קניית דירה מקבלן: המדריך המלא 2026
בקצרה: קניית דירה מקבלן עוברת שמונה שלבים: בדיקת הקבלן והפרויקט, משא ומתן על החוזה, חתימה ותשלום ראשון, ערבויות על כל תשלום, מעקב אחרי הבנייה וההצמדה, מסירה עם טופס 4, תקופת בדק ורישום הדירה על שמכם. שני חוקים מגינים עליכם: חוק המכר (דירות), התשל״ג-1973, וחוק הבטחת השקעות של רוכשי דירות, התשל״ה-1974. הקבלן לא יקבל יותר מ-7% מהמחיר בלי בטוחה, ובחוזים מ-7.7.2022 איחור של יותר מחודש במסירה מזכה בפיצוי קבוע בחוק. עורך הדין של הקבלן מייצג את הקבלן, ולכן צריך גם עורך דין משלכם.
עו״ד חיים פרטוש אומר את זה בסרטונים שלו על קנייה מקבלן: עורך הדין של הקבלן הוא לא עורך הדין שלכם. הקונה משלם לו, אבל התשלום הוא על רישום הזכויות, ואין לו שום אינטרס לשפר לקונה את מועדי התשלום, את מועד המסירה או את הפיצוי. וגם כשהקבלן מגיש חוזה בנוסח אחיד, לדבריו ״אין חוזה סטנדרטי״. בעבר ליווה עו״ד פרטוש גם יזמים, ולדבריו היום הוא מייצג בעלי דירות.
המדריך הזה מסדר את כל הדרך, מהבדיקה הראשונה של הקבלן ועד שהדירה רשומה על שמכם, ומפנה בכל שלב לכלי או למאמר שמעמיק בו.
עודכן ב-5.11.2026. נבדק ונכתב עבור משרד עו״ד חיים פרטוש, לפי נוסח חוק המכר (דירות), חוק הבטחת השקעות והוראות רשות המסים לשנת 2026.
מה שונה בקנייה מקבלן לעומת יד שנייה?
ההבדל המרכזי: ברוב המקרים קונים דירה שעוד לא קיימת, ומשלמים עליה לאורך הבנייה. הקונה סומך על כך שהקבלן ישלים את העבודה, ימסור בזמן ויבנה לפי המפרט. בגלל זה המחוקק קבע הגנות שאין בעסקת יד שנייה, והן חלות גם אם החוזה אומר אחרת.
בסרטון ההשוואה שלו עו״ד פרטוש מתאר שלושה שלבים שבהם אפשר לקנות מקבלן: ״על הנייר״, בזמן הבנייה, ודירה גמורה מהמלאי. לדבריו, ככל שהפרויקט מתקדם המחיר עולה, והמועד שבו נכנסים לגור מתקרב. בקנייה ״על הנייר״ חשוב במיוחד לבדוק את מצב התכנון: אם כבר יש היתר בנייה, ומה קורה אם הוא מתעכב. ראו קניית דירה על הנייר. השוואה מלאה בין המסלולים, כולל ממ״ד ולוח הזמנים למשפרי דיור, מופיעה בסרטון שלו ״רכישת דירה מקבלן מול יד שנייה״.
