האם בעלות בשליש דירה נחשבת לבעלות בנכס לעניין מס רכישה? האם רכישת שליש דירה חייבת במס כמו רכישת דירה רגילה? באילו מצבים הפטור משליש דירה יגדל לחצי דירה? שאלות אלו ונוספות מתעוררות סביב חבות מס הרכישה בשליש דירה. המשיכו לקרוא ומצאו את כל התשובות לשאלות אלו.
חובת תשלום מס רכישה
דיני מיסוי מקרקעין קובעים כי על רוכשי מקרקעין מוטלת חובת תשלום מס רכישה על פי התקנות. שיעורי המס משתנים בהתאם למספר קריטריונים, כאשר המרכזי שבהם הוא קריטריון הנכסים הנוספים של הרוכש – האם זוהי דירתו היחידה או שיש בבעלותו נכסים נוספים.
במקרים בהם הדירה מוגדרת כדירה יחידה עבור המוכר, שיעורי מס רכישה יהיו נמוכים יחסית, אם כי המס עודנו יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים. לעומת זאת, אם הדירה אינה דירתו היחידה של המוכר אלא דירה שנייה ומעלה, המס יהיה גבוה הרבה יותר.
סכום המס שתשלמו נקבע כפונקציה לשוויה של הדירה. החוק מחייב את הרוכשים לשלם מס בשיעור מסוים ממחיר הדירה. במקרים בהם הדירה לא נרכשה במחיר מלא, המס יחושב לפי שווי השוק של הדירה ולא לפי מחיר הרכישה בפועל. להלן נעמוד על שיעורי המס לדירה יחידה ודירה שאינה יחידה, וכן על פטור ממס רכישה לנכים.
תוך כמה זמן צריך לשלם מס רכישה? נוכחנו לדעת כי רוכשי מקרקעין חייבים בתשלום מס רכישה. כעת, הגיע הזמן לשאול כיצד התשלום מתבצע בפועל. שני מושגים שצריך להכיר: שומה עצמית ושומת מנהל ולפי זה נדע תוך כמה זמן צריך לשלם מס רכישה.
שיעורי המס לדירה יחידה
מס הרכישה בישראל בנוי בשיטת המדרגות. כלומר, על כל "מדרגה" במחיר ישלם הקונה שיעור מס אחר. שיעורי המס לדירה יחידה נחלקים ל-5 מדרגות. כפי שנראה להלן, מדרגות אלו אינן תקפות לנכים, הנהנים מפטור ממס רכישה לנכים.
עד לסכום של 1,978,745 שקלים, ייהנו הרוכשים מפטור מלא ממס רכישה. זאת, כמובן, בתנאי שאין בבעלותם דירות נוספות. על יתרת המחיר מעבר לסכום זה, ישלמו הרוכשים מס בשיעורים בודדים, כדלקמן:
עד ל-2,347,040 שקלים, הרוכש ישלם מס רכישה בשיעור 3.5%. עד לסכום של 6,055,070 שקלים, ישלם הרוכש מס רכישה בשיעור של 5%. עד לסכום של 20,183,565 שקלים, שיעור המס עומד על 8%. מכאן והלאה, המס יעמוד על 10%.
שיעורי המס לדירה שנייה
אם אתם רוכשים דירה ובבעלותכם נכס מקרקעין נוסף, שיעורי המס שתשלמו יהיו גבוהים באופן משמעותי. החל מהשקל הראשון, תחויבו במס רכישה בשיעור של 8% ממחיר הדירה. החל ממחיר של 6,055,070 שקלים, המס יעמוד על 10%.
לצורך העניין, על דירה שמחירה 2.5 מיליון שקלים תשלמו, בהנחה שזו דירתכם היחידה, מס רכישה בסך של כ-50 אלף שקלים. במידה שיש ברשותכם דירה נוספת, משמע שיעורי המס הם לדירה שנייה, חבות המס תזנק ל-200 אלף שקלים, למעלה מפי 4 מחבות המס לדירה ראשונה.
להלן נציג טבלה פשוטה, המסכמת את ההבדלים בשיעורי מס הרכישה בין רוכשי דירה ראשונה לבין רוכשי דירה שנייה:
טבלת מדרגות מס רכישה – דירה יחידה ודירה שנייה
| מחיר דירה יחידה | שיעור המס | מחיר דירה שנייה ומעלה | שיעור המס | |
| מדרגה ראשונה | 0 עד 1,978,745 ₪ | 0% | 0 עד 6,055,070 ₪ | 8% |
| מדרגה שנייה | 1,978,745 עד 2,347,040 ₪ | 3.5% | 6,055,070 ₪ ומעלה | 10% |
| מדרגה שלישית | 2,347,040 עד 6,055,070 ₪ | 5% | X | X |
| מדרגה רביעית | 6,055,070 עד 20,183,565 ₪ | 8% | X | X |
| מדרגה חמישית | 20,183,565 ₪ ומעלה | 10% | X | X |
ראינו כי שיעורי המס לדירה שנייה ומעלה גבוהים במידה ניכרת משיעורי המס לדירה יחידה. כעת נבחן האם רכישת דירה, כאשר בבעלותכם שליש דירה נוספת, נחשבת רכישת דירה יחידה או רכישת דירה שנייה.
