אם אתם רוכשים מקרקעין, ייתכן בהחלט שתידרשו לשלם מקדמות מס שבח. זאת, אפילו אם אתם פטורים לחלוטין מתשלום מס רכישה. במאמר זה אסביר לכם על תשלום מקדמות מס השבח, מתי צריך לשלם את המס, באילו שיעורים ומתי ניתן לבקש הפחתה של תשלום מקדמות מס שבח. כל זאת, על סמך ניסיוני ארוך השנים כעורך דין מקרקעין ומיסוי מקרקעין. המשיכו לקרוא ומצאו את כל המידע הדרוש בתחום מקדמות מס שבח.
מה זה מקדמות מס שבח ומתי צריך לשלם את זה?
במסגרת עיסוקי כעורך דין מקרקעין אני נתקל בלא מעט בלבול ודיסאינפורמציה בכל הנוגע למקדמות מס שבח. על כן, ברצוני להבהיר תחילה למה הכוונה במקדמות מס שבח ומתי הרוכש יצטרך לשלם מס שבח.
כידוע, מס שבח הוא מס שמשלם המוכר בעסקה. ואולם, על פי חוק מיסוי מקרקעין, הקונה נדרש לשלם מקדמות מס שבח בקניית הדירה. לא מדובר בתשלום נוסף של הקונה אלא בחלק מהתמורה הכוללת שישלם לדירה. כלומר, חלק מהתמורה לא תשולם למוכר אלא ישירות ללשכת מיסוי מקרקעין בתור מקדמת מס שבח.
אם כן, קונים צריכים לשלם מקדמות מס שבח כאשר המוכר חייב בתשלום המס. משכך, השאלה אם הקונה צריך לשלם מקדמות מס שבח לא תלויה בשאלה אם הוא חייב בתשלום מס רכישה, אלא אך ורק בשאלה אם המוכר חייב בתשלום מס השבח בעסקה.
מעבר לכך, חשוב לי להדגיש שמקבלי זכות במקרקעין יהיו חייבים בתשלום מקדמות מס שבח רק אם הם רוכשים את הזכות בכסף מלא. על כן, חל פטור מתשלום מקדמות מס שבח בפינוי בינוי, תמ"א 38 ושאר תוכניות בהן מקבלי הזכות במקרקעין פטורים מתשלום עבורה.
כמה מקדמות מס שבח צריך לשלם?
עד כאן ביארתי כי מקדמות מס השבח מהוות חלק מהתמורה בעסקה. כעת, אתם וודאי שואלים – איזה חלק? התשובה לשאלה זו, איזה אחוז מהתמורה צריך לשלם כמקדמות מס שבח, מתחלקת ל-2:
- ככלל, 7.5% מהתמורה
- אם המוכר מחזיק בדירה עוד מלפני 1/11/2001: 15% מהתמורה
לכן, אם למשל הקונה משלם 2,000,000 שקלים עבור הדירה והמוכר חייב בתשלום מס שבח, הקונה יצטרך לשלם מקדמות מס שבח בגובה 150,000 ₪ ישירות ללשכת מיסוי מקרקעין. אני אדגיש – מדובר ב-150 אלף שקלים מתוך ה-2 מיליון שהקונה צריך לשלם, ולא בתשלום נוסף. מדובר, בסופו של דבר, בעניין פרוצדורלי בעיקרו שכן התשלום היה יוצא בכל מקרה מכיסו של הקונה.
מועד תשלום מקדמות מס שבח
אני רוצה לעסוק כעת במועד תשלום המס. מניסיוני, רוכשי דירות רבים לא יודעים מתי הם צריכים לשלם את מקדמות מס השבח שלכם ועל כן הם לא מתאימים את תזרים המזומנים שלהם לרכישה. כמובן שלא תוכלו לקחת משכנתא עבור תשלום המס ועל כן יש להתכונן למועד התשלום כראוי.
על פי חוק, הרוכש נדרש לשלם מקדמות מס שבח במועד המאוחר מבין המועדים שלהלן:
- 30 יום לאחר החתימה על הסכם המכר
- לאחר תשלום 40% מהתמורה למוכר אם מדובר בדירה יד 2
- לאחר תשלום 80% מהתמורה אם מדובר בדירה מקבלן
נניח כי ביום 1 בינואר 2025 חתמתם על חוזה לרכישת דירה ב-3 מיליון שקלים. במועד החתימה שילמתם 30% מהתמורה. ביום 1 באפריל 2025 שילמתם 30% נוספים ואת היתרה אתם צפויים לשלם במסירה. במצב דברים שכזה, תידרשו לשלם מקדמות מס שבח בסך 225,000 ₪ באפריל 2025, מיד לאחר תשלום 40% מהתמורה.
תשלום המס בפועל
כדי להגיש את הבקשה בפועל תידרשו להגיש בקשה לתשלום מקדמות מס שבח בטופס 7152 למשרדי מיסוי מקרקעין. לאחר ההגשה תקבלו שובר לתשלום (אם הגשתם פיזית את הבקשה תקבלו שובר במקום. אם הגשתם בדואר תקבלו שובר תוך 14 ימי עסקים). באמצעות השובר תוכלו לשלם את המס.
הקטנת תשלום מקדמות מס שבח
לא אחת הגיעו אליי מוכרי דירות מופתעים, אשר גילו כי סך מקדמות מס השבח ששילמו הקונים עולה סך מס השבח שהם עצמם נדרשים לשלם! במקרים שכאלו, רשות המיסים תחזיר לכם ישירות את היתרה לחשבון הבנק בצירוף ריבית והצמדה.
לחלופין, הרוכשים עצמם יוכלו להגיש בקשה להקטנת שיעורי מקדמה בטופס 7155. אם רשויות המס ימצאו שבאמת גובה המקדמות עולה על גובה מס השבח הכולל בעסקה, הם יפחיתו את שיעורי המקדמה בהתאם.
חיים פרטוש משרד עורכי דין
קונים או מוכרים דירה? פנו אליי והפחיתו את תשלומי המס למינימום ההכרחי. אני, עו"ד חיים פרטוש, מתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובמיסוי מקרקעין בפרט. אצלי תקבלו שירות כולל בשיטת ONE STOP SHOP, המציע ליווי משפטי כולל בעסקה. צרו קשר והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים.