שמונת השלבים בקנייה מקבלן
| שלב | מה קורה | מה בודקים |
|---|---|---|
| 1. לפני שמתחייבים | בוחרים פרויקט ובודקים את מעמד המס ואת המימון | היתר, יזם, פרויקטים קודמים, ליווי בנקאי, אישור עקרוני למשכנתא |
| 2. החוזה | הקבלן מגיש נוסח, עורך הדין שלכם מנהל משא ומתן | מועדים, מפרט, תשריט, לוח תשלומים, הצמדה, פיצוי, רישום |
| 3. חתימה ותשלום ראשון | חותמים ומשלמים, לרוב דרך פנקס שוברים | שקיבלתם הודעה בכתב על הבטוחות, ושהתשלום לא עולה על 7% בלי בטוחה |
| 4. דיווח ומס רכישה | מגישים הצהרה לרשות המסים בתוך 30 יום | מעמד המס: דירה יחידה, משפר דיור או דירה נוספת |
| 5. תקופת הבנייה | משלמים לפי שלבים, ומקבלים ערבות על כל תשלום | ערבות לכל תשלום, חישוב ההצמדה, נספח שינויים |
| 6. מסירה | מקבלים מפתח אחרי טופס 4 | פרוטוקול מסירה, בדיקה הנדסית, פיצוי אם יש איחור |
| 7. בדק ואחריות | הקבלן מתקן ליקויים לפי חוק המכר | הודעות בכתב על ליקויים, בתוך התקופות |
| 8. רישום | הדירה נרשמת על שמכם בטאבו | רישום הבית המשותף, החלפת הערבות, הצמדת חניה ומחסן |
את המועדים של כל שלב, בתרשים אחד, אפשר לראות בציר הזמן של עסקת דירה. דף עבודה להדפסה, עם טבלה למעקב אחרי הערבויות: צ׳קליסט קניית דירה מקבלן.
הבדיקות לפני החתימה: הקבלן, ההיתר והפרויקט
- היתר הבנייה ומצב התכנון: האם יש היתר, והאם הדירה בחוזה תואמת את התוכניות שבהיתר. עו״ד פרטוש בודק גם את הסביבה ואת התוכניות הסמוכות.
- ליווי בנקאי: אם לפרויקט יש בנק או מבטח מלווה, התשלומים עוברים דרך פנקס שוברים ומקבלים ערבות על כל תשלום. מוכר שאין לו הסכם ליווי חייב להודיע על כך לקונה בכתב עד החתימה (סעיף 2א1 לחוק הבטחת השקעות).
- הקבלן והפרויקטים הקודמים שלו: איך עמד במועדי מסירה ובמועדי רישום, והאם יש תביעות של רוכשים.
- המפרט והתשריט: מה בדיוק ייבנה, ובאיזה סטנדרט. חניה ומחסן שהובטחו בעל פה צריכים להופיע בתשריט המצורף לחוזה. ראו חוק חניות בבניין משותף.
- מעמד המס והמימון: האם הדירה נחשבת יחידה, ומתי הבנק משחרר כסף לעומת מועדי התשלום בחוזה.
כדי לראות מראש איפה החוזה שקיבלתם חלש, אפשר לענות על 22 שאלות בבדיקת חוזה קבלן (רמזור) ולקבל הסבר מה לתקן לפני שחותמים.
החוזה: ״אין חוזה סטנדרטי״
קבלנים מגישים חוזה מודפס, ורוב הקונים מניחים שאין מה לשנות בו. לדברי עו״ד פרטוש זו טעות: עורך דין שמייצג את הקונה מנהל משא ומתן, ולדבריו מצליח לשנות את החוזה ״בחלק משמעותי מהמקרים״. הנושאים שבהם מתמקדים בדרך כלל:
- מועד המסירה: תאריך קבוע ולא ״משוער״, וסעיף ״כוח עליון״ מוגדר.
- לוח התשלומים: תשלומים שמתאימים לשלבי הבנייה ולשחרור כספי המשכנתא, כדי שלא תיכנסו להפרה.
- המועדים שלכם: שהמועדים שנקבעו לקונה ריאליים, ושאיחור קטן לא יהפוך להפרה יסודית.
- הצמדה: שלא תחול מעבר למה שהחוק מתיר.
- רישום: לוח זמנים לרישום הבית המשותף והדירה על שמכם.
- נספח שינויים: מחירים ומועדים לשינויים שתבקשו בדירה.
הסעיפים שכדאי לדרוש, בנוסח מוכן להצגה לקבלן: נספח קונה לחוזה קבלן. לקוח שרכש דירה מקבלן ״על הנייר״ בפרויקט פינוי-בינוי כתב בהמלצה שלו שעו״ד פרטוש ״ניסח לי שינויים אל מול החוזה של הקבלן והסביר לי על כל שינוי״ (ראם ב., לקוחות ממליצים).
