רכישת דירה מקבלן נבדלת מרכישת דירת יד שנייה. כיצד שוני זה בין רכישת דירה מקבלן לרכישת דירה יד 2 בא לידי ביטוי? לאילו מאפיינים נשים לב ברכישת דירה מקבלן? מהם הסיכונים ברכישת דירה מקבלן? המשיכו לקרוא ומצאו את כל התשובות.
רכישת דירה לפני השלמת הבנייה
ההבדל המרכזי ביותר בין רכישת דירה מקבלן לבין רכישת דירת יד שנייה הוא שכאשר רוכשים דירה מקבלן, במרבית המקרים, הדירה עוד לא מוכנה למגורים. לעיתים הדירה נרכשת על הנייר ממש, בעוד שבמקרים אחרים הדירה כמעט ובנויה לחלוטין. על כל פנים, הדבר מבטא אמון גבוה של הרוכשים בקבלן – הם סומכים על הקבלן שאכן ישלים את העבודות ויעמוד בכל ההתחייבויות החוזיות שלו, עוד לפני שיש בכלל דירה קיימת.
רכישה בשלבים שונים של הבנייה
כפי שכבר ציינו, רכישת דירה מקבלן יכולה להתבצע בשלבים שונים בתכלית של הבנייה. לעיתים, הדירה נרכשת כאשר היא כמעט מוכנה וכל שנותר הוא לחכות לטופס 4 ולהיכנס לדירה. במקרים אחרים, הבנייה תהיה בשלבים מתקדמים אך עוד לא תושלם.
לעומת זאת, לא אחת הדירה נרכשת "על הנייר" ממש, לפני שהתחילו העבודות בפועל. כאשר רוכשים דירה על הנייר, חשוב מאוד לשים לב לסטטוס התכנוני של הדירה. המצב שונה בתכלית אם כבר התקבל היתר הבנייה הנדרש והתוכניות כולן אושרו, ביחס למצב בו הדירה נמכרת עוד לפני שהתקבלו האישורים האמורים. שאלת מצבו התכנוני של הנכס תשפיע באופן מהותי על התמורה שתשלמו וגם על חוזה המכר עצמו.
על כן, חשוב להתייעץ עם עורך דין מקרקעין המלווה את העסקה, להבין באיזה שלב בדיוק נמצא הנכס ולתכנן את הרכישה בהתאם. עורך הדין יסייע לכם לבצע את רכישת הדירה מהקבלן בחכמה ובזהירות, גם כאשר מדובר בדירה על הנייר.
חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות): כך תשמרו על הכסף שלכם
הסכנה העיקרית ברכישת דירה מקבלן היא שהקבלן לא ישלים את הבנייה, והכספים שלכם ירדו לטמיון. כדי להמעיט מחשש זה, נחקק חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות). למען הנכוחות, בהמשך המאמר נקרא לחוק זה פשוט "חוק המכר דירות". בין היתר, חוק המכר דירות יוצר מנגנונים שנועדו להבטיח שלא תאבדו את כל הכסף שלכם אם הקבלן לא יצליח חלילה להשלים את הבנייה של הבניין.
סעיף 2 לחוק המכר דירות קובע כי קבלן לא יוכל לגבות יותר מ-7% ממחירה המלא של הדירה, עד אשר יבטיח את השקעותיהם של הרוכשים. המחוקק מציע 5 מסלולים שונים להבטחת השקעות הרוכשים. 5 המסלולים הם:
- העמדת ערבות בנקאית לרוכשי הדירות מהקבלן: במסלול זה, הקבלן יעמיד ערבות בנקאית לרוכשים וישיב להם את כספם אם הקבלן יפשוט רגל מבלי להשלים את הבנייה.
- רכישת פוליסת ביטוח להשקעות הקונים: חברת ביטוח חוץ בנקאית תערוב להשקעות הקונים.
- רישום משכנתא לטובתם של הקונים או לטובת חברת נאמנות מוסכמת: הקבלן ירשום משכנתא ראשונה לטובתכם, הרוכשים, או לטובת חברת נאמנות מוזכרת כדי להבטיח את השקעותיכם. אם הקבלן יפשוט רגל, לכם תהיה הזכות הראשונה למכור את הנכס ולהיפרע מכספי המכירה.
- רישום הערת אזהרה במרשם לטובת הקונים: תירשם הערת אזהרה לטובתכם במרשם המקרקעין אשר תמנע ביצוע עסקאות סותרות בנכס ותעניק לכם ראשית זכות קניינית בו.
- רישום זכויות המקרקעין על שמם של הרוכשים בטאבו: רישום כולל של הזכויות בדירה או בקרקע על שמכם יעניק לכם זכות קניינית מלאה על הדירה, מה שיבטיח בפני עצמו את השקעותיכם אף במקרה בו הקבלן לא ישלים את הבנייה.
