עסקאות מקרקעין מגלגלות סכומי כסף גדולים והן עלולות לגרור תשלומי מס לא מבוטלים. אי לכך, חשוב מאוד לבצע תכנון מס מראש ולמנוע הפתעות. המיסים אותם אתם עשויים להידרש לשלם הנם, מס רכישה, מס שבח והיטלי השבחה מיוחדים. תקנות מיסוי מקרקעין מגדירות בצורה ברורה ביותר את המצבים בהם נדרש לשלם מס ומיהם האזרחים שיוכלו ליהנות מהנחות או פטור מתשלומי המס. בנוסף, רשות המיסים בישראל פרסמה טבלה של מדרגות המס, לפיהן משולם מס הרכישה, טבלה זו מתעדכנת מעת לעת.
מהו מס רכישה?
אזרח הרוכש זכויות במקרקעין חייב בתשלום מס רכישה, בהתאם לתקנות מיסוי מקרקעין. מס הרכישה מביא לידי ביטוי, אחוז מסוים משווי עסקת המכר. שווי עסקת המכר הוא למעשה, הסכום ששולם עבור הנכס, הכולל בתוכו מס ערך מוסף, במקרה של רכישת דירה חדשה מקבלן. לא כל אדם משלם את אותו סכום של מס רכישה, קיימים מספר משתנים המבדילים בין אדם לאדם. למשל, אלמנט משמעותי בקביעת מס הרכישה הוא, מצבו הכלכלי של הרוכש ומספר הנכסים הרשומים על שמו. אזרחים הנחשבים, על פי קריטריונים אותם קבעה המדינה, לאזרחים מוחלשים, יהיו זכאים להנחות בשיעור המס ואף, במקרים מסוימים, לקבלת פטור מלא מתשלום מס רכישה.
כפי שצוין קודם לכן, רשות המיסים קבעה מדרגות מס קבועות, המשפיעות על גובה תשלום מס הרכישה שתתבקשו לשלם. להלן טבלת מדרגות המס:
מדרגה ראשונה – פטור מתשלום מס רכישה עד סכום של 1,919,155 ₪.
מדרגה שנייה – תשלום בשיעור של 3.5% על הסכום שבין 1,919,155 ל- 2,276,360 ₪.
מדרגה שלישית – תשלום בשיעור 5% על הסכום שבין 2,276,360 ל- 5,872,725 ₪.
מדרגה רביעית – תשלום בשיעור 8% על הסכום שבין 5,872,725 ל- 19,575,755 ₪.
מדרגה חמישית – תשלום בשיעור 10% על הסכום שבין 19,575,755 ₪ ומעלה.
אירוע מס בעת רכישת דירה חדשה כחלק מקבוצת רכישה
תקנות מיסוי מקרקעין עוסקות, בין השאר, במיסוי עסקאות מקרקעין של קבוצות רכישה מאורגנות. רוכשי דירות מגורים שרכשו בעבר דירה חדשה כחלק מקבוצת רכישה, וזו הייתה הדירה היחידה שלהם, ישלמו מס רכישה בהתאם לתנאים הקבועים בחוק ומתייחסים לדירה יחידה ובתנאי שהם עומדים, לפחות באחד מהתנאים כדלקמן: בעלי הדירה החדשה רכשו אותה לאחר 6.5 שנים מאז רכשו דירה כחלק מקבוצת רכישה, או שהבעלות בדירה שנרכשה בקבוצת הרכישה טרם הועברה באופן רשמי, או שהדירה הנוכחית נרכשה ארבע שנים לאחר שבוצעה הרכישה כחלק מקבוצת רכישה.
תקנות מיסוי מקרקעין – מס שבח
מס שבח מחושב בהתאם לשומה העצמית של המוכר כלומר, מתבצע חישוב אישי, אותו יש להעביר לעיון ואישור, לרשות המיסים. האיש האמון על תחום מס שבח ברשות המיסים, אינו חייב לאשר את הדיווח שהגשתם, במידה והוא חושב שהחישוב איננו נאמן למציאות הפיננסית של המוכר. במקרה מסוג זה, יתבצע חישוב מחדש של מס השבח, על ידי רשות המיסים והוא יועבר למוכר לטובת תיקון הדיווח וביצוע התשלום בהתאם לתיקון. ישנם מקרים בהם רשות המיסים תעביר אליכם שובר תשלום בעבור התוספת הנדרשת וכל שעליכם יהיה לעשות הוא, לשלם שובר זה. שובר תוספת יש לשלם לא יאוחר מ- 30 יום לאחר קבלתו.
תתפלאו אולי לשמוע אבל, ישנם מקרים בהם יתקן מנהל מס השבח את הדיווח לטובתכם, יעדכן אתכם ששילמתם יותר ממה שהייתם צריכים וישלח דרישה להחזר מס שבח. החזר מס השבח יתבצע על ידי רשות המיסים בתוך 60 יום מעת הוצאת התיקון על ידי מנהל מס השבח. החלק המורכב בחישוב מס השבח הוא, שיטת החישוב הלינארית.
מהי שיטת החישוב הלינארית?
שיטת חישוב לינארית משמעותה, שהחישוב מתבצע בהתאם לרווח שיתקבל ממכירת הדירה שלכם. בנוסף, תתבצע הפחתה של הוצאות שונות מרווח זה, הוצאות כגון: שיפוצים שבצעתם בנכס, עלויות המכירה לרבות, שכר טרחה לעורך דין נדלן מסחרי, עמלת תיווך וכו'. על מנת להקל עליכם את חישוב מס השבח לתשלום, העלתה רשות המיסים באתר הרשות, מחשבון ייחודי שיחשב עבורכם את שיעור מס השבח אותו עליכם לשלם. המחשבון לוקח בחשבון את כל תקנות מיסוי מקרקעין, ההחרגות והנתונים ומבצע חישוב מדויק לנוחיותכם. המחשבון ידידותי וקל לתפעול. מומלץ מאוד להיעזר באיש מקצוע כדוגמת עורך דין חיים פרטוש, מומחה לעסקאות מקרקעין, המכיר היטב את תקנות מיסוי מקרקעין וילווה אתכם בכל תהליך מכירת הנכס, עד לסיומו המוצלח.
