אני בטוח שאתם מכירים את תמא 38/1, אך ייתכן שעוד לא שמעתם על תמא 38/2. כמי שעוסק שנים בתחום ההתחדשות העירונית אני יכול להגיד לכם כי תמא 38/2 היא תוכנית רבת מעלות, לא מוכרת מספיק ואשר יכולה להיות רווחית בהשוואה לתמא 38/1. על כן, במאמר זה אציג לכם את התוכנית ואעמוד על ההבדלים בינה לבין ת"א 38/1 ותוכניות פינוי בינוי.
הכירו את תמ"א 38/2
אני אזכיר תחילה כי תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית שמטרתה חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. עד לשנות ה-80 סטנדרט הבנייה בישראל לא היה עמיד מספיק מפני רעידות אדמה הצפויות באזור, ועל כן יש צורך אמיתי בחיזוק מבנים ישנים שאינם יציבים מספיק.
רשויות המדינה יצרו מנגנון ייחודי לחיזוק המבנים באופן שעשוי להניב רווחים לכל המעורבים בדבר – הדיירים או היזם יוזמים את חידוש הבניין. היזם מחדש את הבניין מבלי לשלם על הקרקע. בתמורה, הוא יגדיל ויחזק את הדירות הקיימות וכן יבנה דירות חדשות אותן ימכור בשוק החופשי.
כך, כל הצדדים יוצאים מרוצים – בעלי הדירות בבניין מקבלים בניין יציב ודירות גדולות יותר, היזם מוכר דירות חדשות מבלי שנדרש לשלם עבור הקרקע אלא עבור עלויות הבנייה בלבד (כולל כמובן עלויות חיזוק והרחבת הבניין), שוק הנדל"ן נהנה מדירות חדשות – לרוב בלב אזורי הביקוש, המדינה נהנית מכך שהמבנים מחוזקים ומופחת החשש מפני קריסתם.
כאן, התוכנית מתחלקת לשתי תוכניות משנה אותן אציג בפניכם: תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2. תמ"א 38/1 נקראת גם "תמ"א 38 חיזוק ועיבוי". במסגרת תוכנית זו, הבניין מחוזק, מוגבה ומורחב, וכל זאת מבלי להרוס את הבניין עצמו. לעומת זאת, תמ"א 38/2 נקראת "תמ"א 38 הריסה ובנייה", שכן הבניין נהרס עד היסוד ותחתיו נבנה בניין חדש.
אם כן, בתמ"א 38/1 הבניין הקיים נותר על תילו והוא רק מורחב ומחוזק. מנגד, בתמ"א 38/2 הבניין נהרס ונבנה מחדש, במתכונת פינוי בינוי.
תמ"א 38/2 – מאפיינים:
רובנו יודעים כיום מה זה פינוי בינוי. אך חשוב לי להציג לכם מאפיינים מהותיים של תמ"א 38/2 המייחדים אותה ומבדילים בינה לבין תמ"א 38/1 ופינוי בינוי למתחמי מגורים:
- תוכנית לבניין מסוים בלבד: תמ"א 38/2 מבוצעת בבניין בודד. אין צורך בהכרזה על אזור כמיועד פינוי בינוי. זאת, בשונה כמובן מהתחדשות עירונית מסוג פינוי בינוי שם הרשויות מכריזות על אזור כמיועד פינוי בינוי.
- לא נדרש שינוי תב"ע: כדי להתניע פרויקט פינוי בינוי למתחמי מגורים, נדרש שינוי תב"ע. בתמ"א 38/2 אין צורך בשינוי תב"ע ודי באישור התוכניות אצל ועדת התכנון המקומית.
- הסכמה של 66% מבעלי הדירות: די בהסכמת 66% מבעלי הדירות כדי להתחיל בעבודות, בניגוד לפינוי בינוי למתחמי מגורים שם נדרשת הסכמה של 100% לשם כך. עם זאת, ככל שקיימת התנגדות מצד המיעוט לתחילת העבודות, נדרש אישור בית המשפט כדי להתחיל בעבודות בפועל. בית המשפט יבחן האם סירוב המיעוט סביר וככל שהסירוב אינו סביר – יורה להתחיל בעבודות.
- פרויקט קצר אך ללא פיתוח עירוני: אני אדגיש כי תמ"א 38/2 קצר משמעותית מפינוי בינוי למתחמי מגורים. עם זאת, פינוי בינוי למתחמי מגורים כולל פיתוח עירוני כולל של האזור, מה שאין כן בתמ"א 38/2.