הכסף שלכם: ערבות חוק מכר ופנקס שוברים
הסיכון הגדול בקנייה מקבלן הוא שהקבלן לא ישלים את הבנייה. לכן סעיף 2 לחוק הבטחת השקעות קובע שהמוכר לא יקבל מהקונה יותר משבעה אחוזים מהמחיר אלא אם נתן לו אחת מחמש בטוחות:
- ערבות בנקאית, או ערבות מ״נותן ערבות אחר״ שהחוק מכיר בו, להחזר כל הכספים ששולמו (בלי רכיב המע״מ).
- פוליסת ביטוח שבה הקונה מוטב.
- משכנתא ראשונה על הדירה או על חלק יחסי מהקרקע, לטובת הקונה או חברת נאמנות.
- הערת אזהרה לטובת הקונה, בתנאי שאין לפניה שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי שקודמים לה.
- העברת הבעלות על שם הקונה, נקייה משעבודים.
בפועל, ערבות בנקאית ופוליסת ביטוח הן הבטוחות שמחזירות כסף אם הפרויקט נתקע, ובפרויקט עם ליווי בנקאי זה המסלול הקבוע: משלמים רק דרך פנקס השוברים, והבנק המלווה מנפיק ערבות בתוך 14 ימי עסקים מכל תשלום (סעיף 3ב). עלות הבטוחה על המוכר (סעיף 3א). הסבר מפורט על הערבות, על פנקס השוברים ועל מה בודקים בכל תשלום: ערבות חוק מכר ופנקס שוברים. בסרטון ההשוואה, כשהוא מדבר על איחור במסירה ועל הערבות הבנקאית, עו״ד פרטוש מזכיר את פרשת חפציבה הוותיקה.
את ההגנות האלה אי אפשר לבטל בחוזה. נספח תשלומים שסותר את החוק לא מחייב את הקונה, גם אם חתם עליו.
הצמדה למדד תשומות הבנייה: כמה המחיר יכול לעלות
ברוב החוזים חלק מהמחיר צמוד למדד תשומות הבנייה של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. בחוזים שנחתמו מ-7.7.2022 החוק מגביל את זה: לכל היותר מחצית מכל תשלום צמודה, 20% הראשונים של המחיר אינם צמודים כלל, ואין הצמדה למדד שמתפרסם אחרי מועד המסירה שנקבע בחוזה. כלומר, אם הקבלן מאחר, ההצמדה נעצרת במועד שבחוזה, אלא אם התשלום שולם באיחור שהקונה אחראי לו או שהחוזה סוכל בנסיבות קיצוניות שלא ניתן היה לצפות. את ההשפעה על כל תשלום אפשר לחשב במחשבון ההצמדה למדד תשומות הבנייה.
איחור במסירה: מה החוק קובע
לפי סעיף 5א לחוק המכר (דירות), בחוזים שנחתמו מ-7.7.2022, אם הדירה לא נמסרה בתוך חודש מהמועד שבחוזה, הקונה זכאי לפיצוי החל מהחודש שאחרי המועד, בלי להוכיח נזק:
| חודשי איחור | פיצוי לכל חודש |
|---|---|
| 1 עד 4 | שכר דירה של דירה דומה |
| 5 עד 10 | 125% משכר הדירה |
| 11 ואילך | 150% משכר הדירה |
הפיצוי משולם בסוף כל חודש. הוא לא מגיע אם האיחור נגרם ממעשה או ממחדל של הקונה בלבד, או בנסיבות סיכול לפי סעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה). בחוזים שנחתמו לפני 7.7.2022 המנגנון שונה. לגבי טענת המלחמה, עו״ד פרטוש אומר בסרטון שלפי הפסיקה האחרונה קבלן שטוען ל״כוח עליון״ צריך להראות שהמלחמה פגעה בפרויקט הספציפי, ולא די בטענה כללית.
לחישוב הסכום: מחשבון פיצוי על איחור במסירת דירה. המדריך המלא, כולל מה לעשות כשהקבלן מודיע על דחייה: איחור במסירת דירה מקבלן. מכתב מוכן לשליחה: מכתב דרישה לקבלן בגין איחור במסירה.
