אדם הרוכש זכויות במקרקעין מחויב לשלם למדינה מס רכישה בגין ביצוע העסקה. מס הרכישה מייצג אחוז מסוים משווי העסקה, אחוז זה מתעדכן בכל שנה. שווי העסקה המחושב לצרכי מס הרכישה הנו הסכום ששולם בפועל למוכר וכולל מע"מ במקרה של רכישה מקבלן. גובה מס הרכישה והצורך לשלם אותו מושפע ממצב הרוכש ומצבת הנכסים שברשותו. ישנן כמובן אוכלוסיות חלשות שונות, שמסיבות שונות זכאיות להנחות ולעיתים אף לפטור מלא מתשלום מס זה.
מס רכישה
חזקת התא המשפחתי
על פי הגדרת חזקת התא המשפחתי ה"רוכש" הוא אדם כלשהו או בן/בת הזוג שלו וילדיו הקטינים. ילדים נשואים ובעלי משפחות משלהם מוחרגים כמובן מהגדרת התא המשפחתי. מטרת הגדרת התא המשפחתי באה למנוע מצב בו אדם רושם נכס שרכש, על שם מי מילדיו הקטינים, רק כדי להימלט מתשלום מס הרכישה. בני זוג, בניהם קיים הסכם ממוני, שבו הנכס הנרכש מוגדר כשייך רק לאחד מהם, יהיה זכאי להירשם בנפרד ולא כתא משפחתי אחד.
משמעות דירת מגורים יחידה
במידה ולרוכשים נכס, דירת מגורים אחת (זו שהם רוכשים), והם מתכוונים לגור בדירה זו עם משפחתם, הם ייחשבו לזוג המחזיק דירת מגורים יחידה, דבר שיזכה אותם בהנחה בתשלום מס הרכישה. ההגדרה המשפטית של דירה יחידה הנה – "דירה יחידה המשמשת למגורים, עבור אדם שהוא תושב מדינת ישראל. דירה יחידה תיחשב כזאת גם במידה ובעליה שותף בנכס נוסף בשיעור שלא יעלה על 33% משווי הנכס".
מדרגות מס הרכישה
מדרגה ראשונה – פטור מתשלום מס רכישה עד סכום של 1,919,155 ₪.
מדרגה שנייה – תשלום בשיעור של 3.5% על הסכום שבין 1,919,155 ל- 2,276,360 ₪.
מדרגה שלישית – תשלום בשיעור 5% על הסכום שבין 2,276,360 ל- 5,872,725 ₪.
מדרגה רביעית – תשלום בשיעור 8% על הסכום שבין 5,872,725 ל- 19,575,755 ₪.
מדרגה חמישית – תשלום בשיעור 10% על הסכום שבין 19,575,755 ₪ ומעלה.
הנחות ופטורים
ישנן אוכלוסיות שונות הזכאיות, בשל מצב כזה או אחר, בהנחות ואף בפטור מלא מתשלום מס הרכישה.
אוכלוסיית הנכים והעיוורים – אלה, זכאים לפטור מלא מתשלום מס רכישה עד לסכום של 2.5 מיליון שקלים בעוד אזרח מן השורה ישלם מס החל מסכום של 1,919,155 ₪. מדובר בהנחה משמעותית.
משפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה – אלה, זכאים לאותה הטבה אותם מקבלים הנכים והעיוורים. גם יורשיו של הנפטר יהיו זכאים להנחה זו. חשוב לדעת, ניתן להשתמש בהנחה זו רק פעמיים בחיים.
תושבים חוזרים ועולים חדשים – בעלי אשרה או תעודת עולה חדש זכאים לתשלום מס רכישה מופחת בשיעור 0.5% עד לתקרה של 1,842,155 ₪ ומעל לכך הם ישלמו שיעור מס של 5% בלבד. אנשים אלה זכאים להטבה ברכישת נכס או קרקע לבניית דירת מגורים עבור עצמם. בנוסף, אותן הטבות חלות עבורם גם על רכישה של בית עסק או קרקע לבניית בית עסק שבו הם יהיו העובדים. הקלות אלה ניתנות עבור דירה הנרכשת תוך 7 שנים מיום העלייה לארץ או, שנה לפני העלייה. הטבה זו ניתנת פעם אחת בחיים.
העברת נכס בהליך גירושין – מדובר בפעולה שאיננה נחשבת כלל לעסקת נדל"ן ולכן, לא חל על אף אחד מבני הזוג תשלום מס רכישה. אולם, חשוב מאוד, להקפיד שבהסכם הגירושין ירשם סעיף ברור, המאפשר את ביצוע הפעולה ומסביר אותה.
דירה במתנה – ישנם אנשים עם מזל והם מקבלים במתנה דירה מקרוב משפחה, במצב כזה ישולם רק שליש מגובה מדרגת המס הנדרשת במצב רגיל. העברת דירה למגורים, ללא תמורה, בין בני זוג נשואים, הגרים תחת קורת גג אחת, תהיה פטורה מתשלום מס רכישה. במידה ורק חלק מערך הדירה מועבר במתנה, יתבצע חישוב מס רכישה סטנדרטי לגבי ערך הדירה כולה ומקבל המתנה יידרש לשלם רק שליש מהמס, על חלקו היחסי אותו קיבל.