זאת ועוד, חוק המכר דירות קובע כי התשלומים יהיו כפופים לקצב ההתקדמות בעבודות. תקנות חוק המכר דירות מגדירות איזה אחוז מהמחיר יוכל הקבלן לגבות לאחר השלמת כל שלב בבנייה. כאמור, לפני המצאת ערובות באחד מהמסלולים שפורטו, לא יוכל הקבלן לגבות יותר מ-7% ממחיר הדירה. לאחר השלמת יציקת רצפת מפלס תחתון, יוכל הקבלן לגבות 31% ממחיר הדירה. עם השלמת עבודות השלד, יוכל הקבלן לגבות 25% נוספים וכן הלאה.
הבטוחות הטובות ביותר – ערבות בנקאית וערבות
כאמור, חוק המכר דירות מציע 5 חלופות שונות להבטחת השקעות רוכשי הדירות מקבלנים. ואולם, האפקטיביות של הבטוחות שונה בתכלית.
הבטוחות שנחשבות למשתלמות ביותר הן ערבות בנקאית ופוליסת ביטוח חוץ בנקאית. שתי בטוחות אלו יבטיחו כי תקבלו את הכספים שלכם בחזרה בפשטות וביעילות במקרה בו הקבלן יפשוט חלילה את הרגל. שאר הבטוחות מבטיחות אף הן את ההשקעות שלכם, אך באופן פחות יותר.
על כן, רצוי בהחלט לפעול, בעזרת עורך הדין שלכם, בשביל שהבטוחה שתוענק לכם תהיה ערבות בנקאית או ביטוח חוץ בנקאי. בנסיבות מסוימות, הדבר יכול להיות שווה אף תוספת מסוימת במחיר הדירה.
אין להתנות על חוק המכר
לא מעט קבלנים מנסים לעקוף את הוראות החוק וקובעים נספח תשלומים הנוגד את חוק המכר. נספח תשלומים שכזה אינו חוקי. הוראות חוק המכר מחייבות ולא ניתן להתנות עליהם, גם אם שני הדדים מסכימים לכך לכאורה.
רכישת דירה מקבלן – בדק בית והתאמה למפרט
כעת, נעסוק בנושא נוסף הרלוונטי לרכישת דירה מקבלן ופחות מהותי בקניית דירה יד 2. נושא זה הוא ביצוע בדק בית לדירה לפני הכניסה אליה.
לאחר רכישת הדירה מהקבלן תקבלו מפרט, המפרט מה צפוי להיות בדירה. המפרט יתאר את הדירה, את התשתיות בה וכן הלאה. תרצו כמובן לוודא שהדירה תואמת את המפרט משתי בחינות. ראשית, תהיו מעוניינים לראות כי הדירה בנויה בהתאם למפרט. שנית, חשוב לבדוק כי אין בדירה ליקויים ופגמים שאינם מצוינים במפרט.
בדיקה זו תבוצע באמצעות בדק בית. הבודק המוסמך יבחן את הנכס בהשוואה למפרט ויפיק לכם דו"ח בדק בית. עורך הדין שלכם יעבור על החוק וככל שיש פערים בין המפרט לבין הדירה בפועל, הוא יפעל בהתאם.
נספח שינויים
לא אחת, תרצו לשנות דברים בדירה ביחס לתוכניות המקוריות של הקבלן. לשם כך, תחתמו על חוזה מסוג טופס שינויים אל מול הקבלן, בו יפורטו השינויים שיבוצעו בדירה שלכם. עורך הדין שלכם ייצג אתכם בהליך ניסוח מפרט השינויים, ידאג שלא תידרשו להוסיף סכום כסף משמעותי עבור השינויים ויוודא כי השינויים מבוצעים בפועל.
שכר טרחה עו"ד קבלן – עד 5,000 שקלים!
חשוב לדעת כי ברכישת דירה מקבלן ניתן יהיה לדרוש מכם 5,000 שקלים לכל היותר, עבור הוצאות משפטיות. הקבלן לא יוכל לגבות סכום גבוה יותר עבור עורך הדין שלו. ככל שמתעוררת דרישה כזאת, בין אם באופן ישיר ובין אם באמצעות הוספת חיובים מופרכים, עורך הדין שלכם ידאג לבטל חיובים אלו בהתאם לדרישות החוק.
עו"ד חיים פרטוש
רוכשים דירה מקבלן? מחפשים עו"ד מקרקעין שיציע לכם שירות מקיף ומקצועי? פנו אל עו"ד חיים פרטוש ותהנו משירותים מהשורה הראשונה בתחום. עו"ד פרטוש הינו עו"ד וותיק ומנוסה, המתמחה בדיני מקרקעין ובעל ניסיון רב בתחום. אצל עו"ד פרטוש, תהנו משירותי ONE STOP SHOP. משמעות הדברים היא שעו"ד פרטוש יטפל בכלל צרכיכם המשפטיים, מהקצה אל הקצה. קבעו פגישת ייעוץ ראשונית במשרד, והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים שכבר נהנו משירותיו של עו"ד פרטוש.