המסירה: טופס 4, פרוטוקול ובדיקה הנדסית
לא מקבלים מפתח לדירה בלי טופס 4, האישור שהבניין ראוי לחיבור לחשמל, למים ולביוב. ראו טופס 4. ביום המסירה עוברים על הדירה מול המפרט ורושמים כל ליקוי ואי-התאמה בפרוטוקול. לפי חוק המכר (דירות), על אי-התאמה שאפשר היה לגלות במסירה צריך להודיע בתוך שנה מהמסירה. לכן כדאי להגיע עם מהנדס. רשימה מוכנה: פרוטוקול מסירת דירה מקבלן ורשימת ליקויים.
ליקויי בנייה: תקופת בדק, אחריות ותביעה
חוק המכר (דירות) קובע תקופת בדק שמתחילה במסירה ואורכה תלוי בסוג הליקוי: שנה כברירת מחדל, ועד שבע שנים בליקויים מסוימים, ואחריה תקופת אחריות של שלוש שנים. בתקופות האלה הקבלן חייב לתקן, ויש לו זכות לתקן בעצמו בזמן סביר. הודעה על ליקוי שולחים בכתב: מכתב לקבלן על ליקויי בנייה בתקופת הבדק. כשהקבלן לא מתקן: עורך דין ליקויי בנייה והגשת תביעה נגד קבלן.
עורך הדין של הקבלן ועורך הדין שלכם
בקנייה מקבלן הקבלן קובע עורך דין לפרויקט, והקונה משלם לו שכר טרחה. לפי עו״ד פרטוש, התשלום הזה הוא על רישום הזכויות, לא על ייצוג: עורך הדין של הקבלן לא יבדוק בשבילכם אם הפיצוי המוסכם סביר, ולא ישפר לכם את מועדי התשלום. הסכום שהקבלן רשאי לגבות עבור עורך הדין שלו מוגבל בדין (סעיף 6ג לחוק המכר (דירות)), והפירוט המעודכן, כולל כמה עולה עורך דין משלכם, נמצא בשכר טרחת עורך דין בקניית דירה מקבלן. להערכה לפי שווי העסקה: מחשבון שכר טרחה.
מס רכישה ודיווח בקנייה מקבלן
מס הרכישה בדירה מקבלן מחושב באותן מדרגות כמו ביד שנייה. לפי הוראת ביצוע 1/2026 של רשות המסים, דירה יחידה פטורה עד 1,978,745 ש״ח, ומעל זה 3.5% עד 2,347,040 ש״ח, 5% עד 6,055,070 ש״ח, 8% עד 20,183,565 ש״ח ו-10% מעל (תקף 16.1.2025 עד 15.1.2028). על דירה נוספת משלמים 8% מהשקל הראשון עד 6,055,070 ש״ח ו-10% מעל, לפי הוראת שעה שתוקפה עד 31.12.2026; בשל פיזור הכנסת היא צפויה להתארך עד כ-10.2.2027, ומה יחול לאחר מכן טרם הוכרע. את ההצהרה מגישים בתוך 30 יום מיום העסקה.
משפרי דיור: לרוכשים מ-1.6.2025 יש 24 חודשים מרכישת הדירה החדשה כדי למכור את הדירה הישנה. בדירה שנרכשה מקבלן התקופה היא 12 חודשים מהמועד שבו הדירה הייתה אמורה להימסר לפי החוזה (סעיף 9(ג1ג)(2) לחוק מיסוי מקרקעין). עו״ד פרטוש מזהיר שהתוכנית למכור אחר כך תלויה בשוק: בתקופת ״חרבות ברזל״ מוכרים נתקעו. לחישוב: מחשבון מס רכישה 2026 וסימולטור משפרי דיור. את כל העלויות הנלוות לקנייה מרכז מחשבון עלויות קניית דירה.
רישום הדירה על שמכם, והחלפת הערבות
אחרי המסירה עדיין לא סיימתם. הקבלן צריך לרשום את הבניין כבית משותף ואת הדירה על שמכם, ועד אז הזכויות שלכם מוגנות רק אם נרשמה לטובתכם הערת אזהרה. לפי סעיף 2א לחוק הבטחת השקעות, אחרי שהבנייה הושלמה והדירה נמסרה, הקבלן רשאי להחליף ערבות בנקאית או פוליסה בבטוחה אחרת, כמו הערת אזהרה, אלא אם נקבע בחוזה שאינו רשאי. חשוב לוודא שהערת האזהרה נרשמה לפני שמחזירים ערבויות, ושהחניה והמחסן מוצמדים לדירה ברישום.
