כי שעוסק בדיני מקרקעין באופן יום יומי, אני יודע עד כמה מס הרכישה מכביד על הרוכשים בעסקה. על כן, תשמחו לשמוע כי תקנות מס רכישה מעניקות הטבה משמעותית מאוד לאוכלוסיות מיוחדות בתשלום מס הרכישה- הטבה שמפחיתה את תשלומי המס בעשרות אחוזים. המשיכו לקרוא ומצאו את כל המידע על הטבות במס הרכישה לנכים, משפחות חללי צה"ל ונפגעי פעולות האיבה, לפי תקנה 11 לתקנות מס רכישה.
תקנה 11 לתקנות מס רכישה – הנחה במס רכישה
אני בטוח שאתם יודעים כי רוכשי מקרקעין נדרשים לשלם מס רכישה בשיעורים גבוהים למדי, במיוחד כשמדובר בדירה שניה. מדרגות המס לדירה מתחילות מפטור מלא עד לכ-2 מיליון שקלים, ולאחר מכן מטפסות כל הדרך מ-3.5% ל-10%. מדרגות מס רכישה לדירה שניה מתחילות מ-8% החל מהשקל הראשון ומאמירות ל-10% מעל לכ-6 מיליון שקלים.
אני רוצה להדגיש שמדובר בתוספת של עשרות אם לא מאות אלפי שקלים לכל רכישת דירה. עוד חשוב לי להבהיר שלא תוכלו לקחת משכנתא עבור תשלום המס. תידרשו לשלם תחילה את המס, באופן שיפחית את ההון העצמי שיוותר לכם לרכישת הדירה עצמה, ורק לאחר מכן תוכלו ליטול משכנתא. כך, לטווח הארוך, המס אף עולה לכם הרבה יותר.
לכן, תשמחו לשמוע שאוכלוסיות מיוחדות הקבועות בתקנה 11 לתקנות מס רכישה זכאיות להטבה משמעותית בתשלום המס. האוכלוסיות המנויות בתקנה 11 לתקנות מס רכישה יהיו זכאיות להנחה במס רכישה שתהפוך את תשלום המס לשולי למדי.
תקנה 11 לתקנות מס רכישה – למי היא מיועדת?
תקנה 11 לתקנות מס רכישה פונה אל האוכלוסיות שלהלן:
- נכים
- עיוורים
- משפחות חללי צה"ל
- נפגעי פעולות האיבה
בהמשך אגדיר במדויק כל אחת מהקבוצות הללו, כך שתדעו אם אתם יכולים ליהנות מהטבת המס ברכישת דירת מגורים. אך עוד קודם לכן אציג את תוכן ההנחה ותנאי ההקלה במס.
הנחה במס רכישה לפי תקנה 11 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)
התקנה קובעת כי המס ישולם כדלקמן:
| רכישת דירה יחידה | רכישת דירה שניה ומעלה | |
| שווי הדירה הוא עד 2.5 מיליון ₪ | פטור מלא ממס עד לסכום של כ-2 מיליון שקלים, 0.5% על היתרה | 0.5% מהשקל הראשון |
| שווי הדירה עולה על 2.5 מיליון ₪ | 0.5% מהשקל הראשון | 0.5% מהשקל הראשון |
נניח, לצורך הדוגמה, כי נכה רוכש דירה ב-3 מיליון שקלים וזוהי דירתו השנייה. אלמלא הפטור, היה עליו לשלם מס רכישה בסך 240 אלף שקלים. הודות לפטור, הוא יידרש לשלם 15 אלף שקלים בלבד! כלומר, הודות להנחה, נחסכו לרוכש 225,000 ₪ בדוגמה האמורה.
התנאים לקבלת הפטור
אני רוצה להדגיש כי הפטור לא ניתן אוטומטית לכל האוכלוסיות שהצגתי. כדי לקבל את הפטור, על העסקה לעמוד בתנאים שלהלן:
- מדובר בדירת מגורים / מגרש עליו תיבנה דירת מגורים
- הדירה תשמש למגוריו של מקבל ההנחה
- לא ניתן לקבל את ההנחה יותר מפעמיים לאורך החיים
אם המכירה עומדת בתנאי הפטור, המוכר ייהנה מההנחה. אחרת, גם אם מדובר בנכה, עיוור, נפגע פעולות האיבה או בן משפחתו של נכה צה"ל, הוא לא יוכל ליהנות מהפטור.