שליש דירה מס רכישה – הטבת המס נשמרת!
נניח כי בבעלותכם שליש דירה, וכעת רכשתם דירה אחרת. האם תתחייבו על הדירה הנוספת בשיעורי מס רכישה לדירה יחידה או בשיעורי מס לדירה שנייה?
תשמחו לדעת כי חוק מיסוי מקרקעין קובע כי בעלות בשליש דירה אינה נחשבת לבעלות בדירה נוספת, וממילא שיעורי המס יישארו שיעורי מס לדירה יחידה. על כן, אם יש בבעלותכם שליש דירה וכעת רכשתם דירה נוספת, על הדירה החדשה תשלמו מס רכישה לדירה יחידה ולא מס רכישה לדירה שנייה ומעלה.
במטרה שהדברים לא יישארו באוויר, נביא את סעיף החוק הרלוונטי במלואו, מתוך חוק מיסוי מקרקעין:
49 ג: יראו את הדירה הנמכרת כדירת המגורים היחידה שבבעלות המוכר גם אם יש לו, בנוסף על הדירה הנמכרת, דירת מגורים שנתקיים לגביה אחד מאלה:
…
(3) חלקו של המוכר בבעלותה הוא אינו עולה על שליש ולגבי דירה שהתקבלה בירושה – אינו עולה על מחצית.
אם כן, סעיף 49 ג לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי בעלות בשליש דירה אינה שוללת את הטבת מס הרכישה לדירת מגורים יחידה. גם אם יש בבעלותכם שליש דירה נוספת, תוכלו להמשיך וליהנות משיעורי המס המופחתים לדירה יחידה.
כעת, נעבור לעסוק בשתי סוגיות נוספות העולות מהסעיף – בעלות במחצית דירה שהתקבלה בירושה וכן בעלות במספר שלישי דירות.
הדירה התקבלה בירושה? הטבה עד לבעלות ב-50% מהנכס!
ראינו לעיל את סעיף החוק, לפיו בעלות בשליש דירה אינה שוללת את הטבת מס הרכישה לדירת מגורים יחידה. הסיפא של הסעיף מרחיבה הטבה זו, כאשר מדובר במכירת דירה שהתקבלה בירושה. במקרים בהם הדירה התקבלה בירושה, תוכלו להיות בעלים של עד 50% מהדירה מבלי שהדבר יפגע בהטבת מס הרכישה לדירת מגורים יחידה. על כן, גם אם בבעלותכם מחצית דירה שקיבלתם בירושה וכעת רכשתם דירה חדשה, על הדירה החדשה תשלמו שיעורי מס לדירה יחידה ולא לדירה שנייה ומעלה.
בעלות במספר דירות
לקוחות רבים שואלים אותנו האם בעלות בשליש דירה במספר דירות נוספות שומרת על הטבת המס. התשובה היא כי ההטבה יכולה להישמר, גם במקרים אלו. עם זאת, מדובר במקרים מסובכים ומורכבים יותר. על כן, ככל שאתם מגיעים למצב שכה, פנו אל עורך דין מקרקעין וקבלו ייעוץ מקיף ומקצועי באשר למיסוי מקרקעין בכלל ולשליש דירה מס רכישה בפרט.
הטבה חד כיוונית!
חשוב לשים לב שההטבה היא חד כיוונית, ולא דו כיוונית. כלומר, מי שבבעלותו שליש דירה וקונה דירה חדשה – נהנה מהטבת המס. ואולם, אם בבעלותכם דירה וכעת אתם קונים שליש דירה נוספת – לא תהנו מהטבת המס על שליש הדירה החדשה.
משרד עו"ד חיים פרטוש
קונים או מוכרים דירה? זקוקים לייעוץ מס מקצועי ומקיף? פנו אל עו"ד חיים פרטוש ותהנו משירותים מהשורה הראשונה בתחום. עו"ד פרטוש הינו עו"ד וותיק ומנוסה, עו"ד מקרקעין המתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובדיני מיסוי מקרקעין בפרט. אצל עו"ד פרטוש, תהנו משירותי ONE STOP SHOP – כל השירותים במקום אחד. קבעו פגישת ייעוץ ראשונית במשרד, והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים שכבר נהנו משירותיו של עו"ד פרטוש.