מי כתב
עו״ד חיים פרטוש, חבר בלשכת עורכי הדין מאז 2012 (מ״ר 63935). חוזים, מקרקעין ומיסוי מקרקעין רשומים בתחומי העיסוק שלו בלשכה, והוא השלים השתלמות בתכנון ובנייה באוניברסיטת בר-אילן (2017) ובעסקאות מקרקעין מתקדמות (2014). בשנים 2017-2018 ליווה יזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית, כך נכתב במכתבי המלצה שפורסמו באתר, ולדבריו היום הוא מייצג בעלי דירות. המשרד הוא משרד בוטיק שעוסק רק בנדל״ן, ומדורג 5.0 ב-31 ביקורות בגוגל.
להמשך
- רמזור: בדיקת חוזה קבלן לפני חתימה
- ערבות חוק מכר ופנקס שוברים: המדריך לקונה
- דירה יד שנייה או מקבלן: ההשוואה המלאה
- מחשבון הצמדה למדד תשומות הבנייה
- מחשבון פיצוי על איחור במסירת דירה
- ציר זמן לעסקת דירה
- צ׳קליסט קניית דירה מקבלן להורדה
- קניית דירה 2026: המדריך המלא
קיבלתם חוזה מקבלן?
הזמן לבדוק את החוזה, את הבטוחות ואת המפרט הוא לפני החתימה ולפני התשלום הראשון. עו״ד חיים פרטוש מקבל במשרדים בתל אביב וברחובות, בתיאום מראש. צרו קשר.
מקורות
- עו״ד חיים פרטוש, סרטון ״קניית דירה״ (יוטיוב)
- עו״ד חיים פרטוש, סרטון ״רכישת דירה מקבלן מול יד שנייה״ (יוטיוב, 14 דקות)
- חוק המכר (דירות), התשל״ג-1973, נוסח מעודכן (ויקיטקסט)
- חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל״ה-1974, נוסח מעודכן (ויקיטקסט)
- ספר החוקים תשל״ה, עמ׳ 14: הנוסח המקורי של חוק הבטחת השקעות (אתר הכנסת)
- משרד הבינוי והשיכון: תיקון 9 לחוק המכר (דירות), פיצוי על איחור והצמדה
- הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה: מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים
- רשות המסים, הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026 (מדרגות מס רכישה ותקרות לשנת 2026)
- רשות המסים, הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 2/2026 (משפרי דיור והארכת מועדים בשל המלחמה)
- חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג-1963, סעיף 9(ג1ג) (ויקיטקסט)
- חוק יסוד: הכנסת, סעיף 38 (ויקיטקסט)
- לשכת עורכי הדין: כרטיס עו״ד חיים פרטוש (חבר מאז 2012)
- partouche-law.com: אודות (השתלמויות 2013, 2014, ותכנון ובנייה בבר-אילן 2017)
- partouche-law.com: לקוחות ממליצים
שאלות נפוצות
זקוקים לליווי משפטי?
עו״ד חיים פרטוש - פעיל בתחום המקרקעין מאז 2012.
עו״ד חיים פרטוש – משרד עורכי דין המתמחה בנדל״ן ומקרקעין, עם ניסיון מאז 2012 בליווי לקוחות פרטיים, משפחות ויזמים.
קראו עוד על המשרד ←
לשיחת ייעוץ עם עו״ד עו״ד חיים פרטוש בנושאי נדל״ן ומקרקעין
077-805-4838
השאירו פרטים ונחזור אליכם
זקוקים לליווי משפטי בעסקת מקרקעין?
פגישת ייעוץ עם עו״ד חיים פרטוש - ראייה כוללת, תכנון מס מקדים וליווי מקצה לקצה.
