במסגרת תפקידי כעורך דין מקרקעין, ליוויתי משכירי דירות רבים בהליכי תביעה לפינוי מושכר – הליך מזורז שנועד לסייע לכם להוציא מהנכס שוכרים שהפרו את תנאי השכירות. כמו כן, ייצגתי שוכרים שהוגשו כנגדם תביעות שכאלו שלא כדין. במאמר זה אציג לכם את הליך התביעה לפינוי מושכר, אסביר באילו נסיבות הוא מוצדק וכיצד נכון להשתמש בכלי זה. כך, תוכלו להכיר אותו ולהתנהל בהתאם בתבונה ובדיוק משפטי.
תביעה לפינוי מושכר – מה זה ואיך זה עובד?
ברצוני לפתוח בהסבר קצר ותמציתי על הליך התביעה לפינוי מושכר. לאחר מכן, ארחיב אודות ההליך ואופן השימוש בכלי התביעה לפינוי מושכר.
אם אתם מתמודדים עם שוכר סרבן, תוכלו להגיש תביעה מזורזת לפינוי מושכר בהתאם לתקנות סדר הדין החדשות. בתביעה לפינוי מושכר ביכולתכם לבקש אך ורק פינוי של הדירה ולא פיצויים כלכליים בגין נזק שנגרם לכם. פסק הדין יינתן תוך חודשיים וחצי לכל היותר ממועד הגשת התביעה. אם השוכר לא יפנה את הנכס גם לאחר פסק הדין, תוכלו לפנות להוצאה לפועל שתדאג לפינוי השוכר.
אני אדגיש כי ניסיון ארוך שנים לימד אותי כלל פשוט – אם ברצונכם שהתביעה שלכם תתקבל וההליכים יתקדמו ביעילות ובזריזות, הגישו את התביעה בעזרת עורך דין מקרקעין מנוסה בתחום. הדיוק המשפטי וההיכרות עם המערכת יאפשרו לכם ליהנות מיעילות ההליך ולהתמודד עם תופעת שוכרים סרבנים בצורה הטובה ביותר.
תביעה לפינוי מושכר – מתי צריך את זה?
תחילה, אפתח בהצגת המצבים בהם ניתן להגיש תביעה לפינוי מושכר. לא ניתן להגיש תביעה זו בכל מקרה, אלא רק בתרחישים בהם השוכר נותר בנכס בניגוד לתנאי החוזה. ישנם שלושה אירועים עיקריים אשר יכולים ליצור מצב שכזה:
- שוכר שלא עוזב את הדירה בתום תקופת השכירות: זהו המצב הקלאסי ביותר בו תוגש תביעה לפינוי מושכר – השוכר לא מתפנה מהנכס למרות שתמה תקופת השכירות שלו ועל כן יש צורך בהגשת תביעה לפינוי מושכר.
- שוכר שהפסיק לשלם שכר דירה: במקרים אחרים השוכר מפסיק לשלם שכר דירה בתוך תקופת השכירות. אם המשכיר נתן לשוכר הזדמנות סבירה לשלם את שכר הדירה והשוכר בכל זאת לא עשה כן, השוכר יוכל להגיש תביעה לפינוי מושכר.
- שוכר שהפר הפרה יסודית של חוזה השכירות: אם השוכר הפר הפרה יסודית של תנאי החוזה, תוכלו לבטל את החוזה והשוכר יצטרך לעזוב את הדירה. אם יסרב, ניתן יהיה לפנות לאפיק התביעה לפינוי מושכר. אציין כי השאלה איזו הפרה נחשבת ליסודית וכן האם הפינוי מוצדק בנסיבות העניין עלולה להיות סבוכה במקצת.
ניסיון אישי ארוך שנים לימד אותי כי בעוד שתביעות פינוי מושכר לאחר תום החוזה מצליחות במרבית המקרים, תביעות בגין הפסקת תשלום או הפרת תנאי חוזה מתקשות יותר להצליח. בית המשפט לא ממהר לפנות שוכרים מדירותיהם בתוך תקופת השכירות ומעדיף לאפשר להם לתקן את התנהלותם במקום.
ובכל זאת, לעיתים תביעות אלו מצליחות. במקרים בהם ישנה הפרה ברורה של חוזה השכירות ונראה כי לשוכר לא יהיה קושי מהותי למצוא דירה אחרת, גם אם משמעותית פחות טובה, בית המשפט יוכל להורות על פינויו של השוכר מהנכס.