תשלום מס רכישה ברכישת דירה בקבוצת רכישה
קוני דירות מגורים, שבעברם קנו דירת מגורים באמצעות קבוצת רכישה, והדירה הקודמת הייתה דירת המגורים היחידה שלהם, ייהנו מתשלום מס רכישה כבעלי דירה יחידה, במידה ואחד מהתנאים הבאים מתקיים: הדירה הנוספת נקנתה 6.5 שנים לאחר הקנייה באמצעות קבוצת הרכישה, והזכויות בדירה
שנקנתה בקבוצת הרכישה, טרם הועברו הלכה למעשה. בנוסף, הדירה הקיימת נרכשה ארבע שנים אחרי שבוצעה הקניה בקבוצת הרכישה.
מטרת הגדרת התא המשפחתי באה למנוע מצב בו אדם רושם נכס שרכש, על שם מי מילדיו הקטינים, רק כדי להימלט מתשלום מס הרכישה. בני זוג, בניהם קיים הסכם ממוני, שבו הנכס הנרכש מוגדר כשייך רק לאחד מהם, יהיה זכאי להירשם בנפרד ולא כתא משפחתי אחד.
דירה הניתנת במתנה על ידי קרוב משפחה, מחייבת בתשלום שליש בלבד מגובה מדרגת המס הנדרשת במצב רגיל. העברת דירה למגורים, ללא תמורה, בין בני זוג נשואים, הגרים תחת קורת גג אחת, תהיה פטורה מתשלום מס רכישה. במידה ורק חלק מערך הדירה מועבר במתנה, יתבצע חישוב מס רכישה סטנדרטי לגבי ערך הדירה כולה ומקבל המתנה יידרש לשלם רק שליש מהמס, על חלקו היחסי אותו קיבל.
תוכן העניינים
מאמרים בנושא מס רכישה
עו״ד חיים פרטוש
משרד עורך דין חיים פרטוש המתמחה במקרקעין, עם ניסיון מעל 10 שנים בתחום.
אני עו"ד המומחה בתחומי הנדל"ן, מיסוי מקרקעין ותכנון ובנייה. מבין כל עורכי הדין בשוק, אני מביא עימי את היכולת להעניק ללקוח שירות נרחב מזה שביקש/שציפה, צעד אחר צעד תוך בחינה מקיפה של מצבו, רצונותיו ואיפה הוא רוצה להיות בעתיד ובאופן שיגדיל את מסת הנכסים שבחזקתו/בחזקת התא המשפחתי שלו כאשר אני שם דגש על תועלות כלכליות וחיסכון מרבי במס בכל שלב בתכנית העתידית.
עו"ד חיים פרטוש נתן לנו שירות מקצועי לאורך כל הדרך. הוא ליווה אותנו גם בתהליך הקניה וגם במכירה במסירות ובנאמנות. תוך הקפדה על כל הפרטים, גדולים וקטנים כאחד.
הילה מרבל
1669725324
אני רוצה להודות לך על המקצועיות ועל היחס האישי. ממליצה בחום
ליהי שקל
1665148680
עו״ד פרטוש היה מקצועי, זמין, נגיש ומאד מסביר פנים. עזר לנו מאד ! ממליצה ממש!
Adi Segal
1664118367
תודה רבה על שירות סבלני. מקצועי ומדוייק. מומלץ בחום!
Shahaf Ben-Shalom
1644953831
חיים היקר!תודה ענקית, על ליווי מקצועי תומך וזריז.על ההנחיה והעבודה המשותפת בתהליך המורכב.המון המון תודהשחף
roy perlmuter
1644312680
חיים מקצוען אמיתי בתחום הנדל"ן!! הייתי בצרה לא פשוטה בתסבוכת משפטית קשה. שכרתי את חיים שלקח אותי תחת חסותו. ישר הבנתי שאני בידיים טובות ובטוחות. הטיפול של חיים היה מסור, מקצועי וחסר פשרות. מיותר לציין שהתסבוכת נפתרה בעבודה מאומצת וסיזיפית של חיים. מומלץ בחום!!
baby good
1641740105
תודה לך...עו"ד ראוימקצועי ומיהמן.תמיד נעתרת לבקשותיי והיית שם תמיד.עבורי ועבור ילדי.תודה להשם ששלח לי אותך.שליח נאמן.מי ייתן שתמיד תצלח ופרנסתך תהייה בשפע.בריאות לאשה ולילדיך.שהבית ירבה נחת אמיתית.אושר ושימחה תמיד בנחלתך.🙏🙏🙏🙏בעז"ה.נשתמע לבאות רק בבשורות טובות.
Liron Sinay
1641718041
Vered Katz
1599805706
הגענו אל חיים עם עסקה מורכבת להחריד ויצאנו שמחים ומאושרים ללא בעיות וסיבוכים ומענה מהיר לכל שאלותינותודה רבה חיים שהפכת חוויה מלחיצה לקלילה !אנו מודים לך על השירות וממליצים בחום!
Reem Levi
1599656123
לאחר חיפושים ממושכים של עורך דין אשר מתמחה בתחום הנדל"ן, בנייה ומיסוי מקרקעין הופנתי על ידי חברי שהוא עורך דין במקצועו לעורך דין חיים פרטוש.במפגש הראשוני עמו התברר לי כי הגעתי למקום הנכון. היחס האישי, ההקשבה והמקצועיות שלו נתנו לי ביטחון מלא להפקיד בידיו את עסקיי. השירות שלו מהיר ומקצועי ותמיד יש מענה במידה ואתה צריך עזרה.אני ממליץ בחום ובביטחון!
רנה כץ
1598199161
הגעתי לחיים בעקבות המלצה של קרובה. חיים ליווה אותנו בעיסקת משכנתא מורכבת. תמיד היה מענה, גם בשעות לא קונבנציונאליות. שירות מקצועי אישי ואכפתי. הרווחנו. ממליצה בחום. רנה כץ