שכר טרחה עורך דין מכירת דירה שניה

אם אתם מוכרים דירה שניה, עליכם לקחת בחשבון עלויות נלוות בעסקה, וביניהן שכר טרחת עורך דין. כמי שעוסק שנים רבות בתחום הנדל"ן ובעל ניסיון משמעותי בביצוע עסקאות שכאלו, אני יודע עד כמה תכנון נכון של כלל ההוצאות יכול להיטיב עם העסקה, בזמן שהתעלמות מהן תפגע ברווחיות שלה. 

במאמר זה אפרט אודות שכר טרחת עורך דין במכירת דירה שניה. אני בטוח כי לאחר קריאת המאמר תבינו טוב יותר למה לצפות, וכן מדוע מדובר בהשקעה משתלמת ולא בכספים שמתבזבזים חלילה.

כמה שכר טרחה תשלמו לעו"ד למכירת דירה שניה – השורה התחתונה

אני רוצה להתחיל מהשורה התחתונה דווקא – אין מגבלה חוקית על גובה שכר הטרחה שעורך דין יכול לגבות על מכירת דירה שניה. בפועל, רוב עורכי הדין גובים שכר טרחה בטווח 0.5-1.5% + מע"מ. שכר הטרחה נקבע בהתאם למורכבות העסקה וכן לפי המוניטין של עורך הדין. עם זאת, היקר יותר אינו בהכרח הטוב יותר.

מה התפקיד של עורך דין מקרקעין בעסקה למכירת דירה שניה?

לא אחת אני נתקל בלקוחות שמגיעים אליי לצורך מכירת דירה שבבעלותם, מבלי שהם מבינים באמת בשביל מה הם באו. הם יודעים שחשוב שיהיה עורך דין שילווה את העסקה, אך פחות מבינים מה התועלת בו. לכן, אני רוצה לפרט בקצרה על תפקידו של עורך דין במכירת דירה בכלל, ובדגש על תפקידו במכירת דירה שניה, כלומר דירה שאינה דירתם היחידה:

1. בדיקות מקדמיות: במסגרת תפקידי כעורך דין מקרקעין, אני מקפיד לבצע שלל בדיקות מקדמיות לפני העסקה. במסגרת כך, אוודא כי מבחינה משפטית ומעשית אין לכם כל מניעה למכור את הנכס. אדאג לסילוק שעבוד ומשכון, אם ישנו; אפתור בעיות של חריגות בניה; אדאג לחוזה הוגן מול המתווך שיבטיח עבודה אפקטיבית מצדו ולא יעניק לו בלעדיות רחבה מידי, אבצע בדיקת ניאותות לקונים כדי לוודא שהם אכן כשירים לרכוש מכם את הנכס ועוד.
2. ניסוח חוזה מכר: ליבת העסקה מצויה בחוזה המכר. אנסח חוזה מכר שיגן על האינטרסים שלכם בעסקה, יוודא כי תקבלו את כל התמורה המגיעה לכם ובמועדה וכן אצור מנגנוני פיצוי אפקטיביים למצב בו הקונים יפרו את החוזה, כולו או מקצתו.
3. השלמת הרישום על שם הקונים: אני מניח שאתם יודעים שהזכות הקניינית של הקונים לא תתגבש, עד לרישום העסקה בטאבו. למעשה, רק בכך תושלם העסקה. לכן, אפעל בשילוב ידיים עם עורך הדין של הקונים להשלמת הרישום, כדי שאתם לא תהוו בשום מצב גורם מעכב בעסקה.
4. תכנון מס בעסקה: נדבך משמעותי מאוד בעבודתי, במיוחד כשמדובר במכירת דירה שניה, נוגע לתכנון המס בעסקה. כידוע, מכירת דירה שניה חייבת במס שבח בשיעור של 25% משווי הרכישה. במסגרת תפקידי אפעל כדי להפחית את תשלומי המס למינימום ההכרחי, כדי שלא תשלמו שקל עודף אחד לרשויות המס.

מס שבח על דירה שניה

כעת, ארחיב לכם על תכנון המס במכירת דירה שניה. כדי שתבינו במה מדובר, חשוב להקדים ולהבהיר כי על פי חוק מיסוי מקרקעין מוכרי דירות בישראל חייבים במס שבח בשיעור של 25%. ואולם, על פי רוב, מכירת דירת מגורים שהיא דירתכם היחידה תהיה פטורה ממס שבח.

לעומת זאת, מכירת דירה שניה ומעלה, כלומר שיש בבעלותכם דירה נוספת חוץ מהדירה הנמכרת, תהיה חייבת במס. להלן אסביר כיצד ניתן להפחית את חבות המס הזו.

איך להפחית את תשלומי המס על דירה שניה?

ישנן מגוון דרכים באמצעותן נוכל להפחית את תשלומי מס השבח, גם כאשר מדובר בדירה שניה. אני אציג לכם חלק מאותן דרכים, אך חשוב לי להדגיש כי בענייני מיסוי מקרקעין, אין שני מקרים דומים. על כן, חשוב מאוד לבוא לייעוץ מדויק בשבילכם לפני כל עסקה, כדי שנתאים את המכירה בדיוק לצרכים שלכם ותמנעו מתשלום מס עודף.

מס שבח משפרי דיור

פעמים רבות מגיעים אליי לקוחות שמוכרים דירה שניה, ואולם למעשה לא מדובר בדירה שניה באמת אלא בדירה שניה רגעית. למה הכוונה? אותם לקוחות הם משפרי דיור. הם קנו דירה חדשה במטרה לעבור אליה ולמכור את דירתם המקורית. כך, נוצר מצב בו ברגע מכירת דירתם המקורית יש בבעלותם שתי דירות ולכאורה הם לא יהיו זכאים לפטור ממס שבח לדירת מגורים יחידה.

