הסכם מכר בתחום המקרקעין הוא הסכם חשוב העוסק בעסקאות בהן מועבר סכום כסף גדול מצד לצד. מכיוון שכסף גדול מועבר בעסקת מקרקעין ומכיוון שמדובר בעסקה בעלת חשיבות גדולה, ניסח המחוקק מספר חוקים וצווים הנוגעים להסכמי מכר במקרקעין. אי לכך, כל אדם העומד לפני ביצוע עסקת מכר של מקרקעין, חייב להכיר את דרישות החוק והשיקולים המשפטיים המשפיעים על העסקה או לחילופין, לשכור את שירותיו של עורך דין מקרקעין, הבקיא בחוקים והתקנות של הענף ויכול לנתב את העסקה למקום בטוח ומוצלח, תוך שיקול מיטיב של כל ההיבטים המשפטיים הרלוונטיים.
היבטים משפטיים בעסקאות מקרקעין
הסכם מכר בתחום המקרקעין אינו הסכם רגיל, פרט לדרישות החלות על כלל החוזים בישראל מתוקף חוק דיני החוזים, הסכם מכר בתחום המקרקעין, מכיל דרישות נוספות המגיעות מחוק המקרקעין לרבות, דרישה לביצוע פעולות מסוימות שהן מעבר לעריכת ההסכם והחתימה עליו. סך כל הדרישות מגיעות מתוקף שני חוקים, חוק החוזים וחוק המקרקעין, הקובעים ודורשים פעולות המייחדות את ענף המקרקעין. היבט משפטי ראשון במעלה הוא העובדה שהסכם מכר במקרקעין שאינו נערך ונחתם בכתב, לא יהיה בעל תוקף משפטי, גם אם כספים הועברו מהקונה למוכר. יש לציין, גם שעבוד נכס לטובת הלוואת משכנתא, חייב להיעשות בכתב ולהיחתם כדין. הסכם מכר במקרקעין חייב להיות מפורט ולהסדיר בצורה המדויקת ביותר, את מכלול התנאים הקשורים בעסקה. מטרתה של דרישה זו היא להגן בצורה מאוזנת, הן על הקונה והן על המוכר.
עמידה בתנאים הכלליים של ההסכם
דרישה מרכזית בהסכמים בכלל ובהסכמי מכר מקרקעין בפרט הנה, הדרישה לעמידה בתנאים הכלליים של ההסכם. הסכם למכירת מקרקעין הוא הסכם לכל דבר וענין והוא נמצא תחת כל הדינים של חוק החוזים. בהתאם לנדרש בכל סוג של הסכם, גם בהסכם מכר מקרקעין, נדרשים הצדדים להסכם לפעול ביושר ותום לב. דרישה זו כוללת הן את זמן ניהול המשא ומתן בין הצדדים והן, ברגע החתימה על ההסכם. הדרישה לפעול בתום לב חלה במיוחד על המוכר ומחייבת אותו לתת לקונה את כל הפרטים האמתיים אודות הנכס.
רישום הזכויות בלשכת המקרקעין
דרישה משפטית נוספת היא הסדרת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. הסכם מכר אינו זהה כלל לחוזים והסכמים מתחומים אחרים. בניגוד לחוזים אחרים, הסכם מכר מקרקעין אינו מביא עסקת מקרקעין לסיומה ועצם הניסוח שלו והחתימה עליו על ידי הצדדים, אינו מעיד על השלמת עסקת המקרקעין ומימוש ההסכם במלואו. מכירת נכס מקרקעין היא למעשה, העברת הזכויות בנכס ורישום הזכויות המעודכנות בלשכת המקרקעין שהנה רשות המסונפת למשרד המשפטים והיא האחראית על רישום הנכסים בישראל, בפנקסים הממשלתיים בהם נרשמות הזכויות. מגוון הפעולות המבוצעות בלשכת המקרקעין הנן: עסקאות מכר, חכירות, רישום הערות אזהרה, רישום נכסים המועברים מתוקף צו קיום צוואה, רישום שעבודים למשכנתאות, פעולות תכנון, זיקות הנאה, זכות קדימה, צווים של בית משפט ורשויות נוספות וכו'. כל הפעולות בלשכת המקרקעין מחויבות להתבצע בכתב, בדיוק כמו הסכם המכר.
ההיבטים המשפטיים הבאים לידי ביטוי בהסכם מכר מקרקעין
נכסי נדל"ן הנם בעלי סטטוס משפטי כלשהו ולכן, הסכם מכר חייב להגדיר בצורה המדויקת ביותר את הנכס, מצבו, התמורה הנדרשת עבורו, לוח התשלומים, מועד המסירה לבעלים החדש, מסמכים נלווים הנדרשים לעסקה, תשלומים נלווים ומי אמור לשלמם ומתי ועוד. נכס הנרכש באמצעות משכנתא משנה את הסטטוס שלו מכיוון שנרשם שעבוד בלשכת המקרקעין לטובת הבנק המלווה. לכן, גם נושא זה צריך לבוא לידי ביטוי בהסכם המכר וכן, נושאים ייחודיים נוספים.
השיקולים המשפטיים הקשורים בהפרת הסכם המכר
במידה ומתקיימת הפרה של הסכם המכר בעסקת מקרקעין, הצד הנפגע יכול לקבל החלטה כיצד הוא מבקש לפעול בנדון. בפניו עומדות מספר אפשרויות פעולה:
- קיום ההסכם כלשונו – דרישה מחודשת לקיום ההסכם כפי שנוסח ונחתם.
- קיום ההסכם לצד קבלת פיצוי – דרישה מחודשת לקיום ההסכם, המותנת בקבלת פיצוי בגין הפרת ההסכם.
- ביטול ההסכם וקבלת פיצוי – מצב בו מתקיימת הפרת הסכם מהותית במיוחד הגורמת לכך שהצד הנפגע מחליט לדרוש את ביטול הסכם המכר, במקביל לקבלת פיצוי משמעותי בגין ההפרה. דוגמאות להפרות מהותיות וההשלכות המשפטיות שלהן: קונה שאינו עומד בתשלומים יסתכן בביטול ההסכם על ידי המוכר ובמידה ויתנגד לכך, הוא מסתכן בתביעה בבית משפט והכרזה רשמית על ביטול הסכם המכר.
לייעוץ והכוונה עורך דין חיים פרטוש ידאג למזער לכם סיכונים וישיג עבורכם עסקה טובה ובטוחה.
