למעשה, כי הערבות הבנקאית היא ברת פדיון ואם הנושה ירצה לממש אותה – הדבר יהיה נתון בידיו.
חשוב להדגיש כי שטר הערבות הבנקאית נחשב כמו כסף מזומן – אם הוא אבד, לא ניתן יהיה להוציא פשוט אחד במקומו. על כן, על הנושה לשמור על השטר שכן בלעדי השטר הפיזי הוא לא יוכל לממש את השטר ולפרוע את החוב.
ערבות בנקאית בחוזי שכירות
ערבות בנקאית נפוצה במיוחד בחוזי שכירות. בחוזי שכירות המשכיר, לו השוכר משלם מידי חודש, נחשב הנושה בעוד שהשוכר הוא בעל החוב. נבין מדוע ערבות בנקאית הפכה לנפוצה כל כך בחוזי שכירות.
בליבם של בעלי דירות המשכירים את דירתם מקוננים שלושה חששות עיקריים:
- השוכר לא ישלם את דמי השכירות אותם הוא חייב לשלם
- השוכר לא ישלם על נזקים שהוא עשה לדירה
- השוכר לא יתפנה מהדירה עם תום תקופת השכירות
שטר ערבות בנקאית שכירות יסייע למשכיר להפיג חששות אלו. שטר ערבות בנקאית, אשר ניתן למימוש אם השוכר לא משלם את דמי השכירות, לא משלם בעד נזקים שהסב לדירה או לא מתפנה בזמן, יבטיח לבעל הבית כי הוא יראה לפחות סכום כסף מסוים אם השוכר לא יעשה את המוטל עליו.
כך, למשל, אם הערבות הבנקאית היא על סך 12,000 שקלים, דמי השכירות החודשיים עומדים על 4,000 שקלים והשוכר לא שילם שכר דירה במשך 3 חודשים, המשכיר יוכל לפדות את שטר הערבות הבנקאית לשכירות ולפרוע את החוב שחייב לו השוכר. זוהי, אם כן, התועלת המשמעותית שיכולים משכירים להפיק משטרות ערבות בנקאית. ואולם, כדי שהכלי לא יהפוך לדרקוני מידי, המחוקק הטיל מספר מגבלות על ערבות בנקאית בשכירות. נעסוק כעת במגבלות אלו.
מגבלות על ערבות בנקאית בחוזי שכירות
נוכחנו, אם כן, כי ערבות בנקאית מהווה כלי אפקטיבי במיוחד עבור משכירי דירות. ואולם, קיים חשש אמיתי כי המשכירים יהפכו כלי זה לחזק מידי וישתמשו בו כדי לנצל את השוכרים. כדי להימנע ממצב שכזה ולאזן במידת מה את יחסי הכוחות שבין המשכיר לבין השוכר, הטיל המחוקק את המגבלות שלהלן על ערבות בנקאית בשכירות:
- גובה הערבות הבנקאית לא יעלה על שכר דירה של שלושה חודשים / שליש מתקופת השכירות, לפי הנמוך מבין השניים
- מימוש הערבות יהיה כפוף למתן זמן סביר לריפוי הפגם מצד השוכר
- המשכיר לא יוכל לפדות את מלוא שטר הערבות הבנקאית לשכירות אלא רק כפי נזקו / לפי המוסכם בין הצדדים
- קיים מועד מוגדר בו המשכיר יידרש להשיב לשוכר את שטר הערבות הבנקאית.
נפרט אודות כל אחת מההגבלות האמורות בנפרד.
הגבלת גובה הערבות הבנקאית – 3 חודשים או שליש ממלוא התקופה
המחוקק קבע כי המשכיר לא יוכל לדרוש ערבות בנקאית בכל סכום שירצה. הסכום המקסימלי אותו יוכל לדרוש המשכיר יהיה שווה ערך לשכירות למשך 3 חודשים או שליש מדמי השכירות למלוא התקופה, לכל היותר. נסביר במה דברים אמורים.
נניח כי חתמתם על חוזה שכירות למשך 12 חודשים, כאשר דמי השכירות עומדים על 4,000 שקלים בחודש. בנסיבות אלו, גובה שטר הערבות הבנקאית המקסימלי שהמשכיר יוכל לדרוש יעמוד על 12 אלף שקלים. החישוב, פשוט. דמי שכירות חודשיים כפול שלושה חודשים, כלומר ארבעת אלפים כפול 3, יוצאים 12 אלף שקלים. לכן, הערבות הבנקאית לא תעלה על סכום זה.
כעת, נניח כי החוזה נחתם למשך חצי שנה בלבד, כלומר למשך שישה חודשים. בנסיבות אלו, המשכיר לא יוכל לדרוש ערבות בנקאית בסך 12 אלף שקלים, שכן סכום זה עולה על שליש מדמי השכירות למלוא התקופה. במקרה זה, דמי השכירות למלוא התקופה עומדים על 24 אלף שקלים. על כן, הערבות המקסימלית אותה יוכל לדרוש המשכיר תעמוד על שליש מסכום זה, דהיינו על 8,000 שקלים בלבד.
איך להתגבר על מגבלת הסכום הקבועה בחוק?
משכירים דירה? מעוניינים לדרוש ערבויות בסכום גבוה יותר מהאמור לעיל? חשוב שתדעו כי עומדות לכם דרכים חוקיות לעשות כן. כך, למשל, תוכלו לדרוש מהשוכר להעביר אליכם סכום מסוים במזומן, אשר יושב לשוכר בתום תקופת השכירות אם הוא יעמוד בכל התחייבויותיו. היה והשוכר לא יעמוד בהתחייבויותיו שלו, המשכיר יוכל להשתמש בכסף המזומן שהשוכר הפקיד אצלו ובכך להיפרע מחובו של השוכר.
עם זאת, פתרונות אלו ואחרים עלולים לעורר קשיים חוקיים מהותיים. על כן, בכל מצב בו תהיו מעוניינים לעשות כן, התייעצו עם עורך דין מקרקעין וקבלו חוות דעת קונקרטית באשר לדרך הפעולה המתאימה עבורכם.
מתן זמן סביר לריפוי הפגם
בדרך כלל, שטר ערבות בנקאית ניתן לפדיון באופן מידי. המוטב יפנה לבנק, ידרוש את פדיון הערבות והבנק יעביר לו את סכום הכסף הדרוש. לעומת זאת, כאשר מדובר בערבות בנקאית בשכירות, המצב שונה. המחוקק מחייב את המשכיר להודיע לשוכר על כוונתו לממש את הערבות הבנקאית ולאחר מכן לתת לו זמן סביר לריפוי הפגם בגינו נדרש המשכיר לממש את הערבות.
כך, לצורך העניין, אם המשכיר מעוניין לממש את הערבות עקב אי תשלום שכר דירה במשך חודשיים, המשכיר יודיע על כוונתו זו לשוכר. לאחר מכן, המשכיר ייתן זמן סביר לשוכר לשלם לו את דמי השכירות הרצויים. רק אם השוכר לא ישלם למשכיר את דמי השכירות תוך זמן סביר, המשכיר יוכל לפדות את שטר הערבות הבנקאית לשכירות.
כמו כן, אם מימוש הערבות נדרש עקב ליקוי עליו לא שילם השוכר, המשכיר יודיע לשוכר על כוונתו לפדות את שטר הערבות. גם כאן, המשכיר יעניק לשוכר זמן סביר במסגרתו יוכל השוכר לשלם על הנזק שהסב לדירה. היה והשוכר לא ישלם על נזק זה תוך זמן סביר, המשכיר יוכל לעבור לשלב הבא ולממש את הערבות בבנק.
מה נחשב לזמן סביר? אין לכך כמובן תשובה חד משמעית בחוק והכל תלוי בנסיבות העניין. עם זאת, הפסיקה התוותה קווים מנחים בעניין. על כן, בכל מצב בו שאלה שכזו מתעוררת אצלכם, פנו אל עורך הדין המייצג אתכם וקבלו ייעוץ מקצועי ומותאם למקרה שלכם, מה נחשב לפרק זמן סביר בנסיבות העניין.
פדיית השטר עד לגובה הנזק
הגבלה נוספת על ערבות בנקאית לשכירות נוגעת לסכום הניתן למימוש מתוך הערבות הבנקאית. המחוקק קובע כי המשכיר לא יוכל לפדות סכום העולה על הנזק שנגרם לו בפועל או על הפיצוי המוסכם בין הצדדים.
נחזור לדוגמה הקודמת בה השוכר המציא למשכיר ערבות בנקאית על סך 12 אלף שקלים ובפועל לא שילם שכר דירה במשך חודשיים. נזכיר כי שכר הדירה החודשי עומד על 4,000 שקלים בלבד. בנסיבות אלו, המשכיר לא יוכל לממש את מלוא הערבות אלא 8,000 שקלים בלבד מתוכה. זאת, מכיוון שזה סכום הנזק שנגרם לו בפועל – הוא הפסיד דמי שכירות של חודשיים ולא של שלושה.
כעת, נניח כי השוכר קלקל ברשלנותו את המזגן בדירה. עלות תיקון המזגן עומדת על 2,000 שקלים. בנסיבות אלו, המשכיר לא יוכל לממש יותר מ-2,000 שקלים מתוך הערבות הבנקאית, כפי שבוודאי כבר ניחשתם.
לבסוף, נתאר מצב בו השוכר לא התפנה מהדירה במשך עשרים וחמישה ימים לאחר תום תקופת השכירות. נצא מנקודת הנחה לפיה הצדדים קבעו בחוזה כי השוכר יפצה את המשכיר ב-200 שקלים עבור כל יום עיכוב ביציאה מהדירה. בנסיבות אלו, המשכיר יוכל לפדות 5,000 שקלים מתוך דמי הערבות הבנקאית (200 שקלים ליום כפול 25 ימים).
השבת השטר לשוכר
מעבר לכל האמור, החוק קובע כי המשכיר יצטרך להשיב את שטר הערבות הבנקאית לשוכר תוך 60 יום ממועד סיום השכירות או ממועד סילוק כל חובותיו, לפי המאוחר מבניהם. בחלוף 60 הימים, המשכיר לא יוכל יותר להחזיק בשטר הערבות הבנקאית של השוכר.
משרד עו"ד חיים פרטוש
משכירים או שוכרים דירה? פנו אל עו"ד חיים פרטוש לקבלת שירותים משפטיים מהשורה הראשונה בתחום. עו"ד פרטוש הינו עו"ד וותיק ומנוסה, המתמחה בדיני מקרקעין מזה שנים רבות. אצל עו"ד פרטוש, תהנו משירותי ONE STOP SHOP – טיפול בכלל צרכיכם המשפטיים, מהקצה אל הקצה. קבעו פגישת ייעוץ ראשונית במשרד, והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים שכבר נהנו משירותיו של עו"ד פרטוש.