אלא שגם המחוקק הכיר באבסורד שבכך. שהרי, לא מדובר במכירת דירה שניה אמיתית אלא במכירת דירה יחידה. מכיוון שכך, אם קניתם את הדירה החדשה ב-18 החודשים שקדמו למכירת הדירה הנוכחית (או שנכנסתם לדירה ב-12 החודשים שקדמו למכירה אם מדובר בדירה מקבלן), תוכלו להמשיך וליהנות מפטור ממס שבח לדירת מגורים יחידה ולא תשלמו מס מיותר.

מס שבח על דירה שהתקבלה בירושה

על פי חוק מיסוי מקרקעין, אם הדירה השנייה שאתם מוכרים היא דירה שהתקבלה בירושה תהיו זכאים לפטור ממס שבח. זאת, בתנאי שאתם עומדים בקריטריונים שלהלן:

1. אתם בני זוג / צאצאים / בני זוג של צאצאים של המוריש
2. הדירה הייתה דירתו היחידה של המוריש לפני מותו
3. אם המוריש עצמו היה מוכר את הדירה, הוא היה זכאי לפטור ממס שבח לדירת מגורים יחידה

הסכם ממון בין בני זוג

חזקת התא המשפחתי קובעת כי לעניין מיסוי מקרקעין, ככלל, רואים בני זוג כמי שמוכרים וקונים נכסים במשותף. לכן, בני הזוג לא יוכלו ליהנות פעמיים מפטור ממס שבח לדירת מגורים יחידה, אלא רק פעם אחת במשותף עבור שניהם.

ואולם, הסכם ממן אפקטיבי יכול להפריך את חזקת התא המשפחתי. לא אחת ליוויתי עסקאות בהן ערכנו מראש הסכם ממון המגדיר כי הדירה הנוספת תהיה בבעלות אחד מבני הזוג בלבד וכי הוא ייהנה מכלל הפירות מהדירה. משכך, מיסוי מקרקעין הכיר בכך שחזקת התא המשפחתי אינה תקפה יותר וכאשר מכרנו את הדירה המוכרים נהנו מפטור ממס שבח לדירה יחידה, למרות שהלכה למעשה היו בבעלות בני הזוג שתי דירות.

הפחתת השבח החייב במס

דרך נוספת שאני נוקט בה לשם צמצום המס בעסקה, היא הפחתת השבח החייב במס. כידוע, השבח מוגדר כרווח הנקי שלכם בעסקה ומחושב באופן הבא:

השבח החייב במס = הוצאות מותרות בניכוי – מחיר הרכישה – מחיר המכירה של הדירה

כלומר, יש להפחית מהכספים שקיבלתם עבור הדירה את המחיר בו רכשתם אותה וכן הוצאות שהוצאתם לשם השבחת הדירה. כך, נגיע לסך השבח החייב במס על פי חוק. סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין מפרט אילו הוצאות מותרות בניכוי, ובכללן ניתן למצוא את ההוצאות שלהלן:

1. מיסים ואגרות ששילמתם על הנכס
2. התאמות אינפלציוניות
3. הוצאות עו"ד, רו"ח ושמאי
4. דמי תיווך
5. הוצאות שהוצאתם לשיפוץ הנכס
6. ועוד…

בכל עסקה שאני מלווה אני בוחן כיצד נוכל להגדיל את סך ההוצאות המותרות בניכוי למקסימום האפשרי. מטבע הדברים, הדבר מוביל להפחתת השבח החייב במס וממילא להפחתת המס בעסקה. זו שיטה נוספת בה אני נוקט כדי להפחית את תשלומי מס השבח במכירת דירה שניה.

כמה שכר טרחה תשלמו לעורך דין על מכירת דירה שניה?

וכעת, לשאלה בה פתחנו את המאמר. מה לגבי שכר טרחת עורך דין במכירת דירה שניה? אני מקווה שאם הגעתם עד לפה, אתם כבר מבינים מדוע הערך של עורך דין במכירת דירה שניה הוא גבוה. מעבר לכך, כפי שראינו, תוכלו אף לנכות את ההוצאות המשפטיות מהשבח בעסקה ובכך להפחית עוד יותר את תשלומי המס.

הלכה למעשה, שכר הטרחה נע בין 0.5% לבין 1.5%, פלוס מע"מ. אני ממליץ לכם לבחור בעורך דין לפי מידת המומחיות שלו, הניסיון שלו והיחס שהוא מעניק ללקוחותיו ולא לפי גובה שכר הטרחה. זאת, מאחר שחיסכון של כמה אלפי שקלים עלול לעלות לכם ביוקר לאחר מכן. מאידך, אין צורך לשלם שכר טרחה עודף לשווא. לא תמיד היקר הוא הטוב יותר. לכן, בחנו את מומחיותו וניסיונו של עורך הדין שלכם, ולא את גובה שכר הטרחה שלו.

משרד עו"ד חיים פרטוש

מוכרים דירה שניה ומחפשים עו"ד? פנו אל עו"ד חיים פרטוש לקבלת שירות מקצועי מהשורה הראשונה בתחום – ובמחירים הוגנים. עו"ד פרטוש הינו עו"ד וותיק ומנוסה, המתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובמיסוי מקרקעין בפרט. אצל עו"ד פרטוש, תהנו משירותי ONE STOP SHOP – טיפול בכלל צרכיכם המשפטיים, מהקצה אל הקצה. קבעו פגישת ייעוץ ראשונית במשרד, והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים שכבר נהנו משירותיו של עו"ד פרטוש.