ירשתם מקרקעין במשותף ומעוניינים לפרק את השיתוף? אחד השותפים האחרים מבקש פירוק שיתוף במקרקעין ולא יודעים אם אתם יכולים להתנגד? בדיוק בשביל זה אנחנו כאן – כדי לספק לכם את כל המידע הדרוש על פירוק השיתוף במקרקעין. המשיכו לקרוא ומצאו את כל המידע הדרוש על פירוק שיתוף במקרקעין.
שיתוף במקרקעין
חוק המקרקעין קובע כי ניתן להיות בעלים במשותף של מקרקעין. המשמעות היא שכל אחד מהשותפים מחזיק בבעלות בכל חלק וחלק במקרקעין. לכן, אם שלושה אחים ירשו במשותף דירה, לכל אחד תהיה שליש מהבעלות בה. ואולם, הבעלות לא תתחלק לשלישי דירה נפרדים, אלא שלושת האחים יהיו בעלים במשותף של כל הדירה כולה והזכויות יתחלקו ביניהם בשווה.
הרצון לפירוק השיתוף במקרקעין
המצב בו אנשים בעלים במשותף באותם מקרקעין, עלול להוביל לסכסוכים ומחלוקות. הדבר נכון ביתר שאת כאשר השותפות לא נוצרה מבחירה אלא כתוצאה מירושה משותפת. על כן, במצבים אלו, סביר שאחד מהבעלים ירצה לפרק את השיתוף במקרקעין. להלן נכיר את הדרכים לפירוק השיתוף, את תוצאות פירוק השיתוף ואת יכולת הצדדים להגביל את פירוק השיתוף במקרקעין.
פירוק על פי הסכם או על פי צו בית משפט
הסכם שיתוף במקרקעין יכול להתפרק על ידי הסכם שנכרת בין השותפים או על פי צו מבית המשפט המורה על פירוק השיתוף. אם השותפים מגיעים להסכמה ביניהם – השיתוף יהיה על פי הסכם. במקרה בו מי מהשותפים מעוניין בשיתוף אך הצדדים לא מגיעים להסכמה – הפירוק יתבצע לפי צו בית המשפט. כעת, נבין כיצד פירוק השיתוף מתבצע בפועל.
פירוק שיתוף במקרקעין – חלוקה בעין
דרך מרכזית לפירוק השיתוף היא באמצעות חלוקת המקרקעין לחלקות קטנות יותר, כך שכל אחד מהשותפים יחזיק בבעלות מלאה חלק מהמקרקעין המקוריים. אם, למשל, שני אחים החזיקו במשותף 2 דונם של קרקע חקלאית, הם יוכלו לפרק את השיתוף דרך חלוקה בפועל כך שכל אחד מהם יהיה בעלים בנפרד של דונם אחד.
חלוקת מקרקעין בפועל מבוצעת באמצעות הליך הנקרא "פרצלציה", שמשמעותו פיצול חלקות. יש לקבל אישור לפרצלציה מגופי התכנון הרלוונטיים ולהסדיר את הרישום החדש בנכס. עורך דין מקרקעין המלווה את פירוק השיתוף יסייע לכם בהליכי הפרצלציה, כמו גם בעריכת הסכם פירוק השיתוף במקרקעין עצמו.
חשוב לציין כי לפי סעיף 38 לחוק המקרקעין, חלוקה בפועל של מקרקעין, הנקראת "חלוקה בעין", טעונה אישור של המפקח על המקרקעין. המפקח יאשר כי החלוקה תואמת את הוראות חוק התכנון והבנייה ושאר החוקים הרלוונטיים. רק לאחר קבלת האישורים, ניתן יהיה לממש את ההסכם ולבצע את החלוקה.
פירוק שיתוף במקרקעין – מכירה וחלוקה ברווחים
דרך נוספת לפירוק השיתוף, היא מכירת הנכס וחלוקת הרווח בין השותפים. דרך זו עדיפה במצבים בהם רשומים שותפים רבים במקרקעין ונכס המקרקעין קטן יחסית, או שמדובר בדירה אחת שאינה ניתן לחלוקה. מכירה של דירה הנמצאת בבעלות משותפת אינה עניין של מה בכך ויש לנסח חוזה מכר המתאים לסיטואציה מורכבת זו. המצב מסתבך עוד יותר אם חלק מהשותפים הינם קטינים או שאינם תושבי הארץ. משכך, חשוב שתסתייעו בשירותיו של עו"ד מקרקעין מומחה בהליך המכירה.
