עסקאות מקרקעין הנן בעלות משמעויות כלכליות גדולות, כתוצאה מהעלויות הכספיות הגבוהות המתלוות אליהן. בנוסף, עסקאות אלה כרוכות בנושאים משפטיים רבים הבאים להגן על שני הצדדים לעסקה, על היבטי מיסוי, העברת זכויות בנכס ועוד. השילוב בין הוצאות כספיות גבוהות להיבטים משפטיים מורכבים מייצר עסקה שיש בה כמעט תמיד, סיכונים כאלה ואחרים. אי לכך, הכנה מוקפדת של הסכם מכר לעסקת מקרקעין אינו מותרות אלא, מסמך בסיסי וקריטי שבלעדיו אין לצאת לדרך. חשוב שאת הסכם המכר יכין בא כוח המוכר והוא יועבר לעיון ובחינה אצל בא כוח הרוכש.
בדיקות שחשוב לבצע לפני שמתלכדים תחת הסכם מכר
לפני שעושים צעד כלשהו שוכרים עורך דין מקרקעין מנוסה, תפקידו יהיה לקרא היטב את הסכם המכר ולדאוג שאין בו מוקשים שעלולים לסבך את העסקה בשלב כלשהו. חשוב שעורך הדין יהיה מומחה במקרקעין ובעל ניסיון בתחום, היות וכפי שצוין קודם לכן, בעסקאות מקרקעין עובר הרבה מאוד כסף מיד ליד ולכן, חשוב שיהיה בעל מקצוע בקיא, אחראי ומנוסה. הדברים הראשונים שעל עורך הדין לבדוק הנם:
- זהות קוני ומוכרי הנכס – מדובר בבדיקה קריטית בה בודק עורך הדין, מול הרשויות הממשלתיות המוסמכות, שהאדם המציג את עצמו כבעל הנכס, אכן רשום ככזה, ויש בידיו את הסמכות להעמיד את הנכס למכירה ולנהל עליו משא ומתן. חשוב לדעת מול מי אתם עומדים, מה המוניטין הכלכלי של האיש, האם מכר בעבר נכסים, מה האיתנות הפיננסית שלו וכו'. כל אלה, ובתנאי שהנתונים חיוביים, יסייעו לכם לצלוח בצורה טובה את העסקה. כמו כן, בדיקת הרישום תראה לכם, האם קיים אדם נוסף המחזיק באחוזי בעלות כלשהם בנכס.
- זכויות הצדדים – בדיקה חשובה ביותר המוודאת את זכויות הצדדים בחוזה. יש לבדוק את זכויות המוכרים כפי שהן רשומות בטאבו או, מנהל מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת. הזמינו נסח טאבו בו תקבלו פירוט מלא אודות הזכויות והחובות הקשורות בנכס לרבות, פרטי הנכס כגון: גוש, חלקה ותת חלקה.
אלמנטים נוספים שחשוב לבדוק מראש
יש לוודא האם קיים אדם נוסף או כל גוף אחר, להם יש זכויות כלשהן בנכס, האם רובצים על הנכס חובות קודמים שיש לסלק, האם על הנכס רשומה משכנתא, האם קיימים שעבודים כאלה ואחרים לטובת צד שלישי, האם רשומים עיקולים על הנכס, האם הנכס נמצא תחת חוזה אחר שטרם הסתיים ועוד.
בדיקת מצב הנכס
בדיקה נוספת שחשוב מאוד לבצע היא "בדק בית" כלומר, בחינה מקיפה של מצב הנכס. ראשית, איתור ליקויים חמורים שדורשים תיקון מידי. שנית, האם קיימות חריגות בנייה שתאלצו אתם, לאחר הרכישה, לתקן ולשלם על כך לא מעט כסף כולל קנסות. האם קיים צו הריסה לנכס מסיבה כלשהי, האם קיים היתר בנייה בנכס ועוד.
הבנת מצב המיסוי בעסקה
לפני שמבצעים חתימה על הסכם מכר חשוב לבדוק גם את היבטי המיסוי שעלולים להיווצר. מכיוון שמדובר בסכומי מס גבוהים, חשוב להכיר אותם מראש ולתכנן אותם כחלק מהתשלומים של העסקה. חלק מהיבטי המיסוי יחולו על המוכר וחלק אחר על הרוכש, בין תשלומי המס בהם תתקלו עשויים להיות מס רכישה, מס שבח או, היטל השבחה. במקרים מסוימים, וחשוב שעורכי דין הצדדים יבדקו זאת, אנשים זכאים להפחתות או פטורים מלאים מתשלומי מס אלה.
סעיפים מרכזיים בחוזי מכר
באופן כללי לא קיים חוזה מכר סטנדרטי אולם, ניתן למצא בחוזי מכר שונים, סעיפים דומים. האחראי לניסוחו של חוזה המכר הוא עורך הדין, על פי רוב, בא כוח המוכר. בשל העובדה שלכל צד אינטרסים משלו, חשוב מאוד שעורך הדין של הרוכש, יעבור בקפידה על החוזה ויבדוק שהוא משקף בצורה טובה את מהות העסקה, ומביא בחשבון גם את האינטרסים של הרוכש אותו הוא מייצג.
אפילו סעיף טכני לכאורה, בו מופיעים בסך הכל פרטי המתקשרים בחוזה, הוא סעיף חשוב המאשר שהמוכר הנו בעל זכויות בנכס והרוכש מבקש לרכוש זכויות אלה. בנוסף, ישנו סעיף טכני נוסף חשוב מאוד, בו מצוינים פרטי הנכס המדויקים, למען הסר ספק – כתובת, מספר גוש, חלקה, תת חלקה, גודל השטח וכו'.
סעיף נוסף חשוב ביותר, הוא זה המפרט את ההצהרות וההתחייבויות של כל אחד מהצדדים לחוזה המכר, אל מול הצד השני בעסקה.