- מימון מגורים חלופיים לאורך העבודות: ככלל, בתמ"א 38/1 היזם לא מממן לבעלי הדירות מגורים חלופיים לאורך העבודות שכן הדיירים יכולים להישאר בביתם. בתמ"א 38/2 הדבר לא מתאפשר כמובן ועל כן היזם מממן לבעלי הדירות מגורים חלופיים לפי שווי השוק של דירתם בעת מסירתה ליזם, בתוספת עלויות הובלה.
- קבלת דירת תמורה בבניין החדש: כל בעלי הדירות יהיו זכאים כמובן לקבל דירות חדשות וגדולות יותר בבניין החדש. במסגרת ההסכם בין היזם לבין בעלי הדירות יש לקבוע מנגנון להקצאת הדירות החדשות בין בעלי הדירות.
- תמורה ייחודית לקשישים ונכים: בדומה לפינוי בינוי, היזם יהיה מחויב להציע לבעלי דירות קשישים ונכים תמורה ייחודית מעבר לדירת התמורה, בתוך הפרויקט או מחוצה לו.
- פטור ממיסוי מקרקעין: הגם שמדובר בעסקת קומבינציה, בעלי הדירות יהנו מפטורים משני מיסים: מס שבח וגם מס רכישה בעסקה. אני אדגיש כי מדובר בחיסכון המגיע למאות אלפי שקלים ולעיתים אף מעבר לכך עבור כל אחד מבעלי הדירות. עם זאת אציין כי הפטור מהיטל השבחה מורכב יותר ויש להתייעץ עם עו"ד מקרקעין בעניין. בררו אם חל היטל השבחה על הפרויקט והאם על בעלי הדירות או על היזם לשלמו.
מה עדיף – תמ"א 38/1 או תמ"א 38/2?
לא אחת מגיעות אליי נציגי דיירים המתלבטים איזה פרויקט עדיף עבור הבניין שלהם – תמ"א 38/1 או תמ"א 38/2. כמובן שאין לי תשובה גורפת עבורם ויש לבחון כל מקרה לגופו. עם זאת, אני מזכיר לאותם לקוחות כי בשלבים הראשונים של כל פרויקט תמ"א 38 יש להזמין שמאי שיבחן את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט.
על כן, אני מציע לאותם לקוחות לבקש מהשמאי חוות דעת כפולה – על הכדאיות הצפויה מתמ"א 38/1 וכן על הרווח שעשוי לצמוח להם מתמ"א 38/2. קבלת תמונה כלכלית מלאה יותר תסייע להחלטה. מעבר לכך, אני מציג להם את שורת השיקולים שלהלן:
- מגבלות תכנוניות: אני אדגיש כי לעיתים מגבלות תכנון שונות גורמות לכך שרק אחד הפרויקטים בר היתכנות. באותם מקרים כמובן שאין התלבטות אמיתית בין תמ"א 38/1 לתמ"א 38/2.
- משך הפרויקט: תמ"א 38/1 מהיר יותר בהשוואה לתמ"א 38/2 – עד כמה הזמן מהווה פקטור משמעותי עבורכם?
- איכות המוצר המוגמר: בעיני, בתמ"א 38/2 איכות המוצר המוגמר היא על פי רוב טובה יותר. זאת, מאחר שהבניין נבנה מחדש מן היסוד ואין צורך לבנותו טלאי על טלאי. עם זאת, טיב דירת התמורה תלוי כמובן בנסיבות הקונקרטיות ולא מדובר ביותר מכלל אצבע.
- נכונות בעלי הדירות להישאר / לעזוב את דירתם: אני מזכיר לבעלי הדירות כי בתמ"א 38/1 הם ייאלצו, ככל הנראה, להיוותר בדירתם תחת השיפוצים המאסיביים. בתמ"א 38/2 הם יצטרכו אמנם לעזוב את דירתם אך תוך מימון מגורים חלופיים למשך כל תקופת העבודות. לנדודים ולהישארות תחת העבודות יתרונות וחסרונות שיש לקחת בחשבון.
לאחר הצגת השיקולים השונים והבנת המגבלות הקיימות, אני מסייע ללקוחותיי לקבל את ההחלטה המושכלת ביותר. זו שתהיה המשתלמת עבורם מבחינה כלכלית ומבחינת נוחות ויעילות כאחד. כמובן שאנו מעלים שיקולים רבים נוספים הנוגעים לנסיבות הייחודיות לבניין שלהם אך אלו השיקולים העיקריים הנוגעים להתלבטות שהצגתי.
חיים פרטוש משרד עורכי דין
הבניין שלכם עובר תמ"א? פנו אליי ודאגו לאינטרסים שלכם בפרויקט. אני, עו"ד חיים פרטוש, מתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובהתחדשות עירונית בפרט. אצלי תקבלו שירות כולל בשיטת ONE STOP SHOP, המציע ליווי משפטי כולל בפרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי. צרו קשר והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים.