עם זאת, לעיתים בעלי דירות מגישים תביעות לפינוי מושכר בגין הפרת חוזה במקרים שאינם מתאימים לכך. זכור לי במיוחד תיק בו טיפלתי לפני מספר חודשים, שם הוגשה תביעה שכזו בגין כך שהלקוח שלי, השוכר, הכניס לדירה כלב בניגוד לתנאי החוזה. דיון קצר בבית המשפט שכנע את השופטים בטענתנו הפשוטה, לפיה לא מדובר בהפרה יסודית של תנאי החוזה, ומשכך תביעת המשכיר לפינוי המושכר – נדחתה.
האם מותר לתבוע גם פיצויים בתביעה לפינוי מושכר?
התשובה לשאלה האם מותר לתבוע פיצויים לצד תביעה לפינוי מושכר היא חד משמעית – לא. על פי תקנות סדר הדין תביעה שכזו תעסוק בפינוי הנכס בלבד ולא בבירורים כלכליים כלשהם. תביעות שכאלו ניתן להגיש בנפרד לפי סדר הדין הרגיל.
תביעה לפינוי מושכר – איך זה עובד בפועל
הליך התביעה לפינוי מושכר מוסדר בתקנות 78 עד 82 לתקנות סדר הדין האזרחי. תקנות סדר הדין קובעות כי ראשיתו של הליך התביעה בהגשת כתב תביעה על ידי המשכיר. לאחר מכן, יינתנו 30 ימים בלבד לשוכר להגיש כתב הגנה מטעמו, מחצית הזמן המקובל בהליכים רגילים.
לצד כתב התביעה או כתב ההגנה, נדרש כל צד להגיש תצהיר כתוב המפרט את העובדות הרלוונטיות, טענותיו המשפטיות וכן חוות דעת מומחים, ככל שיהיה מעוניין בכך. לתצהיר יצורף כל מסמך הנוגע להליך וכן רשימת עדים מטעמו.
דיון בתביעה לפינוי מושכר ייקבע תוך 30 ימים ממועד הגשת כתב ההגנה. תקנה 80(ז) קובעת כי בעלי הדין יגישו את כל טענותיהם הכתובות והאסמכתאות המשפטיות הדרושות, עד 14 יום לפני יום הדיון. אורך הטיעונים בכתב לא יעלה על 5 עמודים. כך, שומר בית המשפט על ההליך מהיר וענייני.
בניגוד להליכים הרגילים, בתביעה לפינוי מושכר לא תתקיים ישיבת קדם משפט בין הצדדים. הצדדים יגיעו לדיון אחד מרוכז בפני בית המשפט הדן בהליך, במועד שנקבע על ידו לפי לוח הזמנים הקבוע בתקנות.
אף השופט עצמו נדרש, על פי התקנות העוסקות בתביעה לפינוי מושכר, לעבוד ביעילות. מחובתו של השופט לפסוק בהליך תוך 14 יום לכל היותר. במקרים חריגים, נשיא בית המשפט בו מתנהל ההליך (בית משפט השלום הרלוונטי) יאפשר דחייה של מועד מתן פסק הדין. אולם ככלל, דחיה מעבר לתקופה של שבועיים אינה מתאפשר.
מעבר לכך, התקנות מורות לשופטים לכתוב פסק דין קצר וענייני. אין להיסחף לנימוקים ארוכים ופירוט נרחב. עם זאת, במקרים שיש בפסק הדין חידוש תקדימי או עניין מיוחד לציבור, יוכל בית המשפט לנמק את פסיקתו בהרחבה.
שוכר שלא קיים את פסק הדין
למרבה הצער, משכירים רבים נאלצים להתמודד עם מצב בו גם לאחר פסק דין בהליך תביעה לפינוי מושכר – השוכר לא עוזב את הנכס. במקרים שכאלו נפתח תיק בהוצאה לפועל, אשר תפעל למימוש פסק הדין בהקדם האפשרי.
חיים פרטוש משרד עו"ד
משכירים דירה והשוכר לא עוזב את הנכס? הוגשה כנגדכם תביעה לפינוי מושכר של כדין ואתם נאלצים להתמודד עימה? פנו אליי לקבלת ייעוץ וייצוג משפטי מהשורה הראשונה בתחום.
אני, עו"ד חיים פרטוש, מתמחה בדיני מקרקעין ובעל ניסיון רב בייצוג בהליכי תביעה לפינוי מושכר. אצלי תהנו משירותי ONE STOP SHOP – כל השירותים במקום אחד. המשמעות היא שלא אסתפק בטיפול בהליך התביעה לפינוי מושכר, אלא אטפל בצרכיכם המשפטיים סביב חוזה השכירות מ-א' ועד ת'. קבעו פגישת ייעוץ ראשונית במשרד, והצטרפו ללקוחותיי המרוצים.