פטור גם לבן זוגו של הזכאי
חשוב לי להדגיש כי גם אם רק אחד מבני הזוג עונה על תנאי הזכאות אך שני בני הזוג רוכשים את הדירה במשותף, בני הזוג יוכלו ליהנות מהטבת המס במלואה. זאת, בניגוד למצב בו זכאי רוכש דירה בשותפות עם מי שאינו בן זוגו, אז הוא ייהנה מהנחה במס רכישה על חלקו בלבד אך לא על חלקם של שותפיו. כך לפי תקנה 11 לתקנות מס רכישה.
מי זכאי להנחה במס רכישה לפי תקנה 11 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)?
לעיל ציינתי כי נכים, עיוורים, נפגעי פעולות האיבה ומשפחות חללי צה"ל זכאים להנחה. כעת, ברצוני לגעת בהגדרת אותן האוכלוסיות בתקנות:
1. נכה:
- נכה צה"ל בדרגת נכות צמיתה של 19% ומעלה
- ניצול שואה בדרגת נכות צמיתה של 19% ומעלה
- נכה תאונת עבודה בדרגת נכות צמיתה של 50% ומעלה המקבל גמלה מהביטוח הלאומי
- נכה שנקבעה לו דרגת אי כושר השתכרות בדרגת נכות צמיתה של 75% ומעלה
- נכה תאונת דרכים בדרגת נכות צמיתה של 50% ומעלה
- נכה קטוע גפיים בדרגת נכות צמיתה של 50% ומעלה
- נכה בדרגת נכות צמיתה של 100% או 90% משוקלל
2. עיוור:
- מי שמחזיק בתעודת עיוור או לקוי ראיה לצמיתות
- ילדים עד גיל 18 שרופא עיניים אבחן אותם כעיוורים
3. נפגע פעולות האיבה:
- מי שמוגדר כנפגע פעולות איבה לפי חוק התגמולים ונקבעה לו דרגת נכות צמיתה של 19% ומעלה
- אם הנפגע נפטר כתוצאה מהפיגוע, בני משפחתו יהיו זכאים לפטור ממס רכישה
4. בני משפחתו של חלל צה"ל:
- מי שהיה נשוי לחייל / ידוע בציבור שהתגורר עימו קודם למותו
- הורי החייל שנספה
- ילד עד גיל 50
- אחי החייל שנספה
ההגדרות נשמעות פשוטות וברורות? אני אספר לכם שבפועל המציאות הרבה יותר מורכבת. לא מזמן טיפלתי בעניינו של אח של חייל אשר התעורר ספק סביב זכאותו להנחה. רק לאחר שפעלנו אינטנסיבית אל מול משרד הביטחון ולשכת מיסוי מקרקעין, השגנו עבורו את ההנחה המיוחלת והצודקת כל כך.
כמו כן, לפני מספר שנים ליוויתי חייל משוחרר אשר סבל מבעיות גב קשות כתוצאה משירותו הצבאי. תחילה, משרד הביטחון התכוון לקבוע לו דרגת נכות של 10%. מתוך מחשבה בין היתר על מס הרכישה, פעלתי להעלאת דרגת הנכות ל-19%. כך אכן קרה וכעבור תקופה קצרה אף ייצגתי את אותו חייל משוחרר, אז כבר מילואימניק, ברכישת דירה בהנחה משמעותית במס הרכישה.
פטור לעולה חדש לפי תקנה 12 לתקנות מס רכישה
לקראת סיום חשוב לי להזכיר כי תקנה 12 לתקנות מעניקה הנחות משמעותיות גם לעולים חדשים. מדובר בהנחה בתנאים מורכבים יותר, הניתנת לכל היותר פעם אחת בחיים, אך עדיין זוהי הנחה קריטית במיוחד עבור העולים. אם אתם עולים חדשים ומעוניינים לרכוש דירה, בררו עם עו"ד מקרקעין האם אתם זכאים להנחה.
חיים פרטוש משרד עורכי דין
קונים דירה? פנו אליי והפחיתו את תשלומי המס למינימום ההכרחי. אני, עו"ד חיים פרטוש, מתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובמיסוי מקרקעין בפרט. אצלי תקבלו שירות כולל בשיטת ONE STOP SHOP, המציע ליווי משפטי כולל בעסקה. ממציאת הנכס ועד לרישומו על שמכם ותשלום המס. צרו קשר והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים.
