כמי שמלווה פרויקטים של תמ"א 38/2 באופן שוטף, אני יודע עד כמה המעברים עלולים להקשות על בעלי דירות קשישים המתגוררים בבניין. גם המחוקק היה מודע לכך, ועל כן העניק לבעלי דירות מבוגרים זכויות עודפות בתמ"א 38/2. להלן אציג לכם זכויות אלו ואסביר כיצד הן מיטיבות עם בעלי הדירות הקשישים.
הקושי המיוחד לקשישים בתמ"א 38/2
אזכיר בקצרה כי במסגרת תמ"א 38/2 הבניין נהרס עד היסוד ותחתיו בונה היזם בניין חדש. זאת, בניגוד לתמ"א 38/1 שם רק מחוזק ומורחב הבניין הקיים אך הוא לא נהרס.
כתוצאה מהאופי של תמ"א 38/2, לדיירים אין מנוס כמובן אלא לעבור לדירה אחרת לאורך שנות העבודות ולשוב לדירה המחודשת שלהם עם השלמת הפרויקט. עבור רוב הדיירים מדובר בטרחה סבירה יחסית. ואולם, עבור הדיירים המבוגרים אשר חווים פינוי בינוי בגיל 70 עד 74, מעברים וטלטלות שכאלו עלולים להוות טורח של ממש.
מעבר לכך, קיים חשש כי הדיירים הקשישים לא יזכו לקצור את פירות ההשקעה בפרויקט, פירות שנקצרים לא אחת שנים ארוכות לאחר תחילת הפרויקט. חשש שכזה מעלה ספקות באשר לכדאיות של הפרויקט עבור אותם דיירים.
אלו הקשיים המרכזיים של דיירים קשישים בתמ"א 38/2. עצם עזיבת הבית קשה עליהם, והמעבר הכפול מכביד עליהם עוד יותר. החשש שלא ייהנו מהבניין החדש עם גמר העבודות מאפיל על כדאיות הפרויקט כולו עבורם. המחוקק נקט בשורה של צעדים, אותם אציג מיד, כדי להקל על הדיירים הקשישים בתמ"א ולאפשר לעסקאות לצאת לפועל בצורה נוחה שלא תפגע במי מהדיירים. בנוסף, כמובן, עו"ד פינוי בינוי יכול לסייע לקבל את הזכויות בפועל.
מי נחשבים לקשישים בתמ"א 38/2?
אני אתחיל בהצגת התנאים לזכאות לזכויות קשישים בתמא 38 2. כדי להיות זכאים לתמורה מיוחדת, על בעל הדירה הקשיש להתגורר בדירה במשך שנתיים לכל הפחות עובר למועד החתימה על ההסכם. מעבר לכך, עליו לעמוד באחת מהחלופות שלהלן:
- במועד החתימה היה גילו של הקשיש 70 שנה לפחות;
- במועד החתימה היה גילו של הקשיש 75 שנה ומעלה – זכות לתמורה רחבה יותר;
- חולה הנוטה למות (לפי הערכת רופא נותרו לו לכל היותר 6 חודשים) – זכות לתמורה מורחבת.
אם הקשיש התגורר בנכס במשך שנתיים קודם למועד החתימה ומבחינת גילו או מצבו הוא עונה על אחת ההגדרות האמורות, הקשיש יהיה זכאי לתמורה המיוחדת. חשוב לי לציין כי גם אם מדובר בבני זוג שרק אחד מהם הגיע לגיל העונה על הקריטריונים, שני בני הזוג יהיו זכאים לתמורה המיוחדת.
עם זאת, עליי לציין כי בפרויקטים בהם 80% מבעלי הדירות נתנו את הסכמתם עוד קודם 1 ביולי 2023, בעלי הדירות הקשישים לא יהיו זכאים לתמורה מיוחדת. מכיוון שכך, בפרויקטים שכאלו, סירוב של בעלי דירות קשישים ייחשב סירוב בלתי סביר אף אם לא הוצעה להם תמורה מיוחדת.
זכויות קשישים בתמא 38 2 – תמורה מיוחדת
עד כאן הסברתי מי נחשבים לקשישים ומדוע קיימת הצדקה להעניק להם תמורה מיוחדת. כעת, אציג את אותה התמורה לה זכאים בעלי דירות קשישים.
היזם יהיה מחויב להציע לבעלי דירות בגיל 70 ומעלה, כאלטרנטיבה לדירת התמורה הרגילה בבניין החדש, אחת מהחלופות הבאות:
- היזם יציע לקשיש 2 דירות תמורה קטנות בשווי מצטבר דומה לשוויה של דירת התמורה שהיה צריך לקבל;
- היזם יציע לקשיש דירת תמורה קטנה יותר + תשלומי איזון;
- תמורה חלופית מיידית מחוץ לפרויקט (לבחירת הקשיש מבין החלופות שיוצגו): מעבר לדיור מוגן + תשלומי איזון / רכישת דירה חלופית מחוץ לפרויקט ובסמוך לו בשווי דירת התמורה / קבלת תשלום בשווי דירת התמורה לצורך רכישת דירה חלופית.
לדייר בגיל 75 ומעלה, היזם יהיה מחויב להציע את החלופה השלישית שהצגתי. בנוסף, יוכל להציע לו גם אחת מהחלופות הראשונות שהצגתי, בתוך הפרויקט. חולה הנוטה למות יהיה זכאי להצעת תמורה חלופית מחוץ לפרויקט.
היתרון של תמורות אלו הוא שהן נותנות מענה מיידי יותר לקשישים. כך, למשל, אם הקשיש יקבל דירה חלופית מחוץ לפרויקט, הוא לא יצטרך לכתת רגליו מחוץ לדירה וחזרה אליה עם השלמת העבודות. כמו כן, הוא יקבל במיידי דירה חדשה בשווי דירת התמורה ולא יצטרך לחשוש מכך שלא יקצור את פירות הפרויקט. כך, התמורות הקבועות בחוק עונות על הצורך המיוחד של בלעי דירות קשישים שהצגנו לעיל.
זכות הקשישים לסרב לתמא 38 2
חשוב לי להדגיש כי מעבר לזכות הקשישים לתמורה מורחבת כפי שהצגתי, לקשישים זכות לסרב לתמא 38 2 אם לא יוצעו להם התמורות האמורות. סירוב שכזה ייחשב לסירוב סביר. מאחר שמדובר בסירוב סביר לא ניתן יהיה להתחיל בעבודות בהיעדר הסכמתו, גם אם למעלה מ-2/3 מבעלי הדירות כבר חתמו על הסכמה אל מול היזם.
אני אספר לכם כי לא אחת מתעוררות מחלוקות נוקבות סביב השאלה האם אכן הוצעו לקשישים כלל התמורות המגיעות להם אם לאו. פעמים רבות ייצגתי קשישים בהליכים אלו והוכחנו כי היזם לא הציע לקשישים את התמורה המגיעה להם על פי חוק. משכך, העבודות לא יצאו לפועל עד שהוצעה ללקוחותיי התמורה המגיעה להם. לכן, כמובן, חשוב להגן על האינטרסים שלכם עם עו"ד תמ"א.
חיים פרטוש משרד עורכי דין
אני, עו"ד חיים פרטוש, מתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובהתחדשות עירונית בפרט. אצלי תקבלו שירות כולל בשיטת ONE STOP SHOP, המציע ליווי משפטי כולל בפרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי. הבניין שלכם עובר תמ"א? פנו אליי ודאגו לאינטרסים שלכם בפרויקט. צרו קשר והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים.