נדגיש כי במסגרת פירוק השיתוף על דרך מכירה השותפים יכולים למכור את הנכס כולו ולהתחלק לרווחים בהתאם לחלקם בדירה, או שרק השותף המעוניין בפירוק השיתוף ימכור את חלקו, ושאר השותפים ימשיכו להיות בעלים של חלקם בנכס.
פירוק שיתוף בדירת מגורים
במקרים בהם המקרקעין המדוברים הם דירת מגורים של בני זוג ובית המשפט הורה על פירוק השיתוף על דרך מכירת הדירה, בית המשפט יעכב את ביצוע המכירה עד אשר יוצג לו הסדר לעניין מגוריהם של הילדים הקטינים של הזוג. לפני שיוצג הסדר שכזה, המבהיר היכן יגורו הילדים ובן הזוג בעל המשמורת לאחר המכירה, המכירה לא תתבצע בפועל.
האם אפשר להגביל את פירוק השיתוף במקרקעין?
נניח כי רכשתם, יחד עם שני אחיכם, חלקת מקרקעין גדולה. אתם מעוניינים לנהל אותה במשך שנים ולהפיק ממנה רווחים. אתם חוששים ממצב בו אחד השותפים ירצה למכור את חלקו, יוביל לפירוק השיתוף ויפגע בניהול המקרקעין. האם תוכלו לכרות הסכם המגביל את יכולת כל אחד מהשותפים לפרק את השיתוף?
התשובה לשאלה זו מורכבת מעט. ראשית, ככל שההסכם הוא שלא ניתן יהיה לפרק את השיתוף למשך תקופה של 3 שנים לכל היותר ממועד יצירת השיתוף, לא תהיה כל בעיה בהסכם וניתן יהיה לכרות אותו בפשטות. שנית, גם הסכם שמגביל את פירוק השיתוף לתקופה ארוכה יותר יהיה קביל. ואולם, אם אחד הצדדים יהיה מעוניין בפירוק השיתוף לאחר 3 שנים או יותר, בית המשפט יוכל להורות על פירוק השיתוף, למרות ההסכם, אם מצא שהדבר נכון וצודק בנסיבות העניין.
סיכום עד כה
לסיכום, נוכחנו לדעת כי בעלות משותפת במקרקעין מתפרסת על כל המקרקעין כולם – אין חלק של שותף אחד וחלק של שותף אחר, אלא כל חלק במקרקעין שייך לכל השותפים גם יחד. מצב זה גורם לשותפים רבים לרצות בפירוק השיתוף.
במצב בו יש הסכמה בין השותפים על פירוק השיתוף, הפירוק יבוצע באמצעות הסכם. בהיעדר הסכמה, הפירוק יתבצע בהתאם לצו מבית המשפט. השותפים יוכלו לערוך ביניהם הסכם המגביל את היכולת של כל שותף לתבוע את פירוק השיתוף, ואולם לאחר 3 שנים בית המשפט יוכל להורות על פירוק השיתוף, גם אם קיים הסכם שכזה, אם מצא שהדבר צודק בנסיבות העניין.
פירוק השיתוף בפועל יתבצע באמצעות חלוקה בעין של המקרקעין או באמצעות מכירת המקרקעין וחלוקת התמורה בין השותפים. במקרה בו הפירוק מתבצע באמצעות חלוקה בעין, השותפים יצטרכו לקבל אישורו של המפקח על המקרקעין. במקרה בו הפירוק מבוצע על דרך מכירה ומדובר בבני זוג עם ילדים קטינים, בית המשפט יורה על עיכוב ביצוע המכירה עד אשר יוצג לו הסדר המגורים של הילדים וההורה בעל המשמורת על הילדים לאחר המכירה.
פירוק שיתוף עם עו"ד פרטוש
מעוניינים בפירוק שיתוף במקרקעין שבבעלותכם? אחד מהשותפים שלכם רוצה לפרק שותפות ואתם מתנגדים לכך? פנו אל עו"ד חיים פרטוש ותהנו משירותים מהשורה הראשונה בתחום. עו"ד פרטוש הינו עו"ד וותיק ומנוסה, המתמחה בדיני מקרקעין ובעל ניסיון רב בתחום. אצל עו"ד פרטוש, תהנו משירותי ONE STOP SHOP – טיפול בכלל צרכיכם המשפטיים, מהקצה אל הקצה. קבעו פגישת ייעוץ ראשונית במשרד, והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים שכבר נהנו משירותיו של עו"ד פרטוש.
