עסקאות מקרקעין הן עסקאות בסכומי כסף גדולים מאוד ולכן, חשוב לתכנן אותן מראש היטב. אחד האלמנטים החשובים ביותר אותם יש לקחת בחשבון, בתכנון נכון מראש, הוא המיסוי הקיים על עסקאות מקרקעין. מס רכישה, מס שבח, היטל השבחה ומיסים נוספים, עשויים להיות חלק מעסקת המקרקעין בפניה אתם עומדים, יש לקחת זאת בחשבון ולהיערך לכך מכיוון שמדובר בתשלומי כסף גדולים. אנשים מסוימים זכאים להנחות ופטורים שונים, גם את זאת יש לבדוק ולקחת בחשבון במקרה שהדבר הופך רלוונטי.
מס הרכישה
כל אדם הרוכש זכות במקרקעין מחויב לשלם למדינה מס רכישה בגין ביצוע העסקה. מס הרכישה מייצג אחוז מסוים משווי העסקה, אחוז זה מתעדכן בכל שנת מס. שווי העסקה הוא הסכום ששולם בפועל למוכר וכולל כמובן מע"מ, במקרה של רכישה מקבלן. גובה מס הרכישה מושפע ממצב הרוכש ומצבת הנכסים שברשותו. ישנן כמובן אוכלוסיות חלשות שזכאיות להנחות ולעיתים אף לפטור מלא מתשלום מס רכישה.
מס הרכישה מחושב על פי מדרגות מס כדלקמן –
מדרגה ראשונה – פטור מתשלום מס רכישה עד סכום של 1,919,155 ₪.
מדרגה שנייה – תשלום בשיעור של 3.5% על הסכום שבין 1,919,155 ל- 2,276,360 ₪.
מדרגה שלישית – תשלום בשיעור 5% על הסכום שבין 2,276,360 ל- 5,872,725 ₪.
מדרגה רביעית – תשלום בשיעור 8% על הסכום שבין 5,872,725 ל- 19,575,755 ₪.
מדרגה חמישית – תשלום בשיעור 10% על הסכום שבין 19,575,755 ₪ ומעלה.
מס שבח
מס שבח מחושב באופן של שומה עצמית כלומר, החישוב מתבצע באופן עצמאי ויש להעביר את החישוב והסכום לתשלום, לבדיקתן של רשויות המס. חשוב לדעת, מנהל מס השבח ברשות המיסים, אינו מחויב לאשר את הדיווח שלכם במידה והוא מאמין שנפלה טעות בדיווח. במצב דברים זה, יחשב מנהל מס השבח בעצמו את שיעור המס המתאים לתשלום ויעביר אליכם את תיקון הדיווח שביצע.
מנהל מס השבח מנפיק שובר תשלום נוסף ובו מצוין ההפרש אותו עליכם לשלם ולא, שובר חדש לחלוטין על שיעור המס כולו. את שובר התוספת עליכם יהיה לשלם תוך 30 ימים מקבלתו בדואר. ישנם גם מקרים הפוכים בהם מסתבר ששילמתם מס שבח גבוה מזה שהייתם צריכים לשלם ולפיכך, תהיו זכאים להחזר מס שבח מקרקעין. ההחזר יועבר ישירות לחשבונכם עד 60 ימים לאחר קבלת ההודעה בדואר.
מס שבח עבור דירה מחושב בצורה לינארית כלומר, לפי הרווח המתקבל על הדירה בשנה בה היא נמכרת. בנוסף, מתבצעת הפחתה מהרווח של ההוצאות השונות אותן שילמתם על הנכס כגון: שיפוצים שביצעתם או עלויות מכירה. לצורך חישוב מס השבח קיים מחשבון מיוחד של רשות המיסים המסייע בחישוב המס בצורה ידידותית. מס השבח לתשלום עשוי להיות סכום גבוה ביותר ולכן, חשוב מאוד לדעת מראש את שיעור המס לתשלום ולהימנע מהפתעות לא רצויות. כמו בכל אירוע מס, ישנן דרכים להפחית את שעיור המס הנדרש לתשלום באמצעות הנחות ופטורים המגיעים בנסיבות שונות.
היטל השבחה
בניגוד למס רכישה ומס שבח, היטל השבחה איננו משולם לרשות המיסים בישראל אלא, לרשות המקומית. בבסיס הרעיון של תשלום היטל השבחה עומד נושא הקשור במידה מסוימת בצדק חברתי. הרשות המקומית משקיעה רבות בתכנון ופיתוח ויתכן שבזכות פעולות אלה שלה, עלה והשתבח שווי הנכנס שלכם, בין אם על ידי הגדלת שטח הבנייה ובין אם בכל דרך אחרת.
אי לכך, אתם תדרשו לשלם היטל השבחה שימנע מצב בו אתם, כאנשים פרטיים, נהניתם מפעולות הרשות ולא שילמתם על כך. אבל, עשוי להתרחש גם מצב הפוך כלומר, הרשות המקומית ביצעה פעולות כאלה ואחרות לטובת הציבור אולם, פעולות אלה פגעו בשווי הנכס שלכם. במקרה כזה תדאג הוועדה לתכנון ובנייה של הרשות, לחשב את הפחתת ערך הנכס שלכם, והרשות המקומית תעביר לחשבונכם פיצוי כספי בגין ירידת הערך. זאת אומרת שהיטל ההשבחה נבדק לשני הכיוונים ובכך נעשה צדק חברתי באופן מלא.
מיסוי בעת רכישת דירה באמצעות קבוצת רכישה
קוני דירות מגורים שבעבר קנו דירת מגורים באמצעות קבוצת רכישה, והדירה הקודמת הייתה הדירה היחידה שלהם, ייהנו, בסבירות גבוהה, מתשלום מס רכישה כבעלי דירה יחידה, במידה ואחד מהבאים מתקיים: הדירה הנוספת נרכשה 6.5 שנים לאחר הרכישה באמצעות קבוצת הרכישה, והבעלות בדירה שנרכשה בקבוצת הרכישה טרם הועברה באופן מעשי. זאת ועוד, הדירה הקיימת נרכשה ארבע שנים אחרי שהתבצעה הרכישה באמצעות קבוצת הרכישה. בכל אופן מומלץ להתייעץ עם עו"ד מומחה לרכישת דירה טרם הקנייה.
